Steuerliche Betrachtung von Immobilieninvestitionen bei Stiftungen

Die Bedeutung von gemeinnützigen Stiftungen im öffentlichen Leben wird immer größer. Stifter haben durch die Errichtung von gemeinnützigen Stiftungen die Möglichkeit, Projekten, die aus ihrer Sicht besonders förderwürdig sind, direkt Mittel zukommen zu lassen. Dabei spielen in Zeiten niedriger Verzinsung von Kapitalvermögen Immo­bilien­investitionen eine immer wichtigere Rolle. Diese Investitionen müssen in Einklang mit den zu beachtenden Anlage­grund­sätzen (Anlagerichtlinie) der Stiftung erfolgen.

Dies kann zum einen als Zustiftung einer Immo­bilie in den Kapitalstock einer gemein­nützigen Stiftung erfolgen, zum anderen als Anlageform von Kapital­vermögen durch die direkte Investition einer Stiftung in eine Immo­bilie. Eine im Sommer 2015 durch­ge­führte Umfrage der Ernst & Young Real Estate GmbH bestätigt diese Ent­wicklung. Im Rahmen der Umfrage wurden rd. 30 deutsche Stiftungen mit verschieden hoher Ver­mögens­aus­stattung befragt. Dabei ergab sich, dass Stiftungen aufgrund der Niedrig­zins­phase zunehmend in Immo­bilien investieren, wobei die Art der Immobilie und der Stiftungs­zweck zuein­ander passen müssen.

Steuerlich wird die Einbringung einer Immobilie in den Kapitalstock einer Stiftung gefördert. Der Stifter erhält entsprechende Steuer­vorteile (Verkehrswert der Immobilie ggf. abzüglich von Nießbrauch­rechten) und die Stiftung kann die Erträge aus der Immobilie für die Verfolgung der gemeinnützigen Zwecke nutzen. Für diese Art der Zustiftung ist es notwendig – bei Immobilien, die sich schon länger im Besitz des Stifters befinden –, ein Sach­verständi­gen­gut­achten zur Ermittlung des steuerlich relevanten Wertes erstellen zu lassen. Bei der Zustiftung fällt gem. § 3 Nr. 2 GrEStG grunds­ätzlich keine Grunderwerbsteuer an.

Alternativ ist es natürlich auch möglich, Kapital zuzustiften, um mit diesem Kapital dann eine ent­sprechende Immobilie zu erwerben. Dabei ist zu beachten, dass die gemein­nützige Stiftung, die eine Immobilie käuflich erwirbt, nicht von der Grunderwerbsteuer befreit ist.

Stiftungen unterliegen nicht den strengen Vorschriften der handelsrechtlichen Rechnungslegung. Grunds­ätzlich ist die Aufstellung einer Einnahmen Ausgaben Rechnung und eine Vermögensauf­stellung gesetzlich gefordert.

Immobilien sind bei Unternehmen im Rahmen der kaufmännischen Vorsicht abzu­schrei­ben. In Zeiten steigender Immo­bilien­preise entstehen durch die Abschreibung stille Reserven, die erst bei Verkauf oder Entnahme der Immobilie aus dem Betriebsvermögen realisiert werden. Bei einer Stiftung führt die Abschreibung u. U. dazu, dass trotz gleichbleibendem oder steigendem Verkehrswert der Immobilie durch die Abschreibung weniger Mittel für den Stiftungs­zweck übrig bleiben. Unter Berück­sichtigung der Anlage­grund­sätze, die den Kapital­erhalt sichern, kann auf die Erfassung von Abschreibungen entweder im Jahres­abschluss oder im Rahmen einer Nebenrechnung verzichtet werden. Aller­dings ist zu beachten, dass sich der Verkehrswert der Immobilie nicht ver­schlech­tern darf. Sofern die Immobilie vermietet ist, wird dies über den Vermietungs­stand bzw. die Anfor­derungen der Mieter geregelt. Gleichfalls wird eine externe Verwaltung den Zustand der Immobilie überwachen, um die Vermietungsmöglichkeiten zu erhalten.

Wenn außergewöhnliche Umstände den Wert der Immobilie verändern, kann es sinnvoll sein, ein Ver­kehrs­wert­gut­achten erstellen zu lassen. Bei einer außer­planmäßigen Minderung des Buchwertes der Immobilie kann der entstehende Verlust durch die Auflösung gegebenen­falls vorhandener Rücklagen kompensiert werden.

Fazit

Die Attraktivität von Immo­bilien­investitionen hat allgemein zugenommen und auch Stif­tungen partizipieren von der positiven Entwicklung. Eine Immobilie, die den Stiftungs­zweck fördert oder auch nur durch die erwirt­schafteten Erträge eine höhere Förderung des Stiftungs­zweckes ermöglicht, ist in Zeiten niedriger Kapital­verzinsung sinnvoll. Die Verwaltung der Immobilie kann auf externe Haus­ver­waltungen ausgegliedert werden, um den Stiftungsvorstand nicht zu belasten.

Foto: Panthermedia/Jacques Palut