Artikel erschienen am 22.06.2023
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Erfolgreiche Vermögensnachfolge durch Familien-Immobiliengesellschaften

Von Karin Kutz, Braunschweig

Wussten Sie, dass sich eine Familien-Immobiliengesellschaft sehr gut in Ihre Nachfolgeplanung integrieren lässt und noch dazu die Möglichkeit besteht, steuerfreie Wertzuwächse der Vergangenheit zu heben, um neues Abschreibungsvolumen zu generieren? Wenn ich Ihr Interesse geweckt habe, dann bekommen Sie von mir genau zu diesen Themen wertvolle, praktische und leicht umsetzbare Ideen an die Hand.

Was ist eigentlich eine Familien-Immobiliengesellschaft?

Als „Familiengesellschaft“ wird eine Gesellschaft bezeichnet, deren Anteile in den Händen einer Familie liegen. Konzentriert sich der Gesellschaftszweck auf den Kauf, die Verwaltung und den Verkauf von Immobilien, spricht man von einer „Familien-Immobiliengesellschaft“. Diese kann sowohl vermögensverwaltend tätig sein, wenn ihre Tätigkeit auf das Halten und Vermieten von Immobilien ausgerichtet ist, als auch gewerblich ausgestaltet werden, wenn ihr Zweck im Kauf und Verkauf von Immobilien liegt. Gerade dies ist ein äußerst interessantes Konstrukt, um neues Abschreibungsvolumen für Ihre Immobilien zu schaffen.

Vorab: Welche wirtschaftliche Bedeutung hat die Immobilienwirtschaft in Deutschland?

In Deutschland sind Investitionen in Immobilien sehr beliebt. Und das nicht ohne Grund. Immobilien gelten als eine solide und langfristige Investition, die über die Jahre hinweg stabile Renditen bieten kann. Noch dazu können Immobilien nicht nur als Renditeobjekt, sondern auch als Teil der Vermögensnachfolge genutzt werden. Mit über 350 Milliarden Euro trug die Immobilienwirtschaft 10 % zur gesamten Bruttowertschöpfung 2022 in Deutschland bei. Sie ist damit wesentlich größer als der Fahrzeugbau, dessen Wertschöpfung 2020 noch bei 132 Milliarden Euro lag.

Welche Vorteile bietet eine Familien-Immobiliengesellschaft für die Verwaltung von Immobilien?

Da eine Familien-Immobiliengesellschaft von der Familie kontrolliert wird, die sie gegründet hat, können wichtige Entscheidungen schnell und effizient getroffen werden und die Familie kann sicherstellen, dass ihre Werte und Ziele im Vermögensmanagement erhalten bleiben. Daneben bietet sie langfristige finanzielle Stabilität. Wenn Immobilien als individuelle Investitionen gehalten werden, kann es schwierig sein, eine langfristige Strategie für Wachstum und Verwaltung zu entwickeln. Eine Familien-Immobiliengesellschaft kann sich zudem regelmäßig leichter Kapital beschaffen als ein einzelner Investor.

Mit einer Familien-Immobiliengesellschaft entsteht eine klare Struktur für die Übertragung von Immobilien auf die nächste Generation. Dies kann helfen, Streitigkeiten zwischen Erben zu vermeiden und eine schrittweise, steuerlich optimierte Übertragung von Vermögenswerten auf die nächste Generation zu ermöglichen.

Sie sind überzeugt? Dann stellt sich die Frage nach der geeigneten Rechtsform für eine Familien-Immobiliengesellschaft!

Eins vorweg: Die perfekte Rechtsform gibt es nicht! Für eine Familien-Immobiliengesellschaft sind verschiedene Rechtsformen möglich, aus denen je nach den Bedürfnissen und Zielen der Familie ausgewählt werden kann. Die gängigsten Rechtsformen sind:

GbR:

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine einfache Rechtsform, bei der alle Gesellschafter gemeinsam das Unternehmen leiten. Besonders hervorzuheben ist die einfache und kostengünstige Gründung, jedoch haften auch alle Gesellschafter unbeschränkt und persönlich.

KG (Kommanditgesellschaft):

In dieser Rechtsform leitet mindestens ein Gesellschafter als voll haftender Komplementär die Geschäfte der Gesellschaft. Die übrigen Gesellschafter sind als Kommanditisten von der Geschäftsführung ausgeschlossen und haften nur bis zur Höhe ihrer Einlage. Ein sehr interessantes Konstrukt für alle von Ihnen, bei dem Sie als Gründer zunächst die Kontrolle behalten und ihre Kinder, über die Stellung als Kommanditisten, als Nachfolger geordnet an das Geschäft heranführen möchten.

GmbH:

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung haftet nur mit ihrem Gesellschaftsvermögen, wodurch das persönliche Vermögen der Gesellschafter geschützt wird. Die Familienmitglieder können als Gesellschafter an der GmbH beteiligt sein und die Gesellschaft durch ihre Anteile kontrollieren.

GmbH & Co. KG:

Diese Kombination bietet der Familie die Haftungsbeschränkung einer GmbH und gleichzeitig die Vorteile einer KG. Die GmbH ist in dieser Gesellschaft Komplementärin und haftet mit ihrem Vermögen, während die Kommanditisten nur bis zur Höhe ihrer Einlage haften. Auch hier können Sie als Gründer und Geschäftsführer der GmbH zunächst die Kontrolle über die Gesellschaft behalten.

Wie sieht es steuerlich aus? Was genau müssen Sie beachten?

Die Wahl der passenden Rechtsform und die richtige Zuordnung der Immobilien können erhebliche steuerliche Folgen haben und das Vermögen langfristig beeinflussen. In diesem Zusammenhang sollten verschiedene Aspekte und Möglichkeiten in Betracht gezogen werden, um eine für Ihre individuelle Situation optimale Entscheidung treffen zu können. Dabei spielt die Frage, ob Immobilien im Privatvermögen oder im Betriebsvermögen gehalten werden sollen eine wesentliche Rolle.

Die Immobilie in Ihrem Privatvermögen

Immobilien im Privatvermögen haben den großen Vorteil, dass eine Veräußerung nach einer Haltedauer von mindestens 10 Jahren regelmäßig steuerfrei erfolgen kann. Sie können eine Familien-Immobiliengesellschaft aber auch in der Rechtsform einer Personengesellschaft (GbR, KG, GmbH & Co. KG) als vermögensverwalte Gesellschaft so ausgestalten, dass sie steuerlich über Privatvermögen verfügt. Die Gesellschafter erzielen in diesem Fall Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Ihrem persönlichen Steuersatz unterliegen. Diese Gestaltung ist häufig mit dem Ziel verbunden, die Gesamtsteuerbelastung in der Familie zu senken, denn oft sind die Eltern mit ihren bestehenden Einkünften dem Spitzensteuersatz der Einkommensteuer unterworfen.

Auch für die Vermögensnachfolge sind diese Gesellschaftsformen sehr gut geeignet. Das Immobilienvermögen kann „scheibchenweise“ alle 10 Jahre im Rahmen der schenkungsteuerlichen Freibeträge von 400 TEuro und damit steuerlich optimiert auf die nächste Generation übertragen werden.

Vielleicht möchten Sie im Rahmen der Vermögensnachfolge die alle zehn Jahre zur Verfügung stehenden Freibeträge bei der Schenkungsteuer noch weiter optimieren? Und zwar mit doppeltem Effekt? Dann denken Sie in jedem Fall auch über eine Familien-Immobiliengesellschaft als Personengesellschaft mit beiden Elternteilen nach, sofern die Immobilien bisher in ihrem Alleineigentum stehen. Einmal mit dem richtigen Berater nachgedacht, kann es sich finanziell für Sie sehr lohnen!

Vielleicht schauen Sie bei dieser Gelegenheit auch einmal in Ihr Testament? Ich sehe oft, dass erfolgreiche Unternehmer privat noch über ein Berliner Testament verfügen, mit dem vorrangig der Ehegatte abgesichert werden soll. Das ist sicher ein guter Gedanke, aber dabei verlieren Sie im Regelfall erbschaftsteuerliche Freibeträge.

Die Immobilie im Betriebsvermögen

Hier ist zunächst zu beachten, dass ein späterer Verkauf aus dem Betriebsvermögen der Besteuerung unterliegt. Aber ist das wirklich ein Nachteil? Lassen Sie uns den Weg in die Gesellschaft für Immobilien betrachten, die Ihnen bereits länger als 10 Jahre gehören. Erfolgt die Einlage dieser Immobilien in eine vermögensverwaltende Familien-Personengesellschaft gilt die sog. „Fußstapfen-Theorie“. Die Gesellschaft führt die bisherigen Abschreibungen fort. Sie tritt so zu sagen in die „Fußstapfen“ des bisherigen Eigentümers.

Die Übertragung einer privaten Immobilie in ein gewerbliches Betriebsvermögen erfolgt, bei steuerlich richtiger Gestaltung, jedoch zum sog. gemeinen Wert. Dies ist regelmäßig der Wert, der aktuell am Markt für die jeweilige Immobilie zu erzielen ist.

Dieser Wert ist die Grundlage für die Berechnung der Abschreibung auf Gesellschaftsebene und für die Berechnung eines späteren Verkaufsgewinnes. Gehört Ihnen eine Immobilie also privat bereits länger als 10 Jahre, wird durch diese Bewertung der bisherige Wertzuwachs einmalig steuerfrei gehoben und führt zu neuem AfA-Volumen. Gerade bei älteren Immobilien, die sich schon sehr lange im Familienbesitz befinden, bietet sich diese Lösung an.

Auch für einen späteren Verkauf dieser Immobilien bieten sich im Betriebsvermögen durchaus Vorteile. Denn für einen Verkaufsgewinn kann eine steuerfreie Rücklage gebildet werden, die auf eine zeitnah erworbene Ersatzimmobilie übertragen werden kann. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass sich die verkaufte Immobilie länger als sechs Jahre im Betriebsvermögen der Gesellschaft befunden hat.

Das hört sich insgesamt doch auch nach einer guten Lösung an, oder?

Oder vielleicht doch eine Familien-Immobiliengesellschaft in der Rechtsform einer GmbH?

Vielleicht haben Sie schon von den steuerlichen Vorteilen einer Immobilien-GmbH gehört und überlegen, ob auch in dieser Rechtsform ein Vorteil für Sie liegen kann? Das muss sorgfältig überlegt werden, denn der Weg privater Immobilien in eine GmbH kostet nach derzeitigem Recht regelmäßig Grunderwerbsteuer.

Aber für den Aufbau von separatem Immobilienvermögen durch Direktinvestitionen bietet eine GmbH deutliche Vorteile, wenn sich die operative Tätigkeit der GmbH auf eine reine Vermietung beschränkt. Denn diese an sich vermögensverwaltende Tätigkeit ist von der Gewerbesteuer befreit. Das bedeutet, eine Immobilien-GmbH zahlt Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag mit insgesamt nur 15,83 % auf ihren gesamten Gewinn.

Damit steht ihr deutlich mehr Liquidität für einen langfristigen Vermögensaufbau zur Verfügung als einer Personengesellschaft, deren Erträge mit den persönlichen Einkommensteuersätzen ihrer Gesellschafter besteuert werden. Diesen Vorteil verdeutlicht folgender Steuerbelastungsvergleich:

Ermittlung der Steuerbelastung

Unabhängig davon, welchen Weg Sie gehen möchten – bitte denken Sie daran, die Planung möglichst frühzeitig anzugehen. Denn gerade bei der Strukturierung von Immobilienvermögen sollten Sie im Hinblick auf die Steuerfolgen langfristig denken und handeln, um Steuervorteile optimal zu nutzen. Sollten Sie Fragen zu diesem Thema und der für Sie passendsten Ausgestaltung haben, sprechen Sie uns gerne an. Gemeinsam wägen wir ab, welcher Weg der für Sie passende ist. Es zahlt sich aus!

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