Steuern rund um die Immobilie

Immobilien beschäftigen unsere Gesellschaft zurzeit in vielerlei Hinsicht. Wir haben an dieser Stelle bereits häufiger über die unten stehenden Themenkomplexe berichtet. Aufgrund der permanenten Relevanz einzelner steuerlicher Sachverhalte durchleuchten wir im Folgenden Themengebiete, mit denen wir in unserer täglichen Arbeit konfrontiert werden.

Dauerbrenner in der Einkommensteuer ist die Differenzierung zwischen Anschaffungskosten/nachträglichen Herstellungskosten und laufendem Erhaltungsaufwand. Abgrenzungen sind oftmals schwer vorzunehmen, da es, wie so oft im Steuerrecht, unterschiedliche Auffassungen zur steuerlichen Behandlung gibt.

Eindeutig sind die Regelungen in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die Vorschrift erfasst alle Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie getätigt werden und ordnet sie den Anschaffungskosten der Immobilie zu. Der Nettobetrag (ohne Umsatzsteuer) der Erhaltungsaufwendungen darf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) nicht überschreiten, da sie ansonsten als Anschaffungskosten gelten. Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um Modernisierungskosten oder sonstige Renovierungsmaßnahmen handelt. Allerdings kündigt sich eine Kehrtwende hinsichtlich der Berücksichtigung von Kosten an, die unvermutet anfallen, wie z.B. die Beseitigung von Mieterschäden. Hier ist ein Abzug als Werbungskosten gem. BFH-Rechtsprechung möglich.

Problematischer sind die Ausführungen im BMF-Schreiben IV C 3 –S2211 vom 18.07.2003 zu bewerten. Insbesondere die Ausführungen zur Hebung des Standards lassen erhebliche Unsicherheiten auftreten. Der Standard eines Wohngebäudes bezieht sich vor allem auf die Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster (zen­-
trale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes. Es wird zwischen einfachem Standard, mittlerem Standard und hohem Standard unterschieden. Führen Baumaßnahmen zu einer Hebung des Standards liegen Anschaffungskosten vor. Der Punkt, ob bereits bei drei Baumaßnahmen im Bereich der zentralen Ausstattungsmerkmale eine Standardhebung und damit Anschaffungskosten vorliegen oder erst, wenn eine Standardhebung in den drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale vorgenommen worden ist, ist strittig. Aufgrund der Tragweite der Auswirkungen ist hier besondere Vorsicht geboten.

Eine oftmals unterschätzte Steuerart ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt und in Niedersachsen 5 % beträgt. Die Grunderwerbsteuer wird i. d. R. auf den Erwerb von Immobilien erhoben und bestimmt sich nach dem Kaufpreis. Bei einer Grundstücksübertragung richtet sich die Bemessungsgrundlage nach den im Bewertungsgesetz vorgesehenen Bewertungsmethoden für Immobilien. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht allerdings eine Reihe von Steuerbefreiungen vor, die hier auszugsweise, aber nicht abschließend aufgeführt werden.

Die Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben bei dem Erwerb durch eine Erbschaft oder bei Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetzes. Ferner wird der Grundstückserwerb durch den Ehegatten sowie durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, nicht der Besteuerung unterworfen.

Des Weiteren sieht das Grunderwerbsteuergesetz eine Ausnahme bei dem Übergang von Grundstücken auf eine Gesamthand (z.B. Personengesellschaft) vor, soweit die Eigentümer im gleichen Verhältnis an der Personengesellschaft beteiligt sind wie vorher an dem Grundstück. Vermindert sich der Anteil des Übertragenden am Vermögen der Gesamthand innerhalb von fünf Jahren, ist die Befreiung nicht anzuwenden.

Ebenso ist der Übergang von einer Gesamthand (z. B. Personengesellschaft) auf mehrere an der Gesellschaft Beteiligte oder auf einen Alleingesellschafter begünstigt. Die Grunderwerbsteuer wird in der Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Erwerber am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Die Vorschrift ist nicht anzuwenden, wenn der Übernehmer seinen Anteil an der Gesamthand innerhalb von fünf Jahren vor dem Übertragungsvorgang erworben hat. Als Gesamthand gilt z.B. die OHG, die GmbH & Co. KG oder die GbR.

Eine Kapitalgesellschaft – wie z. B. die GmbH oder die Aktiengesellschaft – stellt keine Gesamthand dar.
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht weitere Ausnahmen wie z.B. die Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern vor, auf die an dieser Stelle nicht näher eingegangen wird.

Auch im Bereich der Schenkungs- und Erbschaftsteuer spielen Immobilien eine große Rolle. Zum einen geht es um das eigene Familienheim und zum anderen um vermietete Immobilen als Wertanlage.

Das private Eigenheim kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei bei Erwerb von Todes wegen übergehen, wenn der Erblasser die Wohnung/das Haus bis zum Erbfall selbst bewohnt hat und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Die Steuerfreiheit kann auch erlangt werden, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung des Familienheims gehindert war. Die zwingenden Gründe sind im Gesetz nicht näher bestimmt und eröffnen somit ein erhebliches Streitpotenzial. Begünstigte Personen sind der überlebende Ehegatte sowie Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Bei Übertragungen an Ehegatten zählt auch die Schenkung unter Lebenden zu den begünstigten Vorgängen. Soweit der Erwerber das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, fällt die Steuerfreiheit mit Wirkung für die Vergangenheit weg, es sei denn, er musste die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen aufgeben.

Für Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden und fremdvermietet sind, gibt es nur geringfügige Entlastungen, so dass hier insbesondere durch frühzeitige Übertragungen die Freibeträge in der Erbschaftsteuer mehrfach ausgenutzt werden können. Da die steuerlichen Werte von Immobilien, auf denen keine Verbindlichkeiten lasten, sehr hoch sind, bieten sich z. B. Über­tragungen unter Vorbehaltsnießbrauchen, um die steuerlichen Auswirkungen niedrig zu halten. Der Freibetrag in der Erbschaft- und Schenkungsteuer bei Übertragungen von Vermögen auf Kinder beträgt pro Kind und Elternteil jeweils 400 000 Euro, das heißt bei zwei Elternteilen erhöht sich der Betrag auf 800 000 Euro.

Je eher eine Vermögens- und Übertragungsplanung stattfindet, umso mehr Steuern lassen sich im Bereich der Erbschaft- und Schenkungsteuer vermeiden. Ebenso ist aufgrund der Vielzahl von Ausnahmen und Besonderheiten im Einzelfall eine individuelle Beratung unerlässlich.

Ein weiterer Themenbereich, der allerdings den Bereich der Steuerermäßigung betrifft ist, stellt die Abzugsfähigkeit von Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen bzw. Beschäftigungsverhältnissen im Bereich der Einkommensteuer dar. Begünstigt sind hier Leistungen, die in einem inländischen Haushalt oder innerhalb eines Haushaltes der EU ausgeübt oder erbracht werden. Als Haushalt gilt hier auch die zu eigenen Wohnzwecken genutzten Zweit-, Wochenend- oder Ferienwohnungen und eine zur unentgeltlichen Nutzung überlassene Wohnung bei einem, nach § 32 EStG zu berücksichtigendem, Kind. Dabei werden Handwerkerleistungen und haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Beschäftigungsverhältnisse unterschiedlich begünstigt. Nach § 35a Abs. 3 EStG wird auf Antrag für die Inanspruchnahme von Handwerkerleistungen für Renovierungs-, Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Aufwendungen, höchstens 1 200 Euro jährlich, gewährt. Für geringfügige Beschäftigungen im Privat­haushalt (Minijob) im Sinne des § 8a SGB IV wird eine Steuerermäßigung in Höhe von 20 % der Aufwendungen, höchstens 510 Euro jährlich, und für haushaltsnahe Dienstleistungen bzw. Beschäftigungsverhältnisse bis zu 20 % der Aufwendungen bis max. 4 000 Euro gewährt.

Somit lässt sich – gerade im Hinblick auf die beliebte Frage nach Steuersparmöglichkeiten – festhalten, dass insbesondere im Bereich der haushaltsnahen Dienstleistungen noch einiges an Potenzial vorhanden ist.

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