Neu Bauen statt Modernisieren?

Abwägung zwischen Werterhalt, Bedarfsgerechtigkeit und ungenutztem Potenzial

Von Dipl.-Ing. Georg Müller, Braunschweig

Dipl.-Ing. Georg Müller
Architekt, Fachingenieur für Bauprojektmanagement

Wie ist es um den Immobilienbestand bestellt?

Geht man von einer wirtschaftlichen Lebensdauer von 80 Jahren für Wohngebäude aus, so ergibt sich, dass ein Großteil des Wohnungsbestandes in Deutschland seine Restnutzungsdauer überschritten oder in Kürze erreicht haben wird. Ein Großteil dieser Bestände ist nur mit sehr hohen Investitionen zu ertüchtigen. Für diese Objekte ist die Gesamtbetrachtung des Bestandswerts/Ankaufspreises, des Umbaupotenzials, des Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarfs und des anschließenden Nutzwerts sorgfältig zu führen. Genauso stehen die nach 1945 erstellten Wohngebäude der 50er- und 60er-Jahre, zunehmend auch die der 70er- und 80er-Jahre, bereits im Fokus umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen, auch wenn die wirtschaftliche Lebensdauer noch nicht erreicht ist.

Handlungsbedarf Modernisierung

Das Maßnahmenpaket einer Bestandssanierung beginnt zunächst mit dem rein technischen Handlungsbedarf: Installationen austauschen, Fenster und Dach erneuern, Fassade dämmen etc.

In die weitere Betrachtung geraten dann Aspekte der zeitgemäßen Nutzung und Ausstattung, wie z. B. die Attraktivität des Wohnungszuschnittes, die Größe der Bäder, fehlende Balkonanbauten, bauordnungsrechtliche Fragen und Komfortdefizite in die Diskussion. Zum Schluss muss dann geprüft werden, inwieweit aktuelle Gesetze und Normen (Brandschutz, Schallschutz, Luftwechsel etc.) bautechnisch umgesetzt werden können.

Neubau als Chance

Wenn auch die Herstellungskosten eines Neubaus meist die Kosten einer umfassenden Sanierung übersteigen, so sind der nach Abschluss der Maßnahme geschaffene Nutzwert, die bessere Planbarkeit der Kosten und die Wirtschaftlichkeit die entscheidenden Kriterien zugunsten eines Neubaus. Zusätzlich optimiert durch eine oftmals bessere Auslastung des Grundstückes. Die mutige Entscheidung, Bestand zum richtigen Zeitpunkt aufzugeben und neu zu entwickeln, eröffnet die Chance, bedarfsgerechten Wohnraum mit heute erwarteter Qualität wirtschaftlich zu schaffen.