Artikel erschienen am 26.04.2023
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Aktuelle Entscheidungen und Entwicklungen im Mietrecht

Von Volker Rehboldt, Braunschweig

Drei aktuelle Entscheidungen mit völlig unterschiedlichen Wirkungen dürften einige Fragestellungen beantwortet haben, wohingegen gerade die rechtlichen Auswirkungen der Corona-Pandemie durchaus noch offen sind.

Berliner Mietendeckel verfassungswidrig

Mit großer Spannung erwartet worden war die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zum sogenannten „Berliner Mietendeckel“, wobei hier die Frage auf dem Prüfstand gestellt worden ist, ob mittels gesetzlicher Regelung eine Mietenbegrenzung für Wohnräume zulässig ist.

Das Gericht hat die Regelung des Landes Berlin letztlich gekippt und festgestellt, dass die Regelungen verfassungswidrig sind.
Die Begründung des Gerichts schafft allerdings mit Wirkung für die Zukunft noch nicht die von Vermieterseite gewünschte Klarheit. Das Gericht hat nämlich lediglich festgestellt, dass sich die Verfassungswidrigkeit und damit die Nichtigkeit des Gesetzes daraus ergibt, dass der Landesgesetzgeber in Berlin seine Gesetzgebungskompetenzen überschritten hat, da das Gericht die Zuständigkeit für diese Frage beim Bundesgesetzgeber verortet.

Damit ist zwar die Frage nach landesspezifischen Mietendeckeln vom Tisch, die gerade im Vorfeld der Bundestagswahlen geführte politische Diskussion über einen bundesweiten Mietendeckel ist damit neu angefacht worden.

Praktische Auswirkungen hat die Entscheidung zunächst ohnehin lediglich für Vermieter und Mieter im Lande Berlin. Insoweit bleibt nun abzuwarten, ob auf Bundesebene ein neuer gesetzgeberischer Anlauf unternommen wird, eine gesetzliche Mietpreisbremse im Bereich der Wohnungsmieten einzuziehen.

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Eine ganz andere maßgebliche Frage hat der Bundesgerichtshof mit seiner Entscheidung vom 18.03.2021 (Az. VIII ZR 305/19) im Sinne der Vermieter entschieden.

Die Karlsruher Richter sind zu dem Ergebnis gelangt, dass es keine zeitliche Obergrenze zwischen der Ankündigung einer – dann mieterhöhend wirkenden – Modernisierungsmaßnahme und dem tatsächlichen Beginn der Umsetzungsarbeiten gibt. Entgegen der Entscheidung der Vorinstanzen hat der BGH hier nun Klarheit geschaffen. Die Regelung zur Ankündigung von Modernisierungen sind damit geschärft. Gemäß § 555c BGB müssen Modernisierungen mindestens drei Monate vor Beginn dem Mieter mitgeteilt werden. Das Gesetz legt jedoch nicht fest, dass auch eine Frist zwischen der Ankündigung der Modernisierungsarbeiten und dem Baubeginn einzuhalten ist. Nunmehr hat der BGH entschieden, dass es eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen der Modernisierungsankündigung und dem voraussichtlichen Beginn der Modernisierungsarbeiten nicht bedarf.

Gleichwohl haben die Vermieter bei der Ankündigung einer Modernisierung darauf zu achten, dass die Planungen derart fortgeschritten sind, dass die folgenden Informationen vorliegen: Art der Maßnahme, Umfang der Bauarbeiten, Beginn und Dauer der Arbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung.

Mietrecht und Corona – es sind noch Fragen offen…

Letztlich ist das Mietrecht derzeit geprägt von der Frage, wie sich die Corona-Pandemie gerade im Gewerberaumietrecht auswirkt.

Die Rechtsprechung dazu ist bislang alles andere als einheitlich und wird durch immer neue Entscheidungen angereichert. Insbesondere ist die Frage zu klären, ob behördliche Schließungsanordnungen Mietreduzierungen rechtfertigen. Während beispielsweise das Oberlandesgericht Dresden eine Reduzierung der Kaltmiete von 50% für gerechtfertigt hält, gab das Oberlandesgericht Karlsruhe dem Vermieter vollständig Recht und lehnte eine Reduzierung der Miete ab. Eine aktuelle Entscheidung ist nunmehr seitens des Berliner Kammergerichts getroffen worden, auch hier hielt das Gericht eine Reduzierung der Miete um 50 % für gerechtfertigt, hat dabei entgegen der bisherigen sonstigen Gerichtsentscheidungen nicht auf die wirtschaftlichen Auswirkungen und Facetten des Einzelfalls abgestellt, sondern seine Entscheidung darauf gestützt, dass die staatlichen Eingriffe zu einer sogenannten „Systemkrise“ geführt hätten, deren Risiko zwischen Vermietern und Mietern gleichmäßig aufzuteilen seien.

Letztlich wird abschließende Klarheit in diesen Fragen auch erst dann vorliegen, wenn die Karlsruher Richter des BGH dazu entschieden haben. Den Weg dazu hat das Berliner Kammergericht mit der Zulassung der Revision zum Bundesgerichtshof frei gemacht.

Wie immer zeigt sich, dass das Mietrecht ein ausgesprochen dynamisches und sich fortentwickelndes Rechtsgebiet darstellt und es dürfte auch mit Blick in die Zukunft spannend bleiben, wohin sich einerseits die gesetzlichen Grundlagen entwickeln, andererseits aber auch die gerichtliche Umsetzung.

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