Artikel erschienen am 01.03.2014
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Das Mietverhältnis in der Insolvenz

Rechtliche Aspekte der Insolvenz einer Partei eines Mietvertrages über unbewegliche Gegenstände und Räume

Von Dipl.-iur., Dipl.-Im Maik Wedemeyer, Braunschweig | Manuel Sack, Braunschweig

Nicht erst die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens, sondern bereits ein anhängiges Insolvenzantragsverfahren über das Vermögen eines Mieters oder Vermieters wirft regelmäßig für den Vertragspartner des Insolvenzschuldners diverse Fragestellungen auf. Die sich ergebenden Problemkreise sind vielfältig. Im Rahmen dieses Beitrags können nur einige Grundzüge und verschiedene Aspekte aufgezeigt werden, die exemplarisch die Brisanz der Situation veranschaulichen sollen.

 „Wohl oder übel“ besteht gemäß §§ 108 ff. Insolvenzordnung (nachfolgend InsO) ein Mietverhältnis etwa über unbebaute Grundstücke, Miet- und Gewerbeimmobilien oder auch nur Teile davon mit Wirkung für die Insolvenzmasse zumindest zunächst einmal fort. Die Beendigung eines unbefristeten oder die vorzeitige Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses setzt daher die Kündigung einer Vertragspartei voraus. Ansprüche aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung kann der Vertragspartner des Insolvenzschuldners grundsätzlich nur als Insolvenzgläubiger geltend machen. Somit steht es beispielsweise einem Vermieter wegen rückständiger Mieten oder auch einem Mieter wegen einer Nebenkostenerstattung mit der Fälligkeit vor der Insolvenzantragsstellung lediglich zu, diese Forderung zur Insolvenztabelle anzumelden. Die Befriedigung der Ansprüche erfolgt dann gemäß einer etwaigen Insolvenzquote, sofern das Insolvenzfahren für eine solche über eine hinreichende Masse verfügt und eine Ausschüttung auf Insolvenzforderungen somit überhaupt vorgenommen werden kann.Die Insolvenz des Mieters und des Vermieters weisen andererseits erheblich abweichende Rechtsfolgen für den jeweiligen Vertragspartner auf, die differenziert zu betrachten sind.

Im Rahmen der Insolvenz des Mieters stellen die Mietzinsforderungen des Vermieters aus der Zeit vor der Insolvenzeröffnung, wie oben bereits dargelegt, lediglich Insolvenzforderungen dar. Ein Zahlungsanspruch gegenüber der Insolvenzmasse besteht daher diesbezüglich grundsätzlich nicht, sofern nicht etwa im Insolvenzantragsverfahren dem Schuldner ein allgemeines Verfügungsverbot gemäß § 21 Abs. 2 Nr. 2, 1. Variante InsO auferlegt wurde und der in diesem Zuge bestellte sogenannte „starke“ vorläufige Insolvenzverwalter das Mietverhältnis auch in Anspruch genommen hat. Die im Antragsverfahren vom Insolvenzgericht angeordneten Sicherungsmaßnahmen und die rechtliche Ausgestaltung des vorläufigen Insolvenzverwalters können somit für den Vermieter von erheblicher Bedeutung sein und sind daher hinreichend zu prüfen. Ab der Insolvenzeröffnung steht der Zahlungsanspruch für den Mietzins dem Vermieter gegenüber der Insolvenzmasse grundsätzlich gemäß dem Mietvertrag zu. Der Insolvenzverwalter kann jedoch gemäß § 109 InsO das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf eine etwaig festgeschriebene Vertragsdauer oder einen Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung mit einer Kündigungsfrist von längstens 3 Monaten zum Monatsende kündigen. Sofern es sich bei dem Mietgegenstand um die Wohnung des Insolvenzschuldners handelt, tritt an die Stelle der Kündigung das Recht des Insolvenzverwalters zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der Kündigungsfrist fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Wegen weiterer Mietzahlungen nach der Kündigungsfrist und der sonstigen mietvertraglichen Ansprüche kann sich der Vermieter dann nur noch an den Insolvenzschuldner persönlich halten und nicht mehr die Insolvenzmasse in Anspruch nehmen. In beiden Fällen kann der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen der vorzeitigen Beendigung des Vertragsverhältnisses oder wegen der Erklärung des Insolvenzverwalters hinsichtlich der Wohnung des Schuldners wiederum nur als Insolvenzforderung zur Insolvenztabelle anmelden. Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters in der Mieterinsolvenz sind gemäß § 112 InsO erheblich eingeschränkt. So kann er etwa nach der Antragstellung auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht kündigen wegen des Verzuges mit der Entrichtung der Miete, der in der Zeit vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist. Auch die aufgrund des anhängigen Insolvenzverfahrens offenkundige Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Insolvenzschuldners als Mieter stellt keinen Kündigungsgrund dar. Die Rechtsposition des Vermieters ist auch dadurch beschränkt, dass er sein Vermieterpfandrecht wegen nicht geleisteter Mietzahlungen für eine frühere Zeit als die letzten 12 Monate vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht mehr geltend machen kann. Des Weiteren geht der Räumungsanspruch des Vermieters nicht über den Aussonderungsanspruch aus der Insolvenzmasse hinaus. Auch die Verpflichtung zur Renovierung oder zum Rückbau besteht nur insoweit, dass die Ansprüche nach der Insolvenzeröffnung begründet wurden, also etwa die Abnutzung oder ein Umbau im eröffneten Verfahren stattgefunden hat. Auch die vertraglich zwar vereinbarten und vom Insolvenzverwalter nicht zu erfüllenden Ansprüche auf Räumung, Renovierung und Rückbau sowie auch etwaige Schadensersatzansprüche wegen der vorzeitigen Kündigung des Insolvenzverwalters können vom Vermieter lediglich als Insolvenz­gläubiger zur Insolvenztabelle angemeldet werden. Unbenommen bleibt dem Vermieter ansonsten sein gesetzliches oder vertragliches Kündigungsrecht wegen der Nichterfüllung der Mieterpflichten nach der Insolvenzeröffnung.

Im Zuge der Insolvenz des Vermieters tritt die Insolvenzmasse grundsätzlich in seine Stellung ein. Die Forderungszuständigkeit für den Mietzins liegt bei dieser. Die Mietzahlungen sind jedenfalls nach der Insolvenzeröffnung an den Insolvenzverwalter zu leisten. Auch schon im Insolvenzantragsverfahren kann der Insolvenzverwalter zum Einzug von Forderungen ermächtigt worden sein, womit der Mieter bei weiteren Zahlungen an den Insolvenzschuldner Gefahr läuft, nicht mit schuldbefreiender Wirkung geleistet zu haben und ggf. nochmals an den Insolvenzverwalter zahlen zu müssen. Die „Vermieterrolle“ der Insolvenzmasse begründet für den Insolvenz­verwalter allerdings nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten. Im Rahmen der Verwaltung des Mietgegenstandes hat er etwa für die Gewährleistung der Verkehrssicherungspflicht oder die vertraglich geschuldete Instandsetzung und auch die Erstellung der Nebenkostenabrechnung Sorge zu tragen. Problematisch ist oft der Rückzahlungsanspruch hinsichtlich einer vom Mieter geleisteten Mietsicherheit. Sollte diese nicht aussonderungsfähig in der Insolvenzmasse vorhanden sein, etwa dadurch, dass der Vermieter diese nicht getrennt von seinem sonstigen Vermögen angelegt hat, was nur bei Wohnraummietverhältnissen gesetzlich vorgeschrieben ist, steht dem Mieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses ein Rückzahlungsanspruch nicht zu. Dieser Anspruch kann dann wiederum nur als Insolvenzforderung zur Tabelle angemeldet werden. Hinsichtlich der Beendigung des Mietverhältnisses vonseiten des Insolvenzverwalters und auch des Mieters sind die vertraglich vereinbarten und gesetzlichen Kündigungsgründe und Fristen einschlägig.

Die Vermieterinsolvenz hat nicht nur Auswirkungen in Bezug auf den Mieter.

Sie schränkt etwa auch Gläubiger des Insolvenzschuldners ein, denen zur Sicherheit oder sogar zur Befriedigung Mietzahlungsansprüche abgetreten wurden. Eine solche Verfügung wird spätestens mit dem Ablauf des Monats unwirksam, der auf den Monat, in dem das Insolvenzverfahren eröffnet wurde, folgt.

Auch die Veräußerung des Mietgegenstandes durch den Insolvenzverwalter als Eigentümer und Vermieter kann Auswirkungen für den Mieter haben. Zwar bricht auch hier grundsätzlich Kauf nicht Miete. Jedoch wie bei einem Erwerb durch Zuschlagserteilung im Zwangsversteigerungsverfahren gemäß § 57a Zwangsversteigerungsgesetz steht dem Käufer bei der freihändigen Veräußerung durch den Insolvenzverwalter ein einmaliges Sonderkündigungsrecht gemäß § 111 InsO zu. Demnach kann der Erwerber unter Einhaltung der gesetzlichen Frist das vorhandene Mietverhältnis kündigen, obwohl etwa vertraglich eine wesentlich längere Festlaufzeit vereinbart ist. Das Kündigungsrecht ist jedoch dahingehend beschränkt, dass es nur für den ersten zulässigen Termin ausgeübt werden kann. Zudem bleibt der besondere Schutz für Wohnraummietverhältnisse bestehen. Für einen gewerblichen Mieter kann die Ausübung dieses Sonderkündigungsrechts allerdings existenzbedrohend sein. Insbesondere in einem solchen Fall wäre darüber nachzudenken, mit dem Insolvenzverwalter ein neues Mietverhältnis zu begründen, um einer etwaigen Kündigung des Käufers gemäß § 111 InsO vorzubeugen.

Wie eben an nur einigen Punkten aufgezeigt, hat die Insolvenz des Mieters oder des Vermieters nicht unerhebliche Auswirkungen auf den anderen Vertragspartner des Mietverhältnisses über unbewegliche Gegenstände und Räume. Schon allein die Beantwortung der Fragestellungen, an wen schuldbefreiend zu zahlen ist oder welche Zahlungsansprüche einem Insolvenzverwalter gegenüber geltend gemacht werden können, dürfte zumindest den insolvenzrechtlichen Laien regelmäßig überfordern. Die mit der Insolvenz verbundenen Risiken lassen sich, wenn auch nicht vollständig vermeiden, regelmäßig jedoch zumindest minimieren, sofern rechtzeitig, wenn nicht sogar schon bei dem Abschluss des Mietverhältnisses, die Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Vertragspartners in Betracht gezogen wird. Die Vermögenssituation des Vertragspartners sollte jedenfalls laufend beobachtet und im Zweifel auch überprüft werden. Spätestens bei Offenkundigkeit des Eintritts der Krise mit der Anhängigkeit eines Insolvenzantragsverfahrens dürfte es zwingend erforderlich sein, der weiteren Verschlechterung des Mietverhältnisses nötigenfalls durch Hinzuziehung von im Insolvenzrecht fachkundigen Beratern entgegenzusteuern, um dem Kompetenzvorsprung des Insolvenzverwalters entgegentreten zu können und das Mietverhältnis zur Zufriedenheit und im wirtschaftlichen Interesse beider Vertragsparteien fortzuführen bzw. abzuwickeln.

Fotos: panthermedia/tomjac1980

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