Artikel erschienen am 02.05.2016

Der Büroimmobilienmarkt in Braunschweig

Größerer Markt, höhere Mieten, genauere Daten

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Die Erhebung zum 1. Büroimmobilienmarktbericht für Braunschweig fußt auf einer soliden Basis von über 1 400 Einzelobjekten. Insgesamt verfügt die Stadt über eine Bürogesamtfläche von rund 2,1 Mio. m². Dies sind 50 % mehr Fläche als bisher bekannt. Das Angebot ist sehr fragmentiert und kleinteilig. Rund zwei Drittel aller Objekte haben eine Fläche von weniger als 1 000 m². Die Großobjekte mit mehr als 10 000 m² machen in der Anzahl zwar nur 2 % aus, vereinen aber insgesamt 400 000 m². Seit dem Jahr 2000 sind rund 300 000 m² neu entstanden. Gut 60 % der Gesamtfläche wird von den Eigentümern selbst genutzt, sodass für den Vermietungsmarkt rund 900 000 m² verbleiben. Die Eigennutzerquoten differieren stark zwischen den Teilmärkten.

Der Leerstand wurde zum Jahresende 2015 mit rund 80 000 m² ermittelt, was bezogen auf die Gesamtfläche einer markttypischen Quote von 3,8 % entspricht. Bezogen auf den Vermietungsmarkt ergibt sich eine Quote von 8,9 %.

Die durchschnittliche Bestandsmiete von 7,60 Euro/m² netto kalt im Monat basiert auf über 100 Objekten, die gut ein Drittel des Vermietungsmarkts widerspiegeln. Die Spanne reicht von 2,95 Euro/m² bis 16,00 Euro/m². Die meisten Mieten liegen zwischen 5,50 Euro/m² und 9,40 Euro/m².

Beim Umsatz konnten lediglich 30 000 m² sicher ermittelt werden. Der tatsächliche Vermietungsumsatz liegt darüber, kann aber nicht seriös abgeschätzt werden.

Im Jahr 2015 wurden rund 20 000 m² Bürofläche neu erstellt. Aktuell sind gut 45 000 m² (u. a. Gom in Rüningen, 2. BA Kontorhaus, Lilienthalhaus) im Bau, die in den nächsten Jahren fertiggestellt werden. Die Planungspipeline ist mit ca. 20 000 m² gefüllt.

Der Investmentumsatz betrug 2015 etwas über 100 Mio. Euro. Es wurden 9 Objekte mit einer Fläche von 76 000 m² veräußert. Der Hauptteil des Umsatzes erfolgte durch drei Großobjekte, u. a. das Schlosscarree. Die Renditen (Jahresmiete/Kaufpreis) lagen bei 5 Objekten zwischen 6,9 % und 11,3 %. Im Durchschnitt wurde das 11,2-Fache der Jahresmiete gezahlt. Die Kaufpreise lagen zwischen 455 Euro/m² und 1 675 Euro/m².

Aufgrund der moderaten Neubautätigkeit und ausgehend von einer weiter vorhandenen Nachfrage wird von einer stabilen Entwicklung auf dem Braunschweiger Büroimmobilienmarkt ausgegangen. Signifikante Steigerungen bei der Nachfrage und den Mieten werden unter Berücksichtigung der aktuellen wirtschaftlichen Lage nicht gesehen. Vielmehr besteht das latente Risiko einer Abschwächung der Büroflächennachfrage, die sich eher mittelfristig auf den Vermietungsmarkt auswirken würde. Der Büromarktbericht kann kostenlos beim Autor angefordert werden oder steht auf einer eigenen Website zum Download zur Verfügung.

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