Fehlerquellen von Mieterhöhungsverlangen
Von1. Absender und Adressat
Die Mieterhöhungserklärung ist vom Vermieter bzw. allen Vermietern allen Mietern gegenüber abzugeben. Es ist wichtig, dass der Blick in das Rubrum des Mietvertrages und danach insbesondere auf die geleisteten Unterschriften auf Vermieter- und Mieterseite geworfen wird. Insbesondere bei Personenmehrheiten sollten diese aus dem Vertrag hervorgehen und identifizierbar sein. Fallen Rubrumsangaben und Unterschriften auseinander, ist Aufmerksamkeit geboten, ebenso in Vertretungsverhältnissen auf Vermieterseite. Auch ergeben sich häufig Probleme in Fällen einer Rechtsnachfolge und in Bezug auf den Zeitpunkt, zu dem der Erwerber berechtigt ist, das Erhöhungsverlangen auszusprechen.
2. Erklärung in Textform
Dieses Formerfordernis bezieht sich nur auf die Mieterhöhungserklärung selbst. Zur Wahrung der Formalien der Mieterhöhungserklärung ist die Abgabe in Textform gemäß § 126b BGB ausreichend. Bedeutung hat hier die Übermittlung per Fax oder per E-Mail. Weiter von Bedeutung ist hier auch der erforderliche Nachweis des Zugangs der Mieterhöhungserklärung an alle Mieter und in Erfüllung der Textform bei Übermittlung durch SMS, E-Mail oder Fax. Hier entstehen die meisten Fehler, welche zur Folge haben, dass das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist.
3. Begründung des Mieterhöhungsverlangens
Die Begründungsmittel, auf die der Vermieter zurückgreifen kann, ergeben sich hauptsächlich aus § 558a Abs. 2 BGB. An die Auswahl des Begründungsmittels ist ein Gericht bei der vorzunehmenden Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete später nicht gebunden. Nur bei Bestehen eines qualifizierten Mietspiegels ist das Gericht wegen der darin enthaltenen Vermutungswirkung an die Werte gebunden.
Zu den Begründungsmitteln gehört nun auch ein Auszug aus einer Mietdatenbank gemäß § 558e BGB. Überwiegend wird das Mieterhöhungsverlangen weiter auf einen Mietspiegel – meist einen qualifizierten Mietspiegel, wie im Falle der Stadt Braunschweig – Bezug genommen. Die Besonderheit des Braunschweiger Mietspiegels ist in dem Umstand begründet, dass er nur bei Wohnungsgrößen von 30 bis 130 m² anwendbar ist. Hier stellt sich insbesondere für die begehrten Wohnanlagen des östlichen Ringgebietes und mit den dort vorhandenen Wohnungsgrößen von meist über 130 m² die Problematik, wie dann überhaupt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt werden kann. Es bietet sich der Rückgriff auf die o. g. Mietdatenbanken oder Vergleichswohnungen an. Diese mindestens drei zu benennenden Vergleichswohnungen müssen nur ungefähr vergleichbar sein. Sie müssen so beschrieben werden, dass diese vom Mieter klar identifiziert werden können. So muss die Lage der herangezogenen Vergleichswohnung nach Adresse, Lage und Stockwerk innerhalb des Hauses angegeben werden. Der Vermieter kann sich auch auf Vergleichswohnungen aus dem eigenen Wohnungsbestand beziehen. Vergleichswohnungen dienen jedoch zunächst nur zur Begründung der Mieterhöhung und erbringen keinen endgültigen Beweis dafür, dass die Vergleichsmieten der ortsüblichen Miete entsprechen.
Verstärkte Beachtung gilt § 558a Abs. 3 BGB bei Bestehen eines qualifizierten Mietspiegels nach § 558b BGB. Der Vermieter muss zwingend, sofern er sich auf ein anderes Begründungsmittel stützen will als den qualifizierten Mietspiegel (so bspw. auf Vergleichswohnungen), auch in der Mieterhöhungserklärung auf die für die betreffende Wohnung geltenden Werte des qualifizierten Mietspiegels verweisen. Ohne Benennung dieser Werte des qualifizierten Mietspiegels wäre das Mieterhöhungsverlangen bereits aus diesem Grunde unwirksam.
4. Heilungsmöglichkeiten
Liegen formale Fehler im Mieterhöhungsverlangen vor, können diese sowohl außergerichtlich, als auch noch im gerichtlichen Verfahrensstadium geheilt werden. Über die einzelnen Heilungsmöglichkeiten können fachanwaltliche Beratungspraxen näher aufklären.
Foto: panthermedia/Ralf Kalytta
