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Ein Masterplan für die Innenstadt

Wolfsburgs Stadtkern im Wandel – neue Chancen mit Branchen-Clusterbildung

Von Harald Vespermann, Wolfsburg

Kaum einer anderen Stadt in der Großregion wird in der Prognose für die kommenden Jahre ein Bevölkerungszuwachs prognostiziert wie Wolfsburg: Die Kernstadt, die Ortsteile als auch die umliegenden Ortsteile profitieren von der guten Entwicklung der Stadt mit aktuell rund 125.000 Einwohnern. Niedersachsen wird einer aktuellen Studie zufolge das „Land der demographischen Gegensätze“ nachgesagt – wobei Wolfsburg zu den Gewinnern dieses Wechselspieles zählt. Mit fast 180.000 Euro (2017) wird hier das deutschlandweit höchste Bruttoinlandsprodukt pro Kopf erwirtschaftet.

Verdopplung der Kaufpreise

All das macht sich auch in der Immobilienentwicklung bemerkbar. Immer wieder heißt es von Experten, dass Wolfsburg sich gut für Investitionen im Immobilienbereich eigne. Seit 2008 stieg die durchschnittliche Miete in Wolfsburg laut Wüest Partner Deutschland um rund 84 %, der Kaufpreis bei Mehrfamilienhäusern um mehr als 100 %. Bei Eigentumswohnungen sind es gar knapp 110 %. Laut des Grundstücksmarktberichts des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Braunschweig-Wolfsburg wurden in 2018 bei 1489 Erwerbsvorgängen über alle Grundstücksarten hinweg 611 Mio. Euro umgesetzt: Das ist eine Steigerung von 25 % zum Vorjahr. Die Stadt Wolfsburg zählt täglich rund 75 000 Einpendler – mit Blick auf die Einwohnerzahl im Vergleich wird deutlich, wie groß der Bedarf an zusätzlichem Wohnraum ist.

Immobilienentwicklung im Fokus

Über die vielfältigen und zugleich spannenden Veränderungen in der Immobilienwirtschaft in Wolfsburg sprach die Service-Seiten Immobilien-Redaktion mit Harald Vespermann, Geschäftsführer der Vespermann Real Estate Group.

Herr Vespermann, wie entwickelt sich der Wolfsburger Immobilienmarkt aus Ihrer Sicht?
Es werden tausende Wohnung gebaut – derweil suchen auch unzählige eine Wohnung, Grundstücke oder ein Haus in Wolfsburg. Die Wartelisten sind lang, die städtische Wohnungsgesellschaft hat praktisch keine freien Bestände mehr. Und vor allem gute Wohnmöglichkeiten sind schnell weg. Daher ist die aktuelle, ausgelobte Wohnungsbauoffensive richtig und wichtig. Das führt zu zahlreichen Baumaßnahmen, quasi jede Baulücke wird genutzt.

Wie ist die Situation bei Büro- und Gewerbeimmobilien?
Wir haben fast keine freien Gewerbegebiete mehr, uns fehlen Flächen. Im Grunde gibt es aktuell nur noch eine Handvoll Grundstücke. Die Ausweisung neuer Gebiete ist daher aus meiner Sicht ein wichtiges Thema, denn der Bedarf ist nach wie vor da. Angenommen das Feld der Elektromobilität gewinnt weiter an Bedeutung – dann werden auch entsprechende Zulieferer hier am Standort benötigt. Und auch die benötigen Flächen.

Wo sehen Sie noch Entwicklungspotenziale?
Ein großes Thema dieser Zeit ist der Nordkopf, wo ehemals Hertie stand. Der Bereich ist für die Stadt immer noch nicht repräsentativ – da muss noch mehr herausgeholt werden. Dafür sind dort größere Veränderungen im Gespräch. Trotz alledem brauchen wir einerseits grundsätzlich einen verbesserten Einzelhandelsentwicklungsplan, andererseits einen Masterplan für die Innenstadt. Der Einzelhandel stellt sich alle paar Jahre neu auf, diesen Entwicklungen und Anforderungen an Immobilien, Flächen & Co. muss zeitgemäß Rechnung getragen werden. Mit modernen und klugen Lösungen.

Welche Trends würden Sie im Innenstadtbereich noch festmachen?
Die großen Marken entwickeln heute immer stärker eigene Shopkonzepte, um den Menschen einen Showcase zu bieten. Da geht es gar nicht immer nur primär um den Kauf, sondern vor allem auch das Erlebnis. Das sind Veränderungen, die am strukturellen Einzelhandel vorbeigehen. Zudem spreche ich mich für eine stärkere Belebung der Innenstadt aus – die Porschestraße etwa ist aus meiner Sicht nicht unbedingt eine Straße, die von Aufenthaltsqualität geprägt ist. Ich spreche aber vom Innenstadtkern generell, der muss als Einheit gedacht werden. Deswegen ist es umso wichtiger, den Masterplan zu erweitern.

Was sind hervorzuhebende Stärken oder Schwächen der Stadt?
Die Stadtentwicklung in Wolfsburg in den vergangenen Jahrzehnten war sehr positiv, da ist aus meiner Sicht schon der richtige Weg eingeschlagen worden. Was meiner Meinung nach eher noch fehlt sind Stadtmonokulturen, sprich eine sinnvolle Clusterbildung, wie sie etwa am Flughafen Braunschweig-Wolfsburg mit Blick auf die Rolle als Wirtschafts- und Wissenschaftscluster bestehen. Es müssen hier in Wolfsburg auch gar nicht zwangsläufig Themenfelder sein, die etwas mit Volkswagen zu tun haben. Wir hatten bspw. in den 1970er-Jahren mehrere Textilbetriebe, die sich später nach Südeuropa oder auch Asien verabschiedet haben. Dennoch muss man daran glauben, dass sich parallel zu Volkswagen noch andere interessante Cluster herausstellen lassen. Die Hamburger etwa haben es mit ihrer HafenCity perfekt vorgemacht, wie eine neue Clusterbildung aussehen und funktionieren kann.

Sie engagieren sich auf unterschiedlichsten Ebenen. Welche Rolle spielt das für Sie?
Ich bin überzeugter Wolfsburger. Früher habe ich erlebt, wie die jungen Menschen nach ihrer Lehre oder ihrem Studium ganz schnell die Stadt verlassen haben. Ich bin hier geblieben. Mein Engagement ist neben dem Einzelhandelsthema auch durch den politi­schen Bereich geprägt. Ich habe mir Veränderung gewünscht, wollte die Entwicklung der Stadt mit vorantreiben. Auch heute sehe ich noch viele Chancen und Möglichkeiten, die ergriffen und angegangen werden können.

Bild: Vespermann

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