Immobilien in der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Durch das Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 17.12.2014 (Az. 1 BvL 21/12) ist im Bereich der Erbschaftsteuer eine große Unsicherheit aufgetreten, welche Änderungen der Gesetzgeber im aktuellen Erbschaftsteuergesetz vornimmt. Grundsätzlich bezieht sich das Urteil nur auf die Verschonungsregelungen zum Betriebsvermögen. Mit dem vorliegenden Gesetzesentwurf vom 08.07.2015 sollen die verfassungswidrigen Vorschriften bei der Bewertung des Betriebsvermögens beseitigt werden.

Unabhängig von den geplanten Änderungen lassen sich durch frühzeitige Vermögensübertragungen außerhalb des Betriebsvermögens erhebliche Einsparungen bei der Erbschaftsteuer erreichen. Insbesondere durch die mehrfache Inanspruchnahme der Freibeträge oder durch eine geschickte Verteilung des Vermögens innerhalb der Familie ist ein hoher Grad an Optimierung zu erreichen.

Die Freibeträge werden alle 10 Jahre gewährt und sind u. a. wie folgt gestaffelt:

Der Freibetrag bei Übertragungen von den Eltern an die Kinder kann von jedem Elternteil gewährt werden, sodass insgesamt Freibeträge in Höhe von 800 000 Euro zur Verfügung steht.

Da in der Erbschaftsteuer die Höhe der Steuersätze vom Wert des übergegangenen Vermögens nach Abzug etwaiger Freibeträge abhängt, kann eine Verminderung der Erbschaftsteuerbelastung auch durch Ausnutzung der niedrigeren Steuersätze erreicht werden.

Die Steuersätze in der Steuerklasse I, die überwiegend bei Übertragungen innerhalb der Familie zum Tragen kommen, steigen mit der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs.

Die Bewertung von Immobilien im Erbschaftsteuerrecht richtet sich gemäß § 181 des Bewertungsgesetzes (BewG) nach der Grundstücksart.

Das Vergleichswertverfahren wird für Wohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser verwendet.

Im Ertragswertverfahren sind Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, zu bewerten.

Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (soweit kein Ertragswert festzustellen ist) und alle sonstigen Grundstücke sind ebenfalls im Sachwertverfahren zu bewerten.

Zu Wohnzwecken vermietete Gebäude sind demnach in aller Regel nach dem Ertragswert zu bewerten. Beim Ertragswertverfahren wird der Gebäudeertragswert auf Basis der ortsüblichen Jahresmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten mit einem Vervielfältiger gemäß der Anlage 21 zum Bewertungsgesetz ermittelt. Die genaue Ermittlung sowie die für die Bewertung notwendigen Angaben sind natürlich weitaus komplexer.

Das folgende Beispiel verdeutlicht die Ermittlung:

Bei einem vermieteten Gebäude (Baujahr 1970) mit einer Jahresmiete von 60 000 Euro, einer Grundstücksgröße von 450 m² und einem Bodenrichtwert von 230 Euro pro m² ergibt sich nach überschlägiger Rechnung ein Grundbesitzwert nach dem Ertragswertverfahren in Höhe von 748 000 Euro. Für die weitere Betrachtung wird unterstellt, dass das Grundstück dem Vater allein gehört.

Die Erbschaftsteuerbelastung unter Inanspruchnahme des Freibetrags in Höhe von 400 000 Euro beträgt in dem obigen Beispiel bei einem Alleinerben (Kind, Steuerklasse I) 52 200 Euro. Der anzuwendende Steuersatz liegt bei 15 %.

Wird die Hälfte des Grundstücks auf die Mutter übertragen und später auf das Kind, so entsteht durch die Ausnutzung der doppelten Freibeträge (800 000 Euro) keine Erbschaftsteuerbelastung.

Sind noch andere Vermögensgegenstände oder weitere Grundstücke vorhanden, erhöht sich die Erbschaftsteuer entsprechend. Durch frühzeitige Übertragungen können die Freibeträge nochmals genutzt werden, dann sind Vermögensübertragungen im Wert von 1 600 000 Euro denkbar, ohne dass eine Erbschaftsteuerbelastung auftritt.

Für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke sieht
§ 13c Abs. 1 ErbStG einen Abschlag von 10 % auf den ermittelten Grundbesitzwert vor.

Der Ansatz der Begünstigung gilt nur für Grundstücke, die

• zu Wohnzwecken vermietet werden,
• im Inland, einem Mitgliedstaat der EU oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums gelegen sind,
• nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13a BewG gehören.

Durch die Begünstigung vermindert sich die im obigen Beispiel ermittelte Erbschaftsteuer auf ca. 30 000 Euro. Durch die Herabsetzung des Steuersatzes auf 11 % ergibt sich ein zusätzlicher Effekt, der die Belastung durch die Erbschaftsteuer verringert.

Ein im Steuerrecht häufiges Konstrukt ist die Übertragung von Immobilien unter Vorbehaltsnießbrauch. Beim Vorbehaltsnießbrauch überträgt der Eigentümer des Grundstücks dieses auf den Erwerber und behält sich den Nießbrauch an den Erträgen vor. Die Einkünfte werden dem Nießbraucher (ehemaliger Eigentümer) zugerechnet, somit kann er weiterhin von den zurückbehaltenen Erträgen seinen Lebensunterhalt bestreiten.

Der Erwerber des mit dem Nießbrauch belasteten Objekts erklärt den Erwerb in seiner Schenkungsteuererklärung und kann die Nießbrauchslast wieder abziehen, sodass das steuerpflichte Vermögen sehr gering ist und oftmals zu keiner Erbschaftsteuerbelastung führt.

Das folgende Beispiel verdeutlicht die Vorgehensweise:

Ein Vater (59 Jahre) überträgt sein bebautes und zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück mit einem Wert von 800 000 Euro unter Vorbehaltsnießbrauch auf den Sohn. Der Jahreswert des Nießbrauchs beträgt 35 000 Euro, der Vervielfältiger aus der Anlage 2 zu § 14 Abs. 1 BewG liegt bei 12 732, sodass sich eine Nießbrauchslast von 445 620 Euro ergibt.

Die Bereicherung (800 000 Euro – 445 620 Euro) beträgt 354 380 Euro. Unter Abzug des Freibetrags in Höhe von 400 000 Euro liegt der steuerpflichtige Erwerb bei
0 Euro – damit fällt keine Erbschaftsteuer an.

Aber die Vorschriften zum Nießbrauch sehen eine Mindestlaufzeit des Nießbrauchs vor, die sich am Alter des Nießbrauchsberechtigen orientiert. Sollte der Vater vor Ablauf der in diesem Fall veranschlagten Mindestlaufzeit von acht Jahren versterben, wird die ursprünglich festgesetzte Schenkungsteuer korrigiert und neu festgesetzt; sie beträgt sodann ca. 30 000 Euro.

Im Erbschaftsteuergesetz ist bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilien eine Steuerbefreiung verankert. Diese Regelung betrifft das Familienwohnheim der Eltern.

Bei Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, kommt eine Steuerbefreiung nach § 13 ErbStG nur in Betracht beim Erwerb von Todes wegen und wenn der Erbe auch tatsächlich in das Haus seiner Eltern einzieht. Eine Schenkung zu Lebzeiten führt dagegen nicht zur Steuerbefreiung.

Die vorstehenden Ausführungen verdeutlichen, dass frühzeitige Gestaltungen zu einem erheblichen Einsparpotenzial an Erbschaftsteuer führen können.

Gerade Personen mit größerem Vermögen sollten sich frühzeitig mit dem Thema Vermögensübertragungen beschäftigen.

Fotos: Panthermedia/Wilm Ihlenfeld, Christian Nitz