Artikel erschienen am 01.04.2012
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Reform der Grundsteuer

Hoffnung auf eine sachgerechte Lösung

Von Dipl.-Bankfachwirt Joachim Blätz, Braunschweig

Die Grundsteuer ist eine der ältesten bekannten Steuerarten überhaupt und als bundes­einheit­liche Steuer im Grundsteuer­gesetz geregelt. Bei der Grund­steuer handelt es sich um eine sog. Realsteuer, d. h. eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und deren Bebauung (Substanzsteuer). Mit einem geschätzten Steueraufkommen von ca. 10,6 Mrd. Euro im Jahr 2012 (Vorjahr 10,4 Mrd. Euro) ist diese Steuer­einnahme für die Finanz­planung eine verlässliche Größe. Zum Vergleich: Die Grund­erwerb­steuer wird 2012 bei mehr als 9,5 Mrd. Euro liegen.

Seit ca. 2005 wurden insbesondere von Eigen­tümern von selbst genutztem Grund­eigentum Beschwerden beim Bundes­verfassungs­gericht über den Berech­nungs­modus vorgebracht. In einem Urteil des Bundes­finanzhofes (BFH) in 2010 kritisierte er die Berech­nungs­verfahren als veraltet und mahnte eine Neuregelung an.

Was ist denn der Streitpunkt?

Als Besteuer­ungs­grundlage werden in Deut­schland sog. Einheits­werte heran­gezogen. Diese werden nach dem Bewertungs­gesetz für inländischen Grund­besitz festgestellt, und zwar für Grundstücke, Betriebs­grund­stücke sowie land- und forst­wirtschaft­liches Ver­mö­gen. Bei der Ermittlung des Einheits­wertes des Grund­vermögens ist zum einen zwischen bebauten und unbebauten Grund­stücken zu unterscheiden, zum anderen wird dann bei bebauten Grund­stücken nach Grund­stücks­nutzung unterschieden.

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, sind Miet­wohnungs-, Geschäfts-, sonstige genutzte Grund­stücke, Ein­familien­häuser und Zwei­familien­häuser im sog. Ertrags­wert­verfahren zu bewerten. Hierbei wird ein Vervielfältiger mit der erzielbaren Jahresrohmiete multipliziert. Hierin liegt schon das erste Problem: Sind die angenommenen Jahresrohmieten für eigen­genutzte, ungenutzte oder unentgeltlich überlassene Grund­stücke angemessen? Für unbebaute und sonstige bebaute Grund­stücke, z. B. Luxus­bauten, für die keine Jahres­roh­miete ermittelt werden kann, wird im sog. Sachwertverfahren die Besteue­rungs­grundlage ermittelt.

Nun ist der Verwaltungsaufwand für die Einheitsbewertung enorm hoch und dient zwischenzeitlich nur noch zur Ermittlung der Grundsteuer und Gewerbeertragssteuer.

Wie erfolgt die Besteuerung?

Neben dem Einheitswert wird noch die Grundsteuermesszahl angegeben. Diese richtet sich nach der jeweiligen Grundstücksart und ist ein bestimmter Promillesatz auf den Einheitswert. Multipliziert man nun den Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl und mit dem von der Gemeinde festgesetzten Hebesatz, gelangt man zur fälligen Grundsteuer.

Angesichts des bereits beschriebenen sehr komplexen und aufwendigen Steuer­ermittlungs­verfahrens sucht auch der Bundesfinanzhof nach einer neuen Berechnungs­methode. Bisher scheiterten alle Versuche an einer notwendigen Einigung aller Bundesländer.

Wie ist nun der aktuelle Stand und was kommt auf die Bürger­innen und Bürger im Rahmen einer neuen Reform zu?

Die Finanz­minister­konferenz hat zu Beginn des Jahres 2011 beschlossen, die möglichen Auswirkungen von drei Reform­vorschlägen anhand einer bundesweiten Stich­proben­erhebung durch das Statistische Bundesamt näher unter­suchen zu lassen.

Mit den Ergebnissen ist voraussichtlich im Herbst 2012 zu rechnen.

Insgesamt wurden von den Bundesländern sieben Reformmodelle vorgelegt, von denen die Äquivalenzziffernmodelle – als wertneutrale Verfahren – die besten Aussichten auf eine Umsetzung haben könnten.

Der Reformvorschlag für eine vereinfachte Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip (Grundstückflächen und Gebäudeflächen in m² als Bemessungsgrundlage, multipliziert mit nutzungsartabhängigen Äquivalenzzahlen) deckt bereits viele der Forderungen der Interes­senverbände der Immobilienwirtschaft ab, sollte aber an einigen Stellen noch verfeinert werden.

In so einem Modell könnte die Ermittlung der Grundsteuer wie folgt ablaufen:

Beispiel

  • 2 Cent/m² für die Grundstücksfläche, wenn bebaut zzgl.
  • 20 Cent/m² für zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen*
  • 40 Cent/m² für nicht zu Wohnzwecken genutzte Gebäudeflächen*

* Die Gebäudefläche ergibt sich aus der Gebäudegrundfläche, multipliziert mit der Anzahl der Obergeschosse.

Ein solches Verfahren wäre einfach, transparent und nachprüfbar. Gleichwohl sei auch hier bemerkt, dass – wie der Hebesatz der Gemeinden – die Äquivalenzziffer wieder die entscheidende Stellschraube sein würde, um das Steueraufkommen zu beeinflussen.

Fazit

Die künftige Verwendung eines transparenten und einfachen Bewertungs­verfahrens ist dringend geboten. Alle neu diskutierten Verfahren werden zu einer Linealisierung der Grund­steuer­belastung führen, d. h., große Ausschläge zwischen Gebäude­arten oder Lage des Grund­stückes wird es nicht mehr geben. Durch die meist willkürliche Festlegung von Bemessungs­zahlen, Äquivalenzziffern o. Ä. liegt die Vermutung nahe, dass auch das neue Bewertungs­verfahren grundsätzlich schwer nach­vollziehbar sein wird und der Politik unverändert genügend Spielräume bei der Ermittlung der Steuer­belastung zur Verfügung stehen. Die Politik sollte bei der Höhe der Grund­steuer aber nicht vergessen, dass diese durch die Umlage­fähigkeit auf die Mieter zu einer weiteren Belastung der breiten Be­völker­ung führen würde.

  • Ziele einer Reform sollten daher sein Die Grundsteuer soll aufkommensneutral erfolgen,
  • transparent und nachprüfbar sein,
  • strukturelle Probleme (Lage, Leerstand etc.) berücksichtigen und
  • umlagefähig bleiben.

Bild: Panthermedia

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