Artikel erschienen am 01.01.2017
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Schönheitsreparaturen in Mietverträgen

Welche Klauseln sind zulässig?

Von Detlef G.O. Baarth, Madgeburg

Viele von Verlagen herausgegebene Mustermietverträge enthalten Klauseln, die nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam sind. Die Folge hiervon ist nicht nur, dass der Mieter am Ende des Mietvertrages keine Schönheitsreparaturen durchführen muss, sofern gewünscht, sondern dass er während des Mietverhältnisses von dem Vermieter das Neustreichen und ggf. Neutapezieren verlangen kann, wenn er die Räume abgewohnt hat. Führt der Mieter Schönheitsreparaturen durch, ohne hierzu verpflichtet zu sein, kann er von dem Vermieter sogar Schadensersatz verlangen.

Welche Klauseln sind aber unzulässig, welche zulässig? Die Rechtsprechung hierzu ist mittlerweile kaum zu übersehen. Dieser Beitrag möchte hier eine grobe Übersicht geben.

1. Unzulässige Klauseln

(1) Verpflichtung, Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan durchzuführen (BGH, Urt. v. 23.06.2004 – Az. VIII ZR 361/03; BGH, Urt. v. 08.10.2008 – Az. XII ZR 84/06). Um starre Fristen handelt es sich z. B. bei folgenden Formulierungen:

  • „Die Schönheitsreparaturen werden regelmäßig in folgenden Zeiträumen erforderlich …“ (KG, Urt. v. 22.05.2008 – Az. 8 U 205/07 = NJW 2008, 2787).
  • „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge auszuführen …“ (BGH, Urt. v. 23.06.2004 – Az. VIII ZR 361/03 = WuM 2004, 463).
  • „Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen (z. B. Küche/Bäder: drei Jahre …); (BGH, Urt. v. 05.04.2006 – Az. VIII ZR 106/05 = NZM 2006, 620).

(2) Tapetenentfernungsklausel (BGH, Urt. v. 05.04.2006 – Az. VIII ZR 152/05 = NJW 2006, 2115 = WuM 2006, 308).

(3) Ausführungsklausel: „Mieter darf nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen“ (GdW-Vertrag; BGH, Urt. v. 28.03.2007 – Az. VIII ZR 199/06 = WuM 2007, 259 f.; KG, Beschl. v. 17.05.2010 – Az. 8 U 17/10 = infoM 2011, 72). Unwirksam ist diese Klausel auch, wenn auf eine „erhebliche Abweichung“ abgestellt wird.

(4) Verpflichtung, Decken und Oberwände auch während der Mietzeit zu „weißen“ (BGH, Urt. v. 23.09.2009 – Az. VIII ZR 344/08 = WuM 2009, 655).

(5) Verpflichtung zur Vornahme des Außenanstrichs von Türen, Fenstern und Loggia. Dies gilt auch dann, wenn in der Klausel gar nicht von Außenanstrich die Rede ist, sondern nur allgemein vom Streichen der Fenster, da damit auch der Außenanstrich umfasst wird (BGH, Urt. v. 18.02.2009 – Az. VIII ZR 210/08 = MietRB 2009, 192; BGH, Urt. v. 10.02.2010 – Az. VIII ZR 222/09).

(6) Verpflichtung zu einer Dekoration in einer bestimmten Farbwahl auch während der Miet­zeit (BGH, Urt. v. 18.02.2009 – Az. VIII ZR 166/08; Urt. v. 18.06.2008 – Az. VIII ZR 224/07 = NZM 2008, 605 = WuM 2008, 472) – z. B. „nur weiß“ zu streichen (BGH, Urt. v. 20.01.2010 – Az. VIII ZR 50/09 = NZM 2010, 236). Hierzu gehört auch eine Klausel, die das „Weißen“ vorschreibt.

(7) Endrenovierungsklausel (BGH, Urt. v. 14,05.2003 – Az. VIII ZR 308/02 = ZMR 2003, 653; Urt. v. 12.09.2007 – Az. VIII ZR 316/06 = NZM 2007, 921 = NJW 2007, 3776, auch wenn nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses verpflichtet).

(8) Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen durch einen Handwerker durchführen zu lassen – sog. Fachhandwerkerklausel. Auch sog. verkappte Fachhandwerkerklausel: Pflicht, die Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“ (BGH, Urt. v. 09.06.2010 – Az. VIII ZR 294/09; OLG Düsseldorf, Urt. v. 09.12.2010 – Az. I-10 U 66/10).

(9) Quotenklauseln (vgl. Hartmann, JM 2015, 367). Dies gilt unabhängig davon, ob es sich um eine starre oder weiche Klausel handelt. Eine unwirksame Quotenregelung führt nicht zur Unwirksamkeit der Übertragung der Schönheitsreparaturen (BGH, Urt. v. 18.06.2008 – Az. VIII ZR 224/07). Aber eine unwirksame Vornahmeklausel führt auch zur Unwirksamkeit der Quotenklausel (BGH, Urt. v. 05.04.2006 – Az. VIII ZR 178/05).

2. Zulässige Klauseln

(1) Sog. „weiche“ Fristen: „Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig“ (BGH, Urt. v. 28.04.2004 – Az. VIII ZR 230/03 = WuM 2004, 333 = NJW 2004, 2087) oder „… i. d. R. …“ (BGH, Urt. v. 13.07.2005 – Az. VIII ZR 351/04 = WuM 2005, 716). Dies gilt auch bei der Vermietung einer unrenovierten Wohnung (BGH, Urt. v. 20.10.2004 – Az. VIII ZR 378/03).

(2) Farbwahlklausel für Rückgabezustand (BGH, Urt. v. 18.06.2008 – Az. VIII ZR 224/07, betreffend „neutrale Farben“). Zulässig ist folgende Klausel: „Lackierte Holzteile sind in dem Farbton zurückzugeben, wie er bei Vertragsbeginn vorgegeben war; farbig gestrichene Holzteile können auch in Weiß oder hellen Farbtönen gestrichen zurückgegeben werden“ (sog. „Hamburger Holzklausel“ – BGH, Urt. v. 22.10.2008 – Az. VIII ZR 283/07). Allerdings darf der Mieter nicht auf eine einzige Farbe festgelegt werden (BGH, Beschl. v. 14.12.2010 – Az. VIII ZR 198/10).

(3) Kostenabwälzungsklausel: „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“ (BGH, Urt. v. 14.07.2004 – Az. VIII ZR 339/03 = WuM 2004, 529) oder „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“ (BGH, WuM 1985, 46).

3. Sonderfall unrenovierte Wohnung

Nach der Rechtsprechung insbesondere des Bundesgerichtshofes ist jede Schönheitsreparaturklausel unwirksam, die zur Folge hat, dass der Mieter auch die Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen muss. Nach Ansicht des BGH sind daher alle Klauseln unwirksam, die bei der Vermietung einer unrenovierten Wohnung den Mieter verpflichten, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Etwas anderes gilt nur, wenn der Mieter hierfür einen angemessenen Ausgleich – z. B. einen Zuschuss für die Renovierungskosten – erhält (BGH, Urt. v. 18.03.2015 – Az. VIII ZR 185/14).

Fazit

Gut beraten ist, wer sich bei Abfassen von Vertragswerken einen guten Berater engagiert.

Bilder: Fotolia/Artenauta

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