Artikel erschienen am 28.04.2023
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Steuern rund um die Immobilie

Von Dipl.-Kfm. Jörg Bode, Braunschweig | Kirstin Rusner, Braunschweig

Steuerermäßigungen bei energetischen Sanierungen

Zum 01.01.2020 hat der Gesetzgeber eine neue Steuerermäßigung nach § 35c EStG für energetische Sanierungsmaßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden eingeführt. Im Jahr des Abschlusses der Sanierungsmaßnahme sowie dem folgenden Jahr beträgt der Fördersatz 7 % der bescheinigten Sanierungskosten sowie im dritten Jahr 6 %. In den ersten beiden Jahren beträgt der Förderhöchstbetrag jeweils 14 000 Euro und im dritten Jahr 12 000 Euro. Die Förderhöhe ist pro Objekt auf 40 000 Euro Steuerermäßigung begrenzt. Bei Sanierungskosten in Höhe von 100 000 Euro ergibt sich folgende Steuerermäßigung:

  1.  Jahr = 7000 Euro
  2. Jahr = 7000 Euro
  3. Jahr = 6000 Euro

  Summe = 20000 Euro

Für weitere Sanierungsmaßnahmen an dem Objekt können noch weitere 20 000 Euro Steuerermäßigungen in Anspruch genommen werden.

Begünstigte Maßnahmen sind:
Wärmedämmung an Wänden, Wärmedämmung von Dachflächen, Erneuerung von Fenstern und Türen, Einbau und Erneuerung von Lüftungs- und Heizungsanlagen, Einbau von digitalen System zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung, Optimierung bestehender Heizungsanlagen, soweit diese älter als 2 Jahre sind.

Die Arbeiten sind von einem Fachunternehmen nach den gesetzlichen Mindestanforderungen durchzuführen und zu beschleunigen, ansonsten ist die Förderung ausgeschlossen. Die Kosten eines vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle oder der KfW zugelassenen Energieberaters sind mit 50 % der Kosten in die begünstigte Maßnahme einzubeziehen. Anspruchsberechtigt sind natürliche Personen, die in Deutschland oder der EU ein begünstigtes Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Eine unentgeltliche Überlassung an weitere Personen sowie die Nutzung eines Teils des Objektes als häusliches Arbeitszimmer sind dabei unschädlich. In Betracht kommen somit auch Zweitwohnungen oder Ferienwohnungen, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden.

Bei der Änderung der Nutzungsart (z. B. Vermietung) innerhalb eines Kalenderjahres entfällt die Förderung. Der unterjährige Erwerb oder Verkauf ist für das Kalenderjahr der Steuerermäßigung unschädlich. Die Förderung kann auch nur für Objekte in Anspruch genommen werden, die bei Durchführung der Maßnahmen älter als 10 Jahre sind. Der Steuerpflichtige muss eine Rechnung über die durchgeführten förderfähigen Maßnahmen in deutscher Sprache besitzen und die Zahlung muss auf ein Konto des Fachunternehmens erfolgen. Der Nachweis ist durch einen Bankbeleg zu erbringen.

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG gilt für Sanierungsmaßnahmen, die vor dem 01.01.2030 abgeschlossen werden.

Grunderwerbsteuerliche Änderungen

Nach bisheriger Rechtslage konnte durch gesellschaftsrechtliche Gestaltungen Grunderwerbsteuer dadurch vermieden werden, dass nur 94,9 % der Anteile an Personen- oder Kapitalgesellschaften übertragen wurden und eine Aufstockung auf 100 % der Anteile erst nach 5 Jahren erfolgte. Anderweitig konnten die 5,1 % auf fremde Personen übertragen werden, um keine Grunderwerbsteuer auszulösen.

Zum 01.07.2021 wird § 1 Abs. 2a GrEStG dahingehend geändert, dass Gesellschafterwechsel bei Personengesellschaften von mindestens 90 % innerhalb von 10 Jahren als fingierte Grundstückübertragung gelten und somit ein grunderwerbsteuerlicher Tatbestand ausgelöst wird. Nach der neuen Rechtslage soll das auch für Gesellschafterwechsel bei Kapitalgesellschaften gelten.

Erweiterte Gewerbesteuerkürzung

Verwaltet ein Unternehmen ausschließlich eigenen Grundbesitz, kann es auf Antrag die Kürzung gem. § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG in Anspruch nehmen und erreicht somit eine vollständige Befreiung von der Gewerbesteuer. Die aktuelle Rechtsprechung macht jedoch noch einmal deutlich, wie eng die Voraussetzungen für dieses Steuersparmodell ausgelegt werden. Der § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG begünstigt Unternehmen, die Kraft Rechtsform gewerbliche Einkünfte erzielen, wenn diese ausschließlich eigenen Grundbesitz, neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten oder daneben Wohnungsbauten betreuen. Diese Aufzählung ist abschließend. Eine hiervon abweichende gewerbliche Betätigung schließt die erweiterte Kürzung aus, auch wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist. Es gibt keine Bagatellgrenze! Hier gilt das Prinzip: Alles oder nichts.

Eine dem Zeitgeist entsprechende Anpassung des Gewerbesteuerrechts im Rahmen des Fondsstandortgesetzes (FoStoG) ist jedoch auf den Weg gebracht worden. Wohnungsunternehmen sollen künftig bis zu zehn Prozent aller Einnahmen aus der Lieferung von selbst produziertem Ökostrom an ihre Mieter erzielen dürfen, ohne dass auch Mieteinkünfte gewerbesteuerlich belastet werden. Der Bundestag hat entsprechende Regelungen beschlossen.

Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bei Gebäudeabschreibungen

Bisher ging das Finanzamt davon aus, dass die Berechnung zur Aufteilung des Grundstückskaufpreises in Grund und Boden und Gebäude anhand einer von ihr entwickelten Arbeitshilfe vorzunehmen ist und somit Bindungswirkung hat. Dem ist der BFH mit dem Urteil vom 21.07.2020 jetzt entgegengetreten. Die Arbeitshilfe gewährleistet die geforderte Aufteilung im Hinblick auf das zur Verfügung stehende vereinfachte Sachwertverfahren durch die Nichtberücksichtigung eines Orts- oder Regionalfaktors bei der Ermittlung des Gebäudewertes nicht. Dementsprechend hat die Finanzverwaltung reagiert und eine neue Kaufpreisaufteilungshilfe (Stand Mai 2021) zur Verfügung gestellt, die die vom BFH angeführten Punkte im Wesentlichen berücksichtigt. Es ist jedoch ratsam, im Kaufvertrag eine Kaufpreisaufteilung vorzunehmen. Dieser muss das Finanzamt grundsätzlich folgen. Etwas anderes gilt allerdings, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Kaufpreis nur zum Schein bestimmt worden ist und es sich somit um Gestaltungsmissbrauch i. S. d. § 42 AO handelt. Für eine mit einer Kaufpreisaufteilung nicht vertrauten Person bietet die Arbeitshilfe eine pragmatische Lösung für eine schnelle Kaufpreisaufteilung.

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