Portrait: Projektentwicklung – von der Idee zur fertigen Immobilie

Investitionen in Immobilien sind oftmals mit kompletten Neuentwicklungen von Bauwerken verbunden. Dabei handelt es sich um mehr als „nur“ den Bau eines neuen Gebäudes. Es ist vielmehr ein komplexer und vielschichtiger Prozess, der phasenweise verläuft und mitunter viele Jahre in Anspruch nimmt. Die prozessualen Bestandteile werden unter der Bezeichnung Projektentwicklung subsumiert und gelten gemeinhin als die Königsdisziplin in der Immobilienbranche, da zumeist nur professionelle und erfahrene Dienstleister Projekte zum gewünschten Erfolg führen können. Gegenteilige Beispiele gibt es zuhauf – im Kleinen wie im Großen!

Die Projektentwicklung wird im Allgemeinen in die Phasen der Initiierung (Idee, Finanzierung), der Konzeption (Analyse, Planung), der Realisierung (Bau) und der Vermarktung (Vermietung, Verkauf) unterteilt. Da jede Phase andere Anforderungen an die handelnden Akteure stellt, resultiert daraus eine große Komplexität bei der Entwicklung von Immobilien.

Am Anfang steht natürlich die Projektidee, die zumeist aus einem vorhandenen Grundstück (Standort), der antizipierten positiven Nachfrage in der Zukunft (Idee) oder des vorhandenen Investitionswunsches (Kapital) resultiert. Der Projektentwickler ist in der Lage, aus allen drei Ausgangspunkten einen Rahmen für eine zukünftige Immobilie zu kreieren und die drei Faktoren zusammenzuführen. Eine grobe Planung und eine überschlägige Wirtschaftlichkeitsberechnung sind für die Initiierung eines Projektes unerlässlich.

Umplanung des TU-Gästehauses zu hochwertigen Büroflächen

Nachdem die Projektinitiierung positiv beendet wurde, müssen die maßgeblichen Randbedingungen für das geplante Gebäude untersucht und analysiert werden. Neben den allgemeinen Marktbedingungen und dem bestehenden Wettbewerb müssen der Standort und die Anforderungen durch die geplanten Nutzungen geklärt werden. Die dabei gewonnenen Erkenntnisse bilden das Fundament für die anschließenden Planungen und werden als Ergebnisse in einer Machbarkeitsstudie (Feasibility Study) zusammengefasst. In Kombination mit einer Risiko- und Kostenanalyse belegt die Studie, ob die Immobilie unter den getroffenen Annahmen mit einer großen Sicherheit realisiert werden kann.

Sind die maßgeblichen Projektentscheider überzeugt, werden die Phasen der Realisierung und Vermarktung offiziell begonnen. Die Realisierung umfasst im Wesentlichen die Leistungen, die gemeinhin als Bau einer Immobilie bekannt sind – Schaffung von Baurecht, detaillierte Planung und Bauausführung. Gleichzeitig müssen aber die zukünftigen Nutzer (Mieter) und ein Käufer für die fertige Immobilie gefunden werden, wenn sie nicht im Eigenbestand gehalten werden soll. Je nach Nutzungsart und Preisvolumen sind dabei völlig unterschiedliche Personen und Unternehmen anzusprechen.

Das Bild einer Stadt wird von Projektentwicklern nachhaltig verändert und geprägt. Ein jüngstes Bespiel für Braunschweig ist der BraWo-Park neben dem Hauptbahnhof, der auf dem ehemaligen Postareal entwickelt wurde und sich derzeit in der Realisierungs- und Vermarktungsphase befindet. Der vorhandene Standort war im Wesentlichen vom Büroturm, der Toblerone, und den dahinter liegenden ungenutzten Hallenflächen mit einem verbesserungswürdigen Image geprägt. Im Zuge der Initiierung des Projekts wurde aus einer Vision ein tragfähiges Konzept entwickelt, welches die Nutzungen Büro, Handel, Gastronomie und Hotel sinnstiftend und vorteilhaft miteinander verbindet. Dabei wurden durch den Projektentwickler eine Vielzahl der mit dem Bauvorhaben verbundenen Aspekte positiv beeinflusst und optimiert. Darüber hinaus wird durch den Neubau des zweiten Büroturms der Standort städtebaulich aufgewertet und einem Büromarkt werden moderne Flächen zur Verfügung gestellt. Der Projektentwickler hat zusammen mit seinen Partnern aus einem Standort eine Lage geschaffen, die den Nutzern und Eigentümern zum Vorteil gereicht.

Richtfest Büroturm BraWoPark – Fertig­stellung Ende 2015

Da die Projektentwicklung mit einer Vielzahl von Fallstricken verbunden ist, muss ein professioneller Entwickler es verstehen, die konzeptionellen und gestalterischen Tätigkeiten mit dem Projektmanagement qualifiziert zu kombinieren. Er verbessert durch sein vorausschauendes Handeln die Gewinnchancen der Immobilieninvestition und reduziert die Verlustrisiken, die mit der spekulativen Erstellung von Gebäuden verbunden sind. An dieser Aufgabe sind schon etliche in der Branche gescheitert. Nur die Kontinuität von erfolgreich realisierten Immobilienprojekten spricht für den professionellen Dienstleister in der Projektentwicklung.