Sind Gebäude nichts mehr wert?

Kaufpreisaufteilung bei Immobilienerwerben aus steuerlicher Sicht

Von Manuel Beecken, Hamburg | Simon Thering, Hamburg

 

Manuel Beecken
Steuerberater

Bei der Anschaffung von Grundstücken spielt die Aufteilung des Kaufpreises, einschließlich der damit zusammenhängenden Anschaffungsnebenkosten, für den Investor eine wichtige Rolle. Je höher der abschreibungsfähige Anteil am Gesamtkaufpreis ist, umso größer sind die steuerlich relevanten Abschreibungen und damit letztlich die Steuerminderungen.

Bisher wurde von den Finanz­ämtern beim Erwerb von Grund­stücken häufig die sog. „Abzugs­methode“ zugelassen, obwohl diese bereits durch ein Urteil des Bundes­finanz­hofes vom 15.01.1985 verworfen wurde. Hierbei wurde die Differenz zwischen dem maßgeblichen Boden­richtwert und dem Gesamt­kaufpreis den Anschaffungskosten des Gebäudes zugerechnet.

Nach dem oben genannten BFH-Urteil ist für die Aufteilung des Kaufpreises das sog. „Sachwert­verfahren“ anwendbar. Dieses gilt neben Mietwohn­grund­stücken auch für Geschäfts­grund­stücke und Eigentums­wohnungen im Privat­vermögen. Für die Eigentums­wohnungen hat der BFH festgestellt, dass die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungs­eigen­tümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils rechtfertige. Beim Sachwertverfahren wird die Relation zwischen dem Sachwert des Bodenwertes und den typisierten Herstellkosten der baulichen Anlagen nach Marktanpassungen und Alterswertminderungen auf den Kaufpreis angewandt.

Seit Januar 2015 wendet die Finanzverwaltung flächendeckend ein Schätzungsverfahren an, welches auf den aktuellen Normalherstellungskosten basiert, und hat hierfür ein Excel-Aufteilungsmodell programmiert. Dieses Instrument ist für jeden auf der Internetseite des Bundesministeriums der Finanzen zugänglich, weist allerdings an vielen Stellen Schwachpunkte auf. Schon kleine Eingabefehler können hier zu folgenschweren Abweichungen bei der Kaufpreisaufteilung führen. Der größte Kritikpunkt an dem BMF-Tool in der Fassung von 2015 war die fehlende Berücksichtigung von Modernisierungsmaßnahmen. Mit der am 16.02.2016 veröffentlichten Fassung 2016 wurde diesem Problem endlich abgeholfen und das Modernisierungspunkte-Schema aus der Sachwertrichtlinie in das BMF-Tool übernom-men. Eine Überprüfung der vom Finanzamt vorgenommenen Aufteilung ist aber aufgrund mangelnden Fachwissens und nicht offenliegender Berechnungswege schwierig.

Um diese möglichen Unsicherheiten zu umgehen, gibt es die Möglichkeit, bereits im Rahmen des Ankaufes ein Gutachten erstellen zu lassen. Dieses Gutachten sollte dann schon als Anlage zum Kaufvertrag genommen werden. Sollte die Finanzverwaltung Zweifel an dem Gutachten haben, müsste sie ein Gegengutachten in Auftrag geben. Die Beweislast träfe hier die Finanzverwaltung.

Wenn sich die Vertragsparteien darüber einig sind, kann bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Wirtschaftsgüter vorgenommen werden. Dieser Aufteilung hat die Besteuerung grundsätzlich zu folgen. Allerdings hat der BFH hierzu in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass dies nicht gilt, wenn Bedenken gegen die wirtschaftliche Richtigkeit der im Vertrag vorgesehenen Aufteilung bestehen.

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