Artikel erschienen am 01.12.2013
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Rechtliche Immobilien-Due-Diligence

Die bei Immobilientransaktionen mit gebotener Sorgfalt vorzunehmende und doch oft vernachlässigte Risikoprüfung

Von Manuel Sack, Braunschweig | Dipl.-iur., Dipl.-Im Maik Wedemeyer, Braunschweig

Unabhängig von der Art der Immobilie (Wohnen, Gewerbe, unbebaute Grundstücke, …) dürfte grundsätzlich für den Käufer als auch für den Verkäufer eines Objektes die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung des Erwerbs- bzw. Veräußerungsgeschäfts im Vordergrund stehen. Regelmäßig erfolgt dann erst im zweiten Schritt, umfänglich zumeist nur von der Käuferseite, die „technische“ Prüfung von Grund und Boden sowie der vorhandenen Bebauung. Die rechtlichen Aspekte der Immobilie werden oft nicht mehr hinreichend betrachtet oder sogar fast vollständig außer Acht gelassen, obwohl sie einen erheblichen Einfluss auf die aktuelle und geplante Nutzung sowie zukünftigen Erträge und Kosten des Objekts haben können.

Schon für den Verkäufer zur Einschätzung eines zu erzielenden Verkaufspreises (Vendors-Due-Diligence) und insbesondere für den Käufer zur Ermittlung seines Kaufangebotes (Buy-Side-Due-Diligence) ist die Feststellung und Bewertung auch der rechtlichen Aspekte der Immobilie nicht nur eine Erleichterung für den Entscheidungsprozess, sondern in vielen Fällen sogar unerlässlich für ein gutes Veräußerungsgeschäft bzw. eine solide Investition.

Der vorzunehmenden öffentlich-rechtliche und zivilrechtliche „Immobilien-Check“ muss sich natürlich an den konkreten Gegebenheiten des Kaufgegenstandes orientieren und ist in seinem Umfang und seiner Tiefe an die mehr oder weniger komplexe Immobiliensituation anzupassen. Bereits aus einem „Basis-Check“ der grundlegenden rechtlichen Verhältnisse einer Immobilie lässt sich oftmals schon ein erster Überblick über die wesentlichen Chancen und Risken, die mit der Transaktion verbunden sind, gewinnen.

In der Regel wird auch die Prüfung der rechtlichen Gegebenheiten einer Immobilie mit einer Bestandsanalyse beginnen. Hierfür sind sämtliche relevante Informationen und Unterlagen heranzuziehen. Erst sofern die nötige umfassende „Aktenlage“ geschaffen ist, können gesicherte Erkenntnisse gewonnen werden. Das alleinige Aktenstudium birgt allerdings die Gefahr, dass spezielle tatsächliche Gegebenheiten nicht hinreichend berücksichtigt werden. Auch für das rechtliche Erfassen und Bewerten von insbesondere schwierigen oder umfangreichen baulichen oder technischen Besonderheiten dürfte es unerlässlich sein, sich die Immobilie u. U. mehrfach persönlich und detailliert vor Ort anzuschauen.

Ausgangspunkt für die rechtliche Bestandsanalyse ist regelmäßig der Grundbuchauszug in Verbindung mit der amtlichen Flurkarte, jeweils aktuellen Datums. Aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ergibt sich die Bezeichnung der Grundstücke und der mit dem Eigentum verbundenen Rechte, deren Lage anhand der Flurkarte zu ermitteln ist und die damit örtlich und räumlich zu identifizieren sind. Das eben dargelegte erscheint banal. Wie jedoch die Praxis gezeigt hat, ist selbst „Immobilienprofis“ gelegentlich schon nicht bekannt oder es wird von ihnen unter Zeitdruck übersehen, dass nicht eine zwar vermessene und mit einer eigenen Flurstücksnummer in der Flurkarte versehende Fläche, sondern sämtliche etwaig unter einer laufenden Grundstücksnummer im Grundbuch geführten Flurstücke gemeinsam rechtlich als ein Grundstück anzusehen sind.

Sofern es sich bei dem Verkaufsobjekt ausweislich des Erbbaugrundbuchauszuges oder Wohnungs- bzw. Teileigentumsgrundbuchauszuges um ein Erbbaurecht oder Wohn- bzw. Teileigentumseinheiten handelt, sind schon im Rahmen der rechtlichen Bestandsanalyse verschiedene besondere Gesichtspunkte zu betrachten. Ein Erbbaurechtsvertrag kann etwa eine Klausel zur Anpassung des Erbbauzinses, eine nur noch kurze Laufzeit oder einen entschädigungslosen Heimfall an den Grundstückseigentümer nach Ablauf des Vertrages vorsehen. Die Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft beinhaltet u. U. für eine Wohnung oder Gewerbeeinheit einen schlechteren Verteilungsschlüssel für die Umlage der Betriebskosten als den sich aus dem Verhältnis zur Gesamtwohnfläche bzw. Gesamtnutzfläche ergeben. Umstände wie die eben genannten Punkte wirken sich erheblich wertmindernd auf den Kaufgegenstand aus. Schon daher müssen sämtliche dem Grundbuch zu entnehmende und den dort vorhandenen Eintragungen zugrunde liegende Bewilligungen vollständig vorliegen und sind einer intensiven Prüfung zu unterziehen.

Auch die in der Abteilung I des Grundbuchs ausgewiesene Eigentümerstellung kann zu Veräußerungshindernissen oder zumindest zu Verzögerungen des Verkaufsprozesses führen. Sofern etwa nicht ein Alleineigentümer eingetragen ist, sondern Miteigentümer vorliegen, können diese über die Immobilie insgesamt nur gemeinsam verfügen. Insbesondere im Falle einer nicht auseinandergesetzten Erbengemeinschaft auf Verkäuferseite muss für eine zeitnahe Abwicklung eines Kaufvertrages nicht etwa nur Klarheit über die Erbfolge und die Erbansprüche bestehen. Zudem müssen auch sämtliche Erben einverstanden sein und auch einvernehmlich mitwirken. Ähnliches gilt für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verkäufer. Hierbei bereitet zudem oft die nicht unerhebliche Nachweispflicht über die Gesellschafterstellung zum Zeitpunkt der Veräußerung und Eigentumsübertragung Schwierigkeiten.

Schließlich sind im Hinblick auf das Grundbuch neben den regelmäßig vorhandenen und vom Verkäufer zur Löschung zu bringenden Grundpfandrechten in Abteilung III des Grundbuchs etwaige in Abteilung II vorhandene Dienstbarkeiten und Reallasten intensiv zu betrachten. Auch hier sind die den vorhandenen Eintragungen zugrunde liegenden Bewilligungen, soweit sie nicht vorliegen, im Zweifel vom Grundbuchamt einzuholen und zu prüfen. Etwa ein die Immobilie umfänglich betreffendes Nießbrauchrecht eines Dritten kann die Nutzung durch den Eigentümer ggf. vollständig ausschließen oder auch nur ein Leitungsrecht die Bebauung eines Großteils des Grundstücks unzulässig machen.

Darüber hinaus müssen etwaige aus dem Grundbuch nicht ersichtliche Baulasten abgeprüft werden. Dafür sollte stets auch nur vorsorglich Einsicht ins Baulastenverzeichnis genommen werden. Nur so ist auszuschließen, dass insbesondere Nachbarn Rechte eingeräumt wurden, die die Nutzbarkeit der zum Kauf stehenden Immobilie erheblich einschränken. In anderer Richtung können etwa wegen einer etwaig vor­handenen Grenzbebauung zum Nachbarn, der Nichteinhaltung von Abstandsflächen oder einem nötigen Stellplatznachweis Baulasten zugunsten der zum Kauf stehenden Immobilie auf Nachbargrundstücken erforderlich sein. Sofern nicht vorhanden, müssten die nötigen Baulasten noch bestellt werden. Andernfalls könnte sogar ein Rückbau drohen.

Neben den Rechtsverhältnissen zu den vorhandenen Nachbarn ist in öffentlich-rechtlicher Hinsicht tunlichst zu betrachten, ob die zum Kauf stehende Immobilie mit ihrer aktuellen oder zukünftig geplanten Bebauung oder Nutzung insgesamt den Vorschriften des örtlichen Bauplanungs- und Bauordnungsrechts entspricht. Die nötigen Genehmigungen sollten vollständig beim Kaufvertragsabschluss vorliegen. Ansonsten müsste zumindest sichergestellt sein, dass die Genehmigungsfähigkeit gegeben ist.

Auch die vorhandenen und auf den Erwerber einer Immobilie übergehenden zivilrechtlichen Dauerschuldverhältnisse können oftmals Überraschungen beinhalten. Nicht nur bei besonderen und umfangreichen Gestaltungsverträgen wie Energie-Contracting oder Centermanagement, sondern selbst bei „einfachen“ Wohn- oder Gewerberaummietverträgen sind Regelungen denkbar, die erhebliche Nachteile für den Eigentümer der Immobilie begründen. Diesbezüglich sei nur darauf hingewiesen, dass etwa die Renovierungs- oder Instandhaltungsverpflichtung des Mieters im Mietvertrag nicht wirksam vereinbart wurde, die Umlage der Betriebskosten nicht oder nur teilweise auf den Mieter erfolgt ist oder bei der Gewerberaumvermietung wegen der Verletzung des Schriftformerfordernisses nicht die vereinbarte Festlaufzeit des Mietvertrages wirksam ist, sondern die kürzeren gesetzlichen Kündigungsfristen einschlägig sind. Gelegentlich wird auch nicht gesehen, dass es sich bei dem Immobilienverkauf um eine Betriebsveräußerung im Ganzen handeln kann, wobei etwa Anstellungsverträge wie der eines Hausmeisters gemäß § 613a BGB auf den Erwerber einer Immobilie ggf. übergehen.

Nicht zuletzt sind auch steuerrechtliche Aspekte eingehend zu beachten. So kann etwa ein unüberlegter Immobilienverkauf ohne Umsatzsteuer auf Verkäuferseite zur Folge haben, dass die etwaig in den letzten zehn Jahren „gezogene“ Vorsteuer der Anschaffungs- und Herstellungskosten zumindest anteilig gemäß § 15a UStG ggf. zu korrigieren ist.

Fazit

Die eben dargelegten Punkte sind nicht abschließend und nur beispielhaft für Aspekte einer Immobilientransaktion, deren rechtliche Prüfung regelmäßig angezeigt ist, um die Chancen und Risiken einer Veräußerung bzw. eines Erwerbs zu erkennen und zu bewerten. Eine umfängliche rechtliche Prüfung sollte frühzeitig, also möglichst schon zu Beginn des Veräußerungsprozesses einsetzen, damit sichergestellt wird, dass der Verkaufsprozess nicht nach erheblichen zeitlichem und finanziellen Aufwand abgebrochen werden muss, und dass der mit Transaktion gewünschte und angestrebte Erfolg eintritt.

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