Sale-and-Lease-Back

In wirtschaftlich schwierigen Zeiten geraten Unternehmen nicht selten in einen finanziellen Engpass. Es stellt sich dann die Frage, wie schnell und effektiv die Liquidität wiederhergestellt und das Bilanzbild verbessert werden kann. Ein bewährtes Mittel hierfür ist das Finanzierungsleasing. Eine besonders interessante Art ist das im Wirtschaftsverkehr immer häufiger anzutreffende „Sale-and-Lease-Back“, bei dem das eigene finanzielle Potenzial des Unternehmens selbst ausgeschöpft wird.

Das Prinzip des Sale-and-Lease-Back

Das Sale-and-Lease-Back folgt einem ein­fachen Prinzip: Ein Unter­nehmen verkauft Vermögens­werte an eine Leasing­gesell­schaft („sale“), um diese sodann aufgrund eines zwischen den Parteien geschlossenen Leasing­vertrages weiter zu nutzen („lease-back“).

Von der Immobilie bis zur Geschäfts­aus­stattung in Form von Fahrzeugen, Produkt­maschinen oder IT-Anlagen kommt jedes Anlage­vermögen des Unter­nehmens als Verkaufs­objekt in Frage. Immaterielle oder bestellte und noch nicht gelieferte Wirtschafts­güter können ebenfalls späteres Leasing­objekt sein.

Liquidität und Bilanzverkürzung

Das Leasingobjekt, das mit seinem entsprechenden Wert in der Unternehmensbilanz steht, wird zum aktuellen Marktpreis an den späteren Leasinggeber verkauft. Im Ergebnis erhält das Unternehmen durch die Transaktion einen zügigen Liquiditätszufluss, zeitgleich verringert sich das Anlagevermögen. Dadurch kann bei Bilanzierung nach den Vorschriften des HGB die Bilanz, z. B. durch die Begleichung von Schulden, verkürzt und damit die Eigenkapitalquote gesteigert werden. Positive Folge davon ist beispielsweise ein verbessertes Rating bei der Hausbank, sodass in der Zukunft leichter und billiger günstiger Kredite erlangt werden können.

Durch die Sale-and-Lease-Back-Transaktion wird der Leasinggeber bei Bilanzierung nach den Vorschriften des HGB neuer Eigentümer des Leasingobjekts. Er muss das Wirtschaftsgut in seiner Bilanz aufnehmen. Das Leasingobjekt selbst verbleibt zwecks Nutzung beim Leasingnehmer.

Voraussetzungen der steuerlichen Anerkennung
Wichtig für die steuerliche Anerkennung des Sale-and-Lease-Back ist, dass auch das wirtschaftliche Eigentum des Leasinggebers am Leasingobjekt herbeigeführt werden muss. Hier sollten die steuerlichen Leasingerlasse genau eingehalten werden, die unter anderem Mindest- und Höchstgrenzen für die Laufzeit des Leasingvertrages sowie Regelungen zu Rückkaufsrechten vorsehen.

Wenn das wirtschaftliche Eigentum beim Leasingnehmer bleibt, ist es steuerlich weiterhin bei diesem zu bilanzieren. Zu beachten ist, dass die Mitwirkung an der bilanziellen Gestaltung durch Ankauf des Leasingobjektes in bestimmten Konstellationen umsatzsteuerrechtlich eine steuerpflichtige sonstige Leistung darstellen kann. Dies hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 06.04.2016 (Az. V R 12/15) entschieden.

Vor- und Nachteile des Sale-and-Lease-Back

Durch das Sale-and-Lease-Back wird ohne Nutzungsänderung des Leasingobjekts dessen Substanzwert finanziell realisiert und Kapital freigesetzt. Mit der neu gewonnenen Liquidität kann der Leasingnehmer die finanzielle Krise überwinden. Der Ablauf des normalen Geschäftsbetriebs wird nicht beeinträchtigt. Zudem sind, anders als bei einem Darlehen, keine Sicherheiten zu leisten. Das Sale-and-Lease-Back ist damit nicht nur eine gute Finanzierungsalternative. I. d. R. ist es günstiger als ein Bankkredit, sodass es auch zur Umfinanzierung dienen kann.

Eine Besonderheit des Sale-and-Lease-Back ist, dass das leasingtypische Dreiecksverhältnis fehlt, das normalerweise bei einem Finanzierungsleasing zu finden ist. Dennoch sind die Rechtspositionen für Leasinggeber und Leasingnehmer dieselben, wie bei einem klassischen Finanzierungsleasing. Typischerweise wird der Leasingvertrag so ausgestaltet, dass der Leasingnehmer das Leasingobjekt zum marktüblichen Wert zurückkaufen kann.

Darin unterscheidet sich das Sale-and-Lease-Back-Verfahren nicht von dem klassischen Leasing, sodass das Objekt auch weiter geleast oder zurückgegeben werden kann.

Dem Liquditätszufluss bei Veräußerung stehen die späteren Leasingraten gegenüber. Die Höhe der Leasingraten orientiert sich an den Anschaffungskosten bzw. den Herstellungskosten des Leasingobjekts. Zudem werden als Bestimmungsfaktor die Bonität des Leasingnehmers, die Verkehrsentwicklung des Objekts und die Höhe der Leasinggebühren für eine marktübliche Fremdfinanzierung herangezogen.

Zudem können sie steuerlich geltend gemacht werden. In der Regel wird eine Leasingdauer zwischen 30 und 60 Monaten vereinbart. Es handelt sich dabei um einen planbaren Zeitraum mit Leasingraten als festen Posten bei den Fixkosten. Dies ist vorteilhaft für die weitere Finanzplanung des Unternehmens.

Neben den verhandelten Leasingraten fallen wie bei jedem anderen Finanzierungsgeschäft weitere Kosten an. Hier zeigen sich die Besonderheiten des (Immobilien-)Leasingvertrages gegenüber dem klassischen Gewerbemietverhältnis. Der Leasingnehmer deckt mit den während der Vertragslaufzeit entrichteten Leasing­raten die Anschaffungs- und Herstellungskosten sowie alle Nebenkosten einschließlich der Finanzierungskosten des Leasinggebers vollständig ab.

Die Abwälzung der Sach- und Preisgefahr auf den Leasingnehmer und dessen damit verbundene Haftung in Fällen des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Leasingsache gehören ebenso zum typischen Inhalt eines Leasingvertrages. Entsprechende Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zulässig. Sie benachteiligen den Leasingnehmer nicht unangemessen. Insoweit unterscheidet sich die Rechtsstellung des Leasingnehmers wesentlich von der eines Mieters. Sie ist eher mit der eines Eigentümers vergleichbar. Eine Wiederherstellungsverpflichtung bei einer von ihm nicht zu vertretenden Zerstörung des Leasinggegenstandes trifft den Leasingnehmer jedoch nicht.

Regelmäßig schränken die Vertragsparteien außerdem das Minderungsrecht des Leasingnehmers ein. Dies resultiert aus dem Finanzierungscharakter des Leasingvertrages. Zu beachten ist jedoch aus steuerrechtlicher Sicht, dass ein vollständiger Ausschluss des Minderungsrechts dazu führen kann, dass der Leasinggegenstand dem wirtschaftlichen Eigentum des Leasingnehmers zugerechnet wird. In der Praxis verbleibt dem Leasingnehmer daher regelmäßig das Minderungsrecht bei Nutzungsbeschränkungen, die er nicht zu vertreten hat.

Wichtig ist, dass auch das Sale-and-Lease-Back eine Risikofinanzierung ist. Damit kann die Leasinggesellschaft bei einem Zahlungsverzug den Vertrag kündigen, ähnlich wie bei der fehlenden Tilgung bei einer Darlehensfinanzierung. Zudem muss der Leasingnehmer für laufende Kosten wie Versicherungen und Instandhaltungsmaßnahmen aufkommen.

Sale-and-Lease-Back in besonderen Situationen

Selbst bei Unternehmen, bei denen der angedachte Leasinggegenstand im Eigentum einer zuvor kreditierenden Bank steht, kann ein Sale-and-Lease-Back erfolgreich durchgeführt werden. In diesem Fall überträgt die Bank den Leasinggegenstand als Sicherungseigentum entsprechend der Sicherungsabrede gegen Zahlung der noch zu begleichenden Darlehenssumme unmittelbar auf den Leasinggeber.

Unternehmen, die sich bereits in der Insolvenz befinden, können ebenso vom Sale-and-Lease-Back profitieren. Erforderlich ist allerdings, dass eine Gläubigerbereitschaft zur Aussonderung des Leasingobjekts sowie eine Zustimmung zum Verkauf gegeben ist, was nicht immer einfach sein dürfte.

Bild: Panthermedia/Semion888