Teilverkäufe von Immobilien
Chancen und Risiken
Von Katarzyna Chabas, Braunschweig | Dr. iur. Marie Uebersalz , Braunschweig
Vorteile des Teilverkaufs
Bei einem Teilverkauf veräußern Grundstückseigentümer bis zu 50 % ihrer Eigentumsanteile an ein Unternehmen und erhalten im Gegenzug den vereinbarten Kaufpreis. Das Modell ist auf einen späteren Gesamtverkauf der Immobilie ausgerichtet. Die Grundstückseigentümer bleiben jedoch bis zu dem beabsichtigten Gesamtverkauf zum überwiegenden oder zumindest hälftigen Anteil Eigentümer der Immobilie, können jedoch über den bereits erhaltenen Teil-Kaufpreis sofort frei verfügen.
In der Regel sieht dieses Modell auch die Vereinbarung eines (alleinigen) Nutzungsrechts zugunsten des veräußernden Eigentümers vor. Dieses Nutzungsrecht kann und sollte durch Eintragung eines sog. Nießbrauchrechts im Grundbuch gesichert werden. Der veräußernde Eigentümer erhält somit einen Kaufpreis für die Veräußerung der Eigentumsanteile, kann die Immobilie jedoch weiterhin selbst nutzen und/oder Dritten zur Nutzung überlassen. Die Nutzungsrechte enden dann regelmäßig spätestens mit dem Gesamtverkauf der Immobilie.
Mit Veräußerung der Eigentumsanteile werden die Erwerber häufig bevollmächtigt, die Immobilie später, regelmäßig spätestens im Falle des Todes des Veräußerers, zu verkaufen. Ein vorheriger Gesamtverkauf der Immobilie ist mit Zustimmung des Eigentümers – und in bestimmten Konstellationen gegen den Willen des Eigentümers – ebenfalls möglich. Dem veräußernden Eigentümer und seinen Erben kann bei entsprechenden Vereinbarungen auch ein sog. Rückkaufsrecht gewährt werden. Damit können der veräußernde Eigentümer oder seine Erben den veräußerten Eigentumsanteil zurückkaufen und wieder Alleineigentum an der Immobilie erwerben.
Risiken und Nachteile des Teilverkaufs
Das Modell des Teilverkaufs ist für den veräußernden Eigentümer trotz der o.g. Vorteile mit zahlreichen Kosten verbunden, die zwingend im Vorfeld einkalku-liert werden sollten. Der veräußernde und in der Immobilie verbleibende Eigentümer hat eine Nutzungsentschädigung für den veräußerten Teil der Immobilie an den neuen Miteigentümer zu zahlen. Diese Nutzungsentgelte werden regelmäßig am Wert oder an dem Teilkaufpreis der Immobilie gemessen und können gut fünf bis sieben Prozent des Teilkaufpreises ausmachen. Steigen die Kosten und Zinsen, steigen auch die Nutzungsentgelte.
Daneben bleibt der veräußernde Eigentümer häufig aber weiterhin verpflichtet, sämtliche Kosten und Lasten der Immobilie zu tragen. Hierzu gehören ne-ben den laufenden Betriebs- und Nebenkosten auch die Kosten der Instandhaltung/Instandsetzung. Aber auch beim beabsichtigten Rückkauf der Immobilie drohen weitere Kostenfallen. Zu berücksichtigen sind hier Kaufnebenkosten (Notargebühren, Grunderwerbsteuer etc.), aber auch in der Zwischenzeit etwaig eingetretene Preissteigerungen. Der Rückkauf der veräußerten Miteigentumsanteile erfolgt mindestens zum Marktwert im Zeitpunkt des Rückkaufs. Ein Anspruch darauf, die veräußerten Eigentumsanteile zum ursprünglichen Kaufpreis zu erwerben, besteht nicht. Auf solche Vereinbarungen werden sich die Teilkäufer auch regelmäßig nicht einlassen. Zahlreiche Teilkaufverträge enthalten zudem weitere Regelungen, die dem Teil-Erwerber im Falle des Rückkaufs weitere Vergütungen sichern. Der Rückkauf ist für die Immobilien-Eigentümer daher in der Praxis faktisch nicht realisierbar. Der Rückkaufpreis ist um ein Vielfaches höher als der seinerzeit erzielte Teilkaufpreis.
Auch im Falle des Gesamtverkaufs der Immobilie sichern sich die Teil-Erwerber in den Teilkaufverträgen regelmäßig durch entsprechende vertragliche Regelungen (z.B. Wertsicherungsklauseln) einen höheren Kaufpreisanteil. Der zu erzielende Kaufpreisanteil des ursprünglichen Eigentümers wird dadurch erheblich gemindert.
Ein Gesamtverkauf der Immobilie kann bei Verletzung bestimmter Pflichten (z.B. Zahlungsrückstände mit Nutzungsentgelten) auch zwangsweise durchgesetzt werden. Je nach Ausgestaltung des Teilkaufvertrages werden hierfür erforderliche Erklärungen bereits im Teilkaufvertrag abgegeben. In diesen Fällen muss der Teil-Erwerber lediglich den Eintritt der vertraglich vereinbarten Bedingungen nachweisen. Der Gesamtverkauf kann dann zügig und unkompliziert abgewickelt werden. In der Folge können die Eigentümer nicht nur ihre Miteigentumsanteile verlieren, sondern auch die eingeräumten Nutzungsrechte.
Auch eine mögliche Insolvenz des Teil-Erwerbers birgt zahlreiche Risiken. Refinanziert der Teil-Erwerber den Teilkaufpreis nebst Nebenkosten bei einem Kreditgeber, wird dieser Sicherheiten verlangen. Je nach vertraglicher Ausgestaltung ist es denkbar, dass eine Grundschuld/ Hypothek im Rang vor dem Nutzungsrecht des Immobilieneigentümers eingetragen wird. Bei einer möglichen Zwangsversteigerung des Grundstücks infolge der Zahlungsunfähigkeit des Teil-Erwerbers drohen der Verlust des Nutzungsrechts und weitere finanzielle Nachteile.
Steuerliche Auswirkungen
Beim Teilverkauf einer Immobilie kann eine Spekulationssteuer anfallen, also eine Steuer auf den Gewinn aus dem Verkaufserlös. In diesem Fall wird die Spekulationsteuer nur anteilig berechnet. Ob diese Steuer anfällt, hängt von der Nutzung der Immobilie in den letzten Jahren und dem Zeitpunkt des Kaufs ab.
Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn
- die Immobilie durchgängig oder zumindest im Jahr der Veräußerung und den zwei Jahren zuvor vom Verkäufer bewohnt wurde;
zwischen Erwerb und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen oder
die Immobilie mietfrei von einem Kind des Verkäufers bewohnt wurde, für das der Verkäufer noch Kindergeld bekommt.
Die Spekulationssteuer fällt auf die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkaufserlös an. Die Höhe der Steuer ist vom persönlichen Steuersatz abhängig. Beim Teilverkauf einer Immobilie fällt wie bei einem vollständigen Verkauf Grunderwerbssteuer an. Die Grunderwerbsteuer beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Verkaufspreises.
Wird die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkauft, wird die Grunderwerbssteuer erneut fällig – und zwar auf den gesamten Kaufpreis. Die Grunderwerbsteuer wird ebenfalls wieder fällig, wenn der Anteil an der Immobilie zurückgekauft wird. Steuern entstehen nicht nur beim Immobilienerwerb. Auch nach dem Teilverkauf fällt wie bisher die Grundsteuer an. Diese zahlt weiterhin der Verkäufer, der die Immobilie nutzt. Der Teil-Erwerber beteiligt sich in der Regel nicht an der Grundsteuer und anderen laufenden Kosten.
Drum prüfe, wer sich vertraglich bindet!
Die bestehenden Risiken lassen sich durch vertragliche Regelungen minimieren, jedoch nicht gänzlich vermeiden. Teil-Erwerber und deren finanzierende Kreditgeber werden auf bestimmte vertragliche Regelungen bestehen. Der Einfluss der Immobilieneigentümer ist in der Praxis häufig beschränkt. Immobilieneigentümer sollten daher im Vorfeld prüfen, ob das Modell des Teilverkaufs mittel- und langfristig sinnvoller ist als z.B. ein Gesamtverkauf, die Vereinbarung einer Leibrente, die Aufnahme eines Darlehens etc. Bei Abschluss eines Teilkaufvertrages hingegen sollten vertragliche Regelungen auf etwaige Risiken geprüft und erforderlichenfalls angepasst werden.
