Artikel erschienen am 22.06.2023
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Zweiter Frühling für Bestandsimmobilien

Wenn der Neumieter das Sanierungskonzept gleich mitbringt

Von Dr.-Ing. Kerstin Wolff, Braunschweig | Dipl.-Ing. Patrick Schmidt, Braunschweig | B.Eng. Jan Schneider, Braunschweig

Ein wesentlicher Einflussfaktor, der bisher in viel zu geringem Umfang betrachtet wurde, ist die graue Energie, also die Energie, die zur Herstellung, zum Transport und der Entsorgung von Baumaterialien benötigt wird. Während in den vergangenen zwei Jahrzehnten große Fortschritte erzielt wurden, wenn es darum ging, den Energiebedarf im Gebäudebetrieb zu reduzieren, wurde der Einfluss der grauen Energie bisher nur am Rande betrachtet. Bei der Ermittlung des Energiebedarfs von Gebäuden wurde ein Großteil der vorgelagerten Prozesse nicht berücksichtigt. Wir kommen nicht umhin, zukünftig den gesamten Planungs- und Bauprozess grundlegend neu zu denken und zu bewerten.

Kleine Begriffsklärung

Mit dem Begriff „Graue Energie“ umschreibt man den nicht-erneuerbaren Primärenergiebedarf eines Gebäudes und dessen Baustoffe über die gesamte Lebensdauer („Von der Wiege (bis zur Bahre…) bis zur Wiege“). Ähnlich zu den Rohstoff- und Energiebilanzen „ökologischer Fußabdruck“, „CO2-Fußabdruck“ oder auch „Wasserfußabdruck“ wird entlang des gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes Energie in unterschiedlichen Formen benötigt:

  • von der Gewinnung der Rohstoffe,
  • der Herstellung von Baustoffen und -produkten,
  • dem Transport,
  • über den Errichtungsprozess,
  • Instandhaltungsmaßnahmen bis hin zur
  • Wiederverwendung oder Entsorgung der Baumaterialien.

Der sinnvolle, nachhaltige Umgang mit dem Gebäudebestand ist der Schlüssel für die Erreichung der Klimaziele.

Graue Energie als Standortfaktor

Sucht ein Unternehmen also neue Räumlichkeiten, steht man vor mehreren Alternativen: Zieht man einen allen Nutzeranforderungen entsprechenden Neubau hoch, der während der Nutzung idealerweise, klimaneutral, besser „klimapositiv“ ist, sowie ressourcenschonend und nachhaltig erstellt wird? Sucht man – äußerst langwierig – eine geeignete Immobilie am Markt? Oder nimmt man eine Bestandsimmobilie ins Visier, deren Lebenszyklus bereits dem Ende zugeht und verschafft dem Gebäude mit einem umweltgerechten, nachhaltigen Umbaukonzept einen zweiten Frühling? Den letzten Weg gingen die erfahrenen Planer der martens+puller Ingenieurgesellschaft, als sie aus verschiedenen Gründen eine neue Heimat suchten.

Nach 40 Jahren am alten Standort und dem Wachstum der letzten Jahre platzte das Büro aus allen Nähten. Die Veränderung der Mitarbeiterzahl, fehlende Erweiterungsmöglichkeiten vor Ort, eine Erweiterung des Aufgabenspektrums (um die Bereiche Bauphysik, Brandschutz) und die gewünschte Zusammenführung an einem einzelnen Standort gaben den Ausschlag für eine grundlegende räumliche Neuorientierung.

In Zusammenarbeit mit der Gattermann Immobilien Projekt GmbH wurde ein Gebäude gefunden, das als Bürostandort wenig attraktiv schien, aber letzten Endes viele Möglichkeiten zur freien Entfaltung bot. Eine im Jahre 1959 erstellte fensterlose, dunkle Halle aus Stahlbeton in den Maßen 38 m x 18 m x 5,3 m mit darüberliegendem Bürogeschoss, lange Jahre genutzt als Serverhalle von der Telekom. Für den Vermieter schwer zu vermitteln, daher zuletzt – trotz der zentralen Lage in der Braunschweiger Innenstadt – im Leerstand. So war es ein glücklicher Umstand, dass sich nun ein Mieter fand, der die nötige Fantasie und das nötige Planungskonzept für den Umbau selbst mitbrachte. Ein weiterer glücklicher Umstand war es, dass der Vermieter und der Mieter bereit waren, diesen ungewöhnlichen Weg zusammen zu gehen.

Zwei Regale in der aufgeschlitzten Halle

Das Nutzungskonzept verlangte offene Kommunikationsbereiche mit gleichzeitig gewahrter Diskretion. Der Entwurf des Gifhorner Architekturbüros, Gödde Architekten, sah daher zwei in die Längsseite der Halle hineingesetzte Regale mit nach innen geöffneten Büros vor, verbunden mit Laufstegen über das nun in der Mitte entstandene Atrium. Die Hallendecke wurde über eine Länge von rund 15 m und eine Breite von 2,5 m geschlitzt, und das Atrium in das über der Halle gelegene Bürogeschoss weitergeführt. Viele Fenster machen aus der einst dunklen Halle eine lichtdurchflutete moderne Arbeitswelt mit attraktiven Arbeitsplätzen

Die TGA wurde komplett neu installiert. Das Ausbaukonzept sah offene Leitungsführungen vor, unverputzte Wände und keine Abhangdecken – dem Prinzip folgend „Minimierung des Ressourceneinsatzes durch Vermeidung unnötiger Materialien“. Zugleich sollten die Konstruktion des Rohbaus und damit die Vergangenheit des Gebäudes sichtbar bleiben. Vor die Bestandsdämmung des Gebäudes wurde eine neue Fassade aus Gitterrosten und Holz gehängt – die Entsorgung des Baumaterials entfiel.

Ergänzend sorgen die geplanten Photovol-taikelemente auf dem Dach, E-Ladesäulen auf dem Hof und ein durch die Innenstadtnähe begünstigtes Mobilitätskonzept für nachhaltigkeitswirksame Komponenten.

Nicht verschwiegen werden sollten die notwendigen Kompromisse: Der Rohbau bedingte teilweise geringe Raumhöhen, die Bestandsdecken erlaubten nicht alle gewünschten Ausbaumöglichkeiten bzw. Bauweisen. Insgesamt hat das umgebaute Gebäude einen hohen Anteil an Verkehrsflächen. Aufgrund von Sonderlösungen bzw. Anpassungen an den Bestand und einer Aufarbeitung des Rohbaus (Sandstrahlen) entstanden relativ hohe Baukosten.

Nachnutzung als Nachhaltigkeitspotenzial

Immerhin, in knappen Zahlen zusammengefasst: Der Rohbau des Bestandsgebäudes beinhaltet 1.100 m³ Beton, dazu kommen 100 Tonnen Bewehrung. Das schlägt sich in der Energiebilanz mit 305 Tonnen CO2 nieder, die mit der langen Standdauer von 64 Jahren bereits längst abgeschrieben sind. Mit den Einbauten wurden der Immobilie Betonmengen in Summe von 135 m³ Beton plus 10 Tonnen Bewehrung hinzugefügt (teilweise wurden unbewehrte Wände errichtet und damit das Auftreten von Rissen in Kauf genommen). Das entspricht einer Menge von 31 Tonnen CO2 bei einer Ökobilanzierung.

Ein Ersatzneubau in gleicher Bauweise (1.235m³ Beton plus 110 Tonnen Bewehrung) schlüge bei einer CO2-Bilanz für den Rohbau mit 336 Tonnen zu Buche. Durch die Nutzung der vorhandenen Rohbausubstanz konnten gegenüber einem Neubau somit 305 Tonnen CO2 eingespart werden.

Fazit für Büroimmobiliensuchende

Wäre das Gebäude als Neubau in ökologischer Holzbauweise errichtet worden, läge die CO2-Einsparung gegenüber einem konventionellen Neubau in Massivbauweise nur bei rund 160 Tonnen CO2. Mit diesem Praxisbeispiel zeigt sich, dass die Nachnutzung von bestehenden sowie CO2-technisch bereits abgeschriebenen Bestandsbauten noch nachhaltiger sein kann, als die Errichtung eines hocheffizienten Neubaus.

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