Artikel erschienen am 02.05.2018

Büromarkt Braunschweig 2018

Die Trends – steigende Mieten, rückläufiger Leerstand und pralle Pipeline

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Entwicklungen am Immobilienmarkt können nur dargestellt werden, wenn die notwendigen Datenerhebungen und Auswertungen kontinuierlich durchgeführt werden. Für den Büromarkt in Braunschweig wurde im dritten Jahr in Folge der Büromarktbericht fortgeschrieben, um die weiterhin dynamischen Entwicklungen auf dem Büroimmobilienmarkt in der Löwenstadt abzubilden.

Der Büromarktbericht für Braunschweig fußt weiterhin auf der soliden Basis von über 1 400 Einzelobjekten und der konsequenten Datenfortschreibung innerhalb des letzten Jahres. Im Stadtgebiet von Braunschweig gibt es aufgrund diverser Fertigstellungen etwas mehr als 2,1 Mio. m² Büroflächen, die zu gut 60 % von den Eigentümern selbst genutzt werden. Für den Vermietungsmarkt verbleiben ca. 900 000 m². Der Leerstand wurde zum Jahresende 2017 weiter rückläufig mit rund 46 000 m² (2016: 55 000 m²) ermittelt, was bezogen auf die Gesamtfläche einer Quote von nur noch 2,2 % entspricht. Im Jahr 2017 wurden etwa 26 000 m² Büroflächen neu erstellt. Aktuell sind gut 20 000 m² im Bau. Die Pipeline der geplanten Objekte ist mit ca. 75 000 m² sehr gut gefüllt und hat sich binnen Jahresfrist gut verdreifacht.

Die durchschnittliche Bestandsmiete ist um 20 Cent auf 7,80 Euro/m² (netto kalt) im Monat gestiegen und basiert auf über 150 Objekten, die mehr als ein Drittel des Vermietungsmarktes widerspiegeln. Die meisten Mieten liegen zwischen 6,10 Euro/m² und 10,90 Euro/m². Bei den Neuvermietungen betrug die Durchschnittsmiete 8,50 Euro/m², 10 % über dem allgemeinen Mietniveau. Beim Umsatz konnte mit 38 000 m² ein Plus von 25 % sicher ermittelt werden.

Der Investmentumsatz betrug 2017 nur noch rund 15 Mio. Euro, ein Rückgang von weiteren 50 % gegenüber 2016. Es wurden 7 Objekte mit einer Fläche von 8 000 m² veräußert, was zu einem mittleren Kaufpreis von rund 1.800 Euro/m² führte. Insgesamt ist der Investmentmarkt für Büroimmobilien in Braunschweig von einer vorhandenen Nachfrage geprägt, der kein adäquates Angebot gegenübersteht.

Das Fazit: Der Büromarkt Braunschweig hat sich 2017 insgesamt positiv entwickelt.

Im längerfristigen Vergleich ist erkennbar, dass sich der Gesamtbestand nur sehr langsam vergrößert. Der 10-jährige Durchschnitt der Neubauflächen liegt bei ca. 20 000 m². Dagegen ist der Umfang der Leerstandsflächen seit drei Jahren deutlich rückläufig.

Da freie Flächen in den geforderten Qualitäten nicht im ausreichenden Maße zur Verfügung stehen, ist die Bewegungsfreiheit der Mieter eingeschränkt. Die steigenden Mieten spiegeln dies wider, und es ist davon auszugehen, dass es aufgrund der begrenzten Neubautätigkeit bei einer weiter vorhande­nen Nachfrage zu einem weiter steigenden Mietpreisniveau kommt. Das Integrierte Stadtentwicklungskonzept der Stadt Braunschweig soll in diesem Jahr vom Rat verabschiedet werden und wird Entwicklungspoten­ziale für den Büromarkt aufzeigen. Der im Marktbericht explizit vorgestellte Bereich südlich des Europaplatzes ist nach Ansicht der Altmeppen GmbH der CBD (Central Business District) im Herzen der Löwenstadt, dessen Chancen in die Realität umgesetzt werden sollten.

Info

Der Büromarktbericht kann kostenlos beim Autor angefordert werden oder steht unter www.immobilien-regioker.de zum Download zur Verfügung.

Bild: Altmeppen

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