Artikel erschienen am 06.01.2014
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Steuersparmodell: Denkmalschutz

Nutzen und Risiken genau abwägen!

Von Martin Schrahe, Herford

Die Turbulenzen an den Finanzmärkten und das historisch niedrige Zinsniveau haben dazu geführt, dass Investitionen in Immobilien für viele Investoren und auch Eigennutzer zurzeit besonders attraktiv erscheinen. So war auf dem Titel der Neue Westfälischen am 21.11.2013 zu lesen: „Immobilienpreise in OWL ziehen rasant an“.

Wer sich für die Investition in denkmalgeschützte Gebäude entscheidet, kann seine Steuerlast erheblich „drücken“. Renovierte Altbauten haben ihren eigenen Reiz und erfreuen sich steigender Beliebtheit. Die Gebäude lassen sich in der Regel ohne nennenswerte Probleme gut vermieten. Zentrale Lagen sind auch hier ein Standortvorteil. Ein weiteres Plus ist die mögliche Reduzierung der Einkommensteuerbelastung des Bauherrn. Bei der Durchforstung des Steuerdschungels hat der Gesetzgeber in den letzten Jahren massiv sogenannten Steuersparmodellen den Kampf angesagt. Die Förderung des Denkmalschutzes blieb jedoch weitgehend unangetastet. Bauherren können für Gebäude, die der Erzielung von Einkünften dienen, sämtliche nicht bezuschussten Herstellungskosten, die für den Erhalt und die sinnvolle Nutzung des Baudenkmals anfallen, nach § 7i des Einkommensteuergesetzes (EStG) im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils bis zu 7 % der Herstellungskosten absetzen. Ausgenommen hiervon ist allerdings der Kaufpreis selbst. Wer also etwa eine denkmalgeschützte Immobilie für 100 000 Euro erwirbt und das Haus für 400 000 Euro nach den Vorgaben und in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde fachgerecht saniert, kann über die ersten acht Jahre hinweg jeweils 36 000 Euro und in den folgenden vier Jahren jeweils 28 000 Euro von der Steuer absetzen. Dies ist im Vergleich zur normalen Abschreibung von jährlich lediglich 2 – 3 % p. a. ein erheblicher Finanzierungs- und Steuervorteil.

Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die in ihrer Gesamtheit nicht zu einer deutlichen Erhöhung des Gebrauchswerts führen, aber nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes oder Gebäudeteils als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind, können entweder sofort als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten abgezogen oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden.

Für zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmäler können gemäß § 10f EStG die für bestimmte Sanierungsmaßnahmen maßgeblichen Aufwendungen mit jährlich 9 % im Jahr der Fertigstellung und in den neun folgenden Kalenderjahren wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Steuerbegünstigungen der §§ 7i und 10f EStG ist das Vorliegen einer Bescheinigung der nach Landesrecht zuständigen oder von der Landesregierung bestimmten Stelle, die die Klassifizierung als Baudenkmal und die Erforderlichkeit der Aufwendungen nachweist. Die Baumaßnahmen sind in Abstimmung mit der zuständigen Stelle durchzuführen.

Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien haben nicht unerhebliche Risiken, da eine genaue Kalkulation der Kosten kaum möglich ist. Damit wesentliche Teile der Finanzierung durch die Steuerersparnis abgedeckt werden können, sollten auch bis zum Ende des Abschreibungszeitraumes regelmäßig nennenswerte Einkünfte vorhanden sein, damit das Steuersparmodell wirklich wirksam wird.

Die Sanierung eines Altbaus birgt häufig Überraschungen, insbesondere bei einem Denkmal ist die Renovierung meist eine besondere Herausforderung. So kann es passieren, dass bei Bauarbeiten unerwartete Schätze freigelegt werden, z. B. Deckenmalereien oder Gewölbekeller, die in vielen Fällen deutlich älter sind als der Rest des Gebäudes. Die Folge sind häufig neue Auflagen für die Sanierung und weitere Expertisen. Da können – bei aller Freude über den seltenen Fund – die Kosten schnell explodieren. Auch sollte man die Arbeit der Denkmalschutzpfleger bzw. Konservatoren, die für die untere Denkmalschutzbehörde arbeiten, nicht unterschätzen.

Sie veranlassen – auf Kosten des Bauherrn – eine Reihe von Gutachten und Expertisen. Im weiteren Verlauf der Sanierung bestimmen sie nicht nur über die Gestaltung der Fassade mit, sondern u. U. auch über die Gestaltung der Innenräume. Hier ist den Beurteilungsspielräumen der Denkmalschutzbehörde ein weiter Rahmen gegeben. Allerdings gilt hier das Kriterium der Zumutbarkeit. Denkmalpfleger sind dazu verpflichtet, die wirtschaftliche Lage des Bauherrn zu berücksichtigen.

Generell sollte eine finanzielle Reserve in Höhe von 50 – 100 % der vorgesehenen Baukosten unbedingt eingeplant werden. Hieran dürften bereits viele private Investoren scheitern, die an ihre Belastungsgrenze gehen. Diese Finanzierungslücken durch Eigenleistung zu schließen, ist nicht in jedem Falle möglich, da zumindest in den denkmalschutzrelevanten Bereichen Experten beauftragt werden müssen. Wenn die Leistungen nach Auffassung der Denkmalbehörde nicht fachgerecht ausgeführt wurden, wird diese Nachbesserungen fordern. Gutes Einvernehmen zwischen Bauherrn und Denkmalbehörde ermöglicht es allerdings, Fördergelder der Länder und verschiedener Stiftungen zu erhalten. Im Idealfall haben Denkmalpfleger und Bauherr das gleiche Interesse am originalgetreuen Erhalt des Bauwerks. Nach Abschluss der Bauarbeiten müssen die Rechnungen zur Bestätigung dem Denkmalpfleger vorgelegt werden. Bescheinigt dieser die Einhaltung der Kriterien, so muss das Finanzamt diese Bescheinigungen anerkennen.

Auch nach der ersten Sanierung können weitere Aufwendungen für den Erhalt des Bauwerks von der Steuer abgesetzt werden, wenn der Denkmalpfleger deren Notwendigkeit bescheinigt. Investitionen in denkmalgeschützte Immobilien bieten erhebliche steuerliche Vorteile, die die Last der Baukosten spürbar verringern können.

 Foto: panthermedia/Martina Berg

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