Kaufen oder mieten?

Deutschland ist Mieterland. Die Wohneigentumsquote ist im europäischen Vergleich gering. Die Entscheidung, eine Immobilie zur Eigennutzung zu erwerben, ist eine Entscheidung, die das ganze Leben beeinflussen kann. Es lohnt sich also, darüber gründlich nachzudenken. Wie Sie an anderer Stelle in dieser Ausgabe lesen können, handelt es sich bei einer selbstgenutzten Immobilie nicht um eine Geldanlage im klassischen Sinn, da sie keine Rendite generiert. Gleichwohl wird die eigene Immobilie immer wieder als Bestandteil der eigenen Altersvorsorge beworben.

Die Idee dahinter ist, dass die selbstbewohnte Immobilie, nachdem sie einmal abgezahlt ist, außer den üblichen Nebenkosten keine weiteren Wohnkosten verursacht. Da die Mieten kontinuierlich steigen – in den letzten Jahren schneller als die Renten – gibt die eigene Immobilie eine gewisse Kostensicherheit. Ganz so einfach ist die Rechnung jedoch nicht.

Historische Entwicklung zum Mietmarkt

Die Wohneigentumsquote in Deutschland lag 2014 bei 45,5 %. Der Durchschnitt der Europäischen Union lag im gleichen Jahr bei 70,1 %. Diese Zahlen sind teilweise historisch bedingt. Deutschland hat im internationalen Vergleich eine sehr mieterfreundliche Gesetzgebung und Rechtsprechung. Außerdem gab es bis zum Ende des letzten Jahrhunderts einen stark subventionierten sozialen Wohnungsbau. Dies führte insgesamt zu einem stark regulierten Wohnungsmarkt und günstigen Mieten. Mieten war häufig günstiger als Kaufen.

Ausgangslage berücksichtigen

Zwischen Miet- und Eigentumswohnungen (oder Häusern) gibt es einige offensichtliche Unterschiede. So ist es beispielsweise deutlich leichter, eine Mietwohnung zu wechseln, als eine Eigentumswohnung. Das bedeutet mehr Flexibilität, falls sich der Lebensmittelpunkt noch nicht dauerhaft auf eine bestimmte Region festlegen lässt. Neben diesen offensichtlichen Aspekten, kommt es aber auf die eigene finanzielle Ausgangslage an. Diese gibt im Wesentlichen vor, welcher Kaufpreis finanzierbar ist und bis zum Renteneintritt abgezahlt werden kann. Dieser Endzeitpunkt sollte für die eigengenutzte Immobilie regelmäßig angestrebt werden.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Als erste Einschätzung für die Finanzierbarkeit eines Kaufpreises kann auf das Kaufpreis-Miete-Verhältnis abgestellt werden. Bei dieser Kennziffer wird der Kaufpreis einer Immobilie in das Verhältnis zur aktuell gezahlten Kaltmiete gesetzt. Man erhält einen Hinweis darauf, ob der Kauf in einem bestimmten Zeitraum finanzierbar ist. Nehmen wir an, bisher würde eine jährliche Kaltmiete von 12 000 Euro gezahlt (1 000 Euro im Monat). Der Kaufpreis der Immobilie soll 300 000 Euro betragen. Es ergibt sich ein Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 300 000: 12 000 = 25. Dies bedeutet, dass der potentielle Käufer 25 Jahresmieten aufbringen muss, um den Kaufpreis abzubezahlen. Diese Zahl kann aber nur ein erster Hinweis sein. Denn möglicherweise ist die eigene Leistungsfähigkeit auch höher (oder niedriger) als die derzeit gezahlte Kaltmiete.

Weitere Faktoren berücksichtigen

Außerdem müssen weitere Faktoren ins Kalkül gezogen werden. Die Kosten für den Erwerb einer Immobilie sind nicht auf den Kaufpreis beschränkt. So fallen in der Regel Kaufnebenkosten an, wie beispielsweise die Grunder­werbsteuer, ggf. die Maklerprovision, die Notargebühren und die Kosten des Grundbuchamtes. Diese Nebenkosten kann man zur Vereinfachung der Rechnung in unserer Region zunächst mit 10 % in Ansatz bringen. Die Kosten des Erwerbs der Immobilie in unserem Beispiel betragen nunmehr schon 330 000 Euro.

Finanzierungskonditionen beachten

Sofern Teile des Kaufpreises oder sogar der ganze Kaufpreis oder auch noch die Kaufnebenkosten finanziert werden müssen, kommen die Kosten der Finanzierung zum Kaufpreis hinzu. Diese Kosten lassen sich leicht mit einem Tilgungsrechner im Internet nachvollziehen. Sollen beispielsweise die gesamten 330 000 Euro unserer Beispielsimmobilie zu einem gebundenen Sollzinssatz von 2 % finanziert werden, müsste bei einer jährlichen Tilgung von ebenfalls 2 % 34 Jahre und 9 Monate lang ein monatlicher Betrag von 1 100 Euro aufgewendet werden, um das Darlehen abzubezahlen. Tatsächlich gezahlt hätte man am Ende 457 858,36 Euro, wovon 127 858,38 Euro Zinszahlungen gewesen wären.

Es ist möglich, mit Kreditgebern verschieden lange Laufzeiten zu vereinbaren, in denen die Zinsen des Darlehens gleichbleiben. Ist diese „Sollzinsbindung“ kürzer als die Laufzeit des Darlehens bis zur vollständigen Rückzahlung, muss eine mögliche Veränderung des Zinssatzes in Betracht gezogen werden.

Da wir uns zurzeit in einer historischen Niedrigzinsphase befinden, besteht eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass sich die Zinsen, d. h. die Finanzierungskosten, während der Laufzeit des Darlehens erhöhen. Solchen Veränderungen kann mit Anpassungen der übrigen Darlehnskonditionen begegnet werden, wie bspw. der Anpassung der Laufzeit oder der Höhe der monatlichen Rate.

Unterhaltskosten

Wir sind bei der Überlegung, was eine eigengenutzte Immobilie kostet, noch nicht am Ende. Denn natürlich muss die eigene Immobilie auch instandgehalten werden. Kauft man eine Eigentumswohnung, so bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in der Regel Rücklagen für größere Instandhaltungsmaßnahmen, die mit dem monatlichen Hausgeld gezahlt werden. Wohnt man nicht in einer WEG, sollte man selber Rücklagen schaffen. Es gibt verschiedene Formeln und Empfehlungen zur Berechnung der monatlichen Instandhaltungsrücklage. Als Faustformel kann man mit einem Betrag zwischen 1 und 2 Euro pro qm und Monat kalkulieren, je nach Alter der Immobilie. Nehmen wir an, unsere Beispielsimmobilie sei 100 qm groß und schon 30 Jahre alt. Bei der Rücklage von 1,50 Euro pro qm und Monat entspricht dies einer weiteren monatlichen Belastung von 150 Euro, die zur Verfügung stehen müssen.

Fazit

Bei der Vielzahl der zu berücksichtigenden Faktoren wird deutlich, dass es keine pauschale Empfehlung für den Kauf einer Immobilie geben kann. Bildet man verschiedene Prognosen über die Vermögensentwicklung in der Zukunft (Wertentwicklung der Immobilie, Anstieg der Mieten pro Jahr, Rendite einer alternativen Geldanlage), so liegt je nach angenommenen Werten der einzelnen Faktoren mal der Mieter und mal der Käufer bei der Vermögensbildung vorn. Ein Immobilienkauf kommt aber zumindest dann in Betracht, sofern Sie langfristig an einem Ort bleiben wollen und die finanzielle Belastung der eigenen Immobilie dauerhaft stemmen können oder sogar bereits über Eigenkapital verfügen, sodass nicht der gesamte Anschaffungspreis finanziert werden muss. Verschiedene Studien und Umfragen in der Vergangenheit haben ergeben, dass Immobilienbesitzer im Laufe des Lebens durchschnittlich ein höheres Vermögen ansparen als Mieter. In irgendeiner Form scheint die eigene Immobilie daher jedenfalls zur Altersvorsorge beizutragen, selbst wenn der Kauf insgesamt „teurer“ ist, als dauerhaft zur Miete zu wohnen.

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