Artikel erschienen am 01.04.2013
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Portrait: Aurelis sorgt für Dynamik am Hauptgüterbahnhof

Von Harald Hempen, Hamburg

Viel Bewegung gab es in den vergangenen zwölf Monaten auf der Fläche des ehemaligen Hauptgüterbahnhofs und Eisenbahnausbesserungswerks (EAW) in Braunschweig: Eine mechanisierte Zustellbasis der Deutschen Post AG wurde als Pilotprojekt für ganz Deutschland fertiggestellt. Gemeinsam mit Partnern konnte ein Vermarktungskonzept unter dem Namen „Drehscheibe“ entwickelt werden. Die Planungen für die Entwicklung des Gesamtareals wurden vorangetrieben. Dabei ist Stadtentwicklung auf ehemaligen Bahnflächen eine besondere Herausforderung. Bislang ist es jedoch hervorragend gelungen, ein Nutzungsensemble zu bilden, das politische, stadtentwicklungsorientierte Ziele mit wirtschaftlich tragfähigen und langfristigen Strukturen verbindet.

Das von der Aurelis in Zusammenarbeit mit Politik, Verwaltung und Marktpartnern zu entwickelnde Areal umfasst mehrere Grundstücke mit unterschiedlichem Entwicklungsstand. Während die rund 300 000 Quadratmeter am ehemaligen Ausbesserungswerk seit Längerem bebaut und entwickelt werden, gewann in letzter Zeit besonders die Entwicklung des Areals am Hauptgüterbahnhof Dynamik. Im Dezember 2011 wurde mit der Deutschen Post AG ein Mietvertrag über zehn Jahre für eine zu errichtende Zustellbasis abgeschlossen. Dieser trat im August 2012 in Kraft. Bereits im Juli 2012 konnte das Gebäude für die im Dezember in Betrieb genommene voll mechanisierte Zustellbasis der Deutschen Post AG übergeben werden. Sie ist die erste ihrer Art deutschlandweit. Dieses Pilotprojekt hat eine strategische Bedeutung für beide Unternehmen: Aurelis erweitert ihre Wertschöpfungskette, die auch Hochbauentwicklung umfasst. Die termingerechte, reibungslose Fertigstellung und das in der Praxis bewährte Konzept der voll mechanisierten Zustellbasis sind Grundlage für die Entscheidung beider Unternehmen, dieses Konzept künftig auch an anderen Standorten umzusetzen. An diesen werden durch die Aurelis zur Projektentwicklung auch Flächen zugekauft.

Das errichtete Gebäude umfasst eine Geschossfläche von 5 150 Quadratmetern auf einer Grundstückfläche von etwa 13 000 Quadratmetern. Zusätzlich wurden im westlichen Bereich des Grundstücks 50 Pkw-Stellplätze geschaffen.

Neubau ergänzt Bestandssanierung

Der Standort befindet sich in rückwärtiger Lage zur Straße „Am Hauptgüterbahnhof“. Einen Postzustellstützpunkt und eine Postfachanlage realisierte Aurelis ebenfalls 2012 in einer Halle, die auf einem benachbarten Grundstück liegt.

Mit diesen Entwicklungen wurde die Struktur der bestehenden Gewerbeansiedlungen ganz erheblich gestärkt. Die ansässigen Unternehmen und Organisationen profitieren von den inzwischen weitgehend abgeschlossenen Bau- und Infrastrukturmaßnahmen.

Fortentwicklung der schon aufgewerteten Flächen

Diese Nutzung setzt die positive Entwicklung der Gesamtfläche fort: Die BSVAG (Braunschweiger Verkehrs-AG) hat bereits 2005 eine benachbarte Teilfläche von rund 74 000 Quadratmetern von der Aurelis erworben und dort den zentralen Stadtbahnbetriebshof mit Sozial- und Verwaltungsgebäuden errichtet. Daraus und aus dem Ausbau der Straße „Am Hauptgüterbahnhof“ ergibt sich am Standort eine gute Anbindung an den ÖPNV.

Der Eisenbahnanschluss und die gute weitere Infrastruktur waren auch die Voraussetzung dafür, dass die Firma Alstom 2011 am ehemaligen Bahnausbesserungswerk in eine eigens für ihre Anforderungen umgebaute Halle von 13 000 Quadratmetern einziehen konnte. Zusätzlich wurden 2 500 Quadratmeter Büro- und Nebenfläche geschaffen, die im vorderen Teil des neuen Ausbesserungswerks angesiedelt sind. Schienenfahrzeuge aller Art werden hier ausgebessert und repariert.

Damit wurde auf dem insgesamt 300 000 Quadratmeter großen Gelände die zweite Nutzung umgesetzt, denn in der ehemaligen Halle 2 des Werks wurde schon 2007 ein zentrales Hochregallager für den Westermann-Verlag errichtet. Für die verbleibenden rund 150 000 Quadratmeter wurde 2012 die bereits erwähnte Vermarktungsoffensive unter dem Markennamen „Drehscheibe“ gestartet. Hierunter werden alle Vertriebs- und Ansiedlungsaktivitäten der Projektpartner Aurelis, Braunschweig Zukunft GmbH und der Projekt Region Braunschweig GmbH koordiniert und zusammengefasst. Bauträgern, Investoren und Unternehmen werden entwickelte Grundstücke in flexiblen Zuschnitten angeboten. Die Ausrichtung der gemeinsamen Vermarktungsaktivitäten erfolgt auf Unternehmen der Hochtechnologie.

Logo und Markenname „Drehscheibe“ beziehen sich auf die tatsächlich vorhandene Drehscheibe am ehemaligen Ausbesserungswerk. Gleichzeitig steht das Wort für die Strahlwirkung auf angrenzende Flächen und den Anspruch, sich zu einem der wirtschaftlichen Dreh- und Angelpunkte der Stadt Braunschweig zu entwickeln.

Nach dem Start der Vermarktungsoffensive soll nun der Bebauungsplan für das Areal komplett entwickelt werden. Seine Rechtskraft ist Grundlage für konkrete Gewerbeansiedlungen, die dann möglich sind. Mit den bereits umgesetzten Revitalisierungsmaßnahmen wurde der Standort aufgewertet.

Aurelis steht zu städtebaulicher Verantwortung

Eine Vielzahl erfolgreicher Immobilienprojekte in ganz Deutschland zeigt, dass Aurelis Quartiers- und Flächenentwicklung auf allen Ebenen und in jeder Hinsicht hochwertig umsetzen kann. Basis dafür ist das konsequente Einhalten von vier Erfolgskriterien.

Erstens: Transparenz. Die Anforderungen hier sind erheblich gestiegen und gelten für den gesamten Planungsprozess zwischen Kommune und Grundstückseigentümer bzw. Flächenentwickler. Nur transparentes, zuverlässiges Agieren aller Beteiligten führt zu Vertrauen und Akzeptanz. Das bedeutet zum Beispiel, dass die jeweiligen Einschätzungen über Chancen und Risiken, insbesondere die eigenen Restriktionen, offengelegt werden.

Zweitens: Projektziele und Projektstruktur. Der Zuwachs an Akteuren und Stakeholdern in den vergangenen Jahren erfordert mehr denn je ein versiertes Projektmanagement. Deshalb sind Projektziele, die dem Projektstatus entsprechend fortgeschrieben werden, sowie eine gute Struktur in Aufbau und Ablauf unabdingbar. Planung und Umsetzung haben auf allen Ebenen und in höchstem Maße professionell abzulaufen. Ein differenziertes Qualitätsmanagement garantiert diese Anforderung.

Drittens: Städtebauliche Verantwortung. Jeder Flächenentwickler muss sich seiner identitätsstiftenden Rolle für ein Stadtbild bewusst sein und sich dieser Verantwortung stellen. Das ist im Übrigen kein Selbstzweck, sondern ein Zeichen guter Produktpolitik. Schließlich sollen die Menschen in den künftigen Quartieren gern leben und arbeiten. Die Ausdrucksformen dafür sind vielfältig: ausgewogene Nutzungsmischung, stadträumliche Integration in die Nachbarschaft, technische Voraussetzungen für nachhaltige Energieversorgung, hochwertige Grünflächen, soziale Infrastruktur, Anbindung an den ÖPNV etc.

Viertens: Kommunikation. Eine der zentralen Herausforderungen erfolgreicher Projektentwicklung ist die bestmögliche Kommunikation mit allen Anspruchsgruppen. Die intensive und partnerschaftliche Kommunikation mit Politik und Verwaltung steht an erster Stelle. Die verstärkt wahrzunehmenden Tendenzen der Verlagerung politischer Entscheidungswege – weg von den Parlamenten und Parteien hin zu projektbezogen agierenden Interessengruppen und Allianzen, die sich permanent neu formieren – begleitet Aurelis aktiv.

In Braunschweig auf gutem Weg

Deutsche Post AG, Alstom, Westermann-Verlag und BSVAG: Die Veräußerungen und Vermietungen der AurelisAurelis an diese Unternehmen zeigen, dass marktgängige Nutzungskonzepte und politische bzw. verwaltungstechnische Prozesse in Braunschweig zügig umgesetzt werden. Die aktuellen Entwicklungen auf der Fläche „Drehscheibe“ stimmen dafür zuversichtlich.

Über Aurelis

Das Immobilienunternehmen Aurelis verfügt deutschlandweit über ein umfassendes Grundstücksportfolio. Die meisten der Areale liegen in Metropolen oder Metropolregionen. So ermöglicht es Aurelis Kommunen und Investoren, die oftmals letzten städtebaulichen Freiräume für urbane Entwicklungsprojekte zu nutzen.

In enger Abstimmung mit den Marktpartnern erarbeitet das Unternehmen für diese Areale Nutzungskonzepte. Ziel ist es dabei, Anforderungen der Stadtplanung zu berücksichtigen, Marktentwicklungen zu antizipieren und mit den Projekten nachhaltige Werte zu schaffen. Aurelis veräußert die Grundstücke in der Regel nach der Schaffung des Planungsrechts oder der Baureife.

Darüber hinaus vermietet Aurelis für gewerbliche Nutzungen. Die Auswahl an Bestandsobjekten reicht von Freiflächen über Hallen bis zu Gebäuden. Das Nutzungsspektrum umfasst beispielsweise Lager- und Parkplatzflächen, Gastronomie, Logistik oder Handel. Auf eigenen Flächen saniert die Aurelis Bestandsgebäude oder baut im Auftrag ihrer Mieter.

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