Artikel erschienen am 08.08.2019

Lebens(an)lage: Die Immobilie als Geldanlage

Bei der gefragten Geldanlage ist einiges zu beachten, damit Risiken vermieden werden

Von Jens Burmester, Braunschweig

Immobilien waren immer und sind auch heute als Geldanlagen gefragt, denn sie versprechen eine Rendite. Durch den Entfall der Sparzinsen und die derzeit niedrigen Kreditzinsen drängen immer mehr Anleger in die Immobilienmärkte. Doch steckt in einer Immobilie als Geldanlage, beziehungsweise als Investment, auch immer ein Risiko. Oft werden – unbewusst oder aus Unkenntnis – wesentliche Faktoren, die in die Renditeberechnung einfließen müssen, außer Acht gelassen. Ein planvolles Vorgehen kann das Risiko jedoch verringern.

Bedarfsnutzung

Eine selbst genutzte Immobilie generiert keine Einnahmen, also ist sie kein Investment. Wer sich eine Immobilie für die Eigennutzung kauft, denkt nicht an Marktentwicklungen, Standortanalysen und Kaufpreisfaktoren. Für ihn spielen persönliche Vorlieben und die Lebenssituation die Hauptrolle.

Chancen & Risiken

Viele, die ihr Geldvermögen heute in eine Immobilie „anlegen“, möchten es vordergründig vor der Inflation „schützen“. Dass dieses aber auch häufig mit Risiken verbunden ist, wird oftmals übersehen. Wer vor dem Erwerb die Chancen und Risiken nicht sorgfältig analysiert, kann die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie meist nicht überblicken und im Momentum vielleicht günstig, am Ende aber teuer einkaufen. Die Erfahrung zeigt, dass meist ungeübte Anleger mit einer Immobilie ihr Geld kaum sichern, sondern oftmals noch über mehrere Jahre zusätzliches Eigenkapital investieren müssen. Übersehen werden häufig bspw. plötzlich unaufschiebbare Investitionen für den Austausch überalterter Haustechnik oder Maßnahmen im Rahmen von Nachvermietungen.

Ein routinierter Immobilieninvestor ist sich hingegen bewusst, dass jedes Geschäft gewisse Risiken birgt. Diese sind vorab zu analysieren. Dazu müssen die wichtigen Geldströme innerhalb des Investments kalkuliert und Maßnahmen vorausgeplant werden. Einem geübten Investor geht es darum, mit seinem Investment Geld zu verdienen.

Passende Immobilien

Wer sich für die Geldanlage in eine Immobilie entschieden hat, muss sich die Frage des Volumens und der Immobilienart beantworten. Neben den klassischen Wohnhäusern oder Eigentumswohnungen gibt es auch gewerbliche Objekte, bspw. mit einer Handels-, Lager- oder Büronutzung. Im gewerblichen Segment ist aber besondere Achtsamkeit gefragt, da hierfür weiteres Fach- und Spezialwissen erforderlich sowie auch Erfahrung hilfreich ist.

Neben Neubauobjekten für den Erstbezug, die also erst selbst vermietet werden müssen, werden am häufigsten Bestandsobjekte unterschiedlichen Alters nachgefragt, die meistenteils bereits vermietet sind. Das Risiko eines anfänglichen Leerstands und Mietausfalls lässt sich so zunächst vermeiden. Die Rendite jedoch steigt bei Bestandsobjekten in der Regel nur langsam, denn die Mieteinnahmen lassen sich aufgrund vertraglicher oder gesetzlicher Beschränkungen nicht beliebig erhöhen.

Lage, Lage, Lage

In manchen Fällen wird Anlegern geraten, sich bei ihren Investments auf etwas weniger nachgefragte Randlagen zu konzentrieren. Doch wenn eine Fremdfinanzierung keine ganz gewichtige Rolle spielt, sind auch die hoch begehrten Toplagen nach wie vor interessant. Denn die Prognosen für Quadratmeter- und Mietpreise in den großen Ballungszentren sind weiterhin steigend. Solange der Leitzins für Kredite unverändert niedrig bleibt, kann sich hier ein Investment weiterhin lohnen. Zudem investiert man in der Toplage nicht nur in das Gebäude selbst, sondern auch in die Umgebung, das Ambiente und auch das Image. Wichtig ist es dabei besonnen zu analysieren, ob der jeweilige Standort für die Zukunft eine positive Entwicklung erwarten lässt.

Risiken erkennen

Eine hundertprozentige Sicherheit gibt es nicht. Es gibt keine Chance ohne Risiko. Die Faustregel, je höher die Chance, umso höher das Risiko, gilt auch bei der Geldanlage in Immobilien. Werden aber mögliche Risiken vor einem Investment analysiert, lassen sich diese minimieren oder man kann entsprechende Maßnahmen vorbereiten für den Fall, dass vorhergesehene Störungen tatsächlich eintreten.

SWOT-Analyse

Um Risiken zu analysieren, wird die sog. SWOT-Analyse empfohlen. SWOT steht für Strengths (Stärken), Weaknesses (Schwächen), Opportunities (Chancen) und Threats (Gefahren). Mit dieser Methode werden Stärken und Schwächen als Bestandteil der Innenanalyse einer Immobilie sowie Chancen und Risiken als Sicht nach außen und bezogen auf das Marktumfeld betrachtet. Hiermit werden Beziehungen und Wechselwirkungen untersucht, um daraus Handlungsmöglichkeiten zu entwickeln.

Strategie statt Glück

Bei erfolgreichen Immobilienanlegern hat eben dieser Erfolg nichts mit Glück zu tun. Vielmehr ist intensive Vorbereitung Grundlage des Erfolgs. Es kommt darauf an, sich auf ein Anlageziel zu fokussieren und dieses auch – wie der Name schon sagt – „zielstrebig“ zu verfolgen. Wächst das eigene Immobilienportfolio, kommt es nicht auf Personal, Strukturen und Hierarchien an. Auf professionelle Beratungs- und Dienstleistungen rund um die Immobilie lässt sich problemlos zurückgreifen. Das verschafft auch den Vorteil, flexibler auf Veränderungen reagieren zu können und sich auf das Wesentliche zu konzentrieren.

Eigene Strategie entwickeln

Jede Strategie ist von der jeweiligen Situation und unterschiedlichen Faktoren abhängig: Die persönliche Lebenssituation, das eigene Know-how, die persönlichen Ziele und das vorhandene Vermögen; die Situation der Immobilie, die Situation am Markt, aber auch Zeitressourcen und steuerliche Überlegungen. Die eine perfekte Strategie gibt es nicht. Auch zu wiederholen, was in Vergangenheit funktioniert hat, klappt i. d.R. nicht immer. Denn jede Immobilie, jedes Investment hat seine ganz eigenen Bedingungen. Für Anleger ist es ratsam verschiedene Strategien zu kennen und diese je nach Umständen und Anforderungen einsetzen, zu wechseln oder auch kombinieren zu können.

Fazit

Ob kurzfristige Wertschöpfung oder lieber langfristige Investitionen: Die persönliche Anlagestrategie entscheidet über den passenden Ansatzpunkt für das Immobilieninvestment. Wer sich über sein Ziel im Klaren ist, die passenden Objekte auswählt und die Risiken genau analysiert, ist bestens präpariert, um aus Immobilien eine gute Geldanlage zu machen.

Bild: Fotolia/Photographee.eu

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