Artikel erschienen am 11.06.2019

Immobilienkauf mit einem Grundstückssachverständigen

Der Sachverständige ist ein kompetenter Immobiliendienstleister

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Der Kauf einer Immobilie ist sowohl für Privatleute als auch für viele Unternehmen die größte Investition ihres Lebens. Die Tragweite der Kaufentscheidung ist enorm. Doch was machen die Menschen bei Fragen und Problemen rund um den Kauf einer Immobilie? Sie lösen sie zumeist allein! Immobilien, Gastronomie und Fußball kann in Deutschland halt immer noch jeder – denken viele!

Dabei gibt es unzählige Beispiele, wie aus der Traumimmobilie der Albtraum „Immobilie“ wurde. Es geht natürlich auch anders: Wer sich gut beraten in das „Abenteuer Immobilie“ stürzt, weiß zumindest, was auf ihn bzw. sie zukommt. Doch wer hilft einem beim Kauf einer Immobilie? Der Grundstückssachverständige fällt den allermeisten leider nicht ein, ist seine Existenz doch oftmals völlig unbekannt. Dabei ist er aufgrund seiner Fokussierung auf die Wertermittlung befähigt, eine Immobilie ganzheitlich zu beurteilen.

Beim Kauf einer Immobilie haben die meisten Erwerber Probleme, die bauliche Qualität und den bautechnischen Zustand einzuschätzen. Es fehlt ihnen schlicht an Vergleichs- und Erfahrungswerten. Nicht jede Feuchtigkeitsstelle im Keller ist ein preisrelevanter Mangel und der eine oder andere kleine Riss tut sich bei den meisten Gebäuden im Laufe eines Immobilienlebens auch auf. Dabei sind andere Komponenten des Hauses wie z. B. das Dach, die Fenster und die Heizung oftmals von wesentlich größerer Relevanz. Mitunter erfordert deren Instandsetzung kurz- oder mittelfristig erhebliche Investitionen.

Der Käufer nimmt meist nur die baulichen Themen wahr und lässt die rechtlichen und wirtschaftlichen Gegebenheiten außer Acht. Wer kennt sich schon mit beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten aus, die in Abteilung II des Grundbuches eingetragen sind, oder mit Baulasten? Beim Kauf von Eigentumswohnungen spielen darüber hinaus die Regelungen der Teilungserklärung und die Besonderheiten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine wesentliche Rolle. Die ganzheitliche Beurteilung einer Immobilie ist daher nicht zu unterschätzen.

Immobilienwert und mehr

Um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, befasst sich der Sachverständige mit allen Gegebenheiten und Eigenschaften einer Immobilie. Er trägt Informationen zusammen, beurteilt und bewertet sie, um abschließend den Wert festzustellen. Dieses Spektrum reicht von planungsrechtlichen Gegebenheiten über die bautechnischen Belange von Gebäuden bis hin zu betriebswirtschaftlichen Zusammenhängen. Da der Sachverständige all diese Aspekte einschätzen kann, ist er natürlich in der Lage, auch andere Fragestellungen rund um die Immobilie zu beantworten als nur die zum Wert.

Der Sachverständige ist für seine Kunden im Rahmen einer Dienstleistung beratend tätig und bringt sein umfangreiches Fachwissen in die jeweilige Thematik ein. Dabei muss es nicht immer ein vollumfängliches und kostenintensives Verkehrswertgutachten sein. Nach einer gemeinsamen Inaugenscheinnahme werden die Probleme und Chancen erläutert und mit den Kunden diskutiert.

Somit lassen sich viele individuelle Fragen schnell klären und den Käufern wird mehr Sicherheit bei der Entscheidung für oder gegen die Immobilie gegeben. Ein schriftliches Protokoll rundet diese Beratungsleistung ab. Doch ein guter Sachverständiger kennt auch die Grenzen seines Leistungsumfangs. Komplexe Rechtsfragen sind z. B. nicht sein Gebiet und durch einen kompetenten Rechtsanwalt für Immobilienrecht zu beantworten. Die Kosten für einen Sachverständigen sind im Vergleich zu den mit einer Immobilie verbundenen Investitionen indes überschaubar.

Wahl eines geeigneten Sachverständigen

Wesentliche Merkmale des Sachverständigen sind seine Unabhängigkeit, Objektivität und Neutralität. Problematisch ist in Deutschland, dass die Bezeichnung „Sachverständiger“ nicht geschützt ist und somit kein belastbares Qualitätsmerkmal darstellt. Daher sollte bei der Wahl eines Sachverständigen auf den Zusatz „öffentlich bestellt und vereidigt“ oder eine vergleichbare Qualifikation geachtet werden. Das bürgt dafür, dass die Befähigung des Sachverständigen von einer Bestellungskörperschaft (z. B. IHK oder Ingenieurkammer) geprüft wurde.

Fazit

Bei Immobilienthemen sollte stets an einen qualifizierten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken gedacht werden. Denn viele Kunden sind erstaunt, wie viele Chancen aber auch Risiken mit einer Immobilie verbunden sind!

Bild: Fotolia/leszekglasner

Ähnliche Artikel

Immobilien

Die „Legal Due Diligence“ beim Kauf von Wohnimmobilien

Die Investition in eine Wohnimmobilie zeichnet sich typischerweise durch eine hohe Kapitalbindung, erhebliche Übertragungskosten und ggf. eine lange Produktionsdauer aus. Diese Charakteristik bedingt das Erfordernis einer genauen Ankaufsprüfung des Investi­tionsobjektes, der sog. „Due Diligence“.

Braunschweig 2016 | Jan Haupt, Braunschweig | Andreas Jahr, Braunschweig

Immobilien

Steuerliche Fallstricke im Bereich der Immobilien

Im Bereich der Immobilien gibt es zahlreiche steuerliche Sachverhalte; neben der Einkommensteuer können auch andere Steuerarten wie z. B. Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer oder Grunderwerbsteuer relevant sein. Die nachfolgenden Ausführungen werden sich anhand einzelner Themen mit den genannten Steuerarten beschäftigen und dabei mögliche Probleme aufzeigen.

Braunschweig 2016 | Dipl.-Kfm. Jörg Bode, Braunschweig | Dipl.-Kfm. Christian Mohr, Braunschweig