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Anlagestrategie Mikro- und Serviced Apartments?

Neue Konzepte für das Wohnen in der City

Von Dipl. Wirtsch.-Ing. Hendrik Kappe, Braunschweig

Der Mangel an Wohnraum in den Städten treibt Mieten und Kaufpreise derzeit in die Höhe, zugleich steigt für Anleger aufgrund niedriger Zinsen der Investitionsdruck. In dieser Situation verzeichnen neue Wohnprodukte wie Mikro- und Serviced Apartments einen Boom, der absehbar anhalten wird. So müssten bis zum Jahr 2030 rd. 3,1 Millionen neue Wohnungen gebaut werden, um den wachsenden Bedarf zu decken (vgl. Empirica, Studie 244). Doch was bedeutet diese Entwicklung für Immobilienanleger und -investoren?

Vergleichsweise niedrige Grundmieten und Kaufpreise bei Mikro-Apartments

Neben dem anwachsenden Zuzug in Städte und Gemeinden haben auch andere Faktoren den Woh-nungsmarkt verändert. Entscheidend ist z.B. die Zunahme von 1- bis 2-Personenhaushalten. Seit 1991 verzeichnet das Statistische Bundesamt einen Anstieg der Einpersonenhaushalte um ca. 45 %. Mikro- und Serviced Apartments kommen diesem Bedarf entgegen, da die hochwertig ausgestatteten Wohnräume besonders kompakt geschnitten sind (Grundrisse zwischen 20 und 50 m²) und dadurch erschwingliche Miet- oder Kaufpreise ermöglichen. Je nach baulichen Standards können Mikro-Apartments auch so geplant werden, dass eine bedarfsgerechte Zusammenlegung von zwei Apartments sowie eine spätere Umnutzung möglich sind. Vorwiegend werden die Objekte teilmöbliert, manchmal auch vollmöbliert übergeben. Die meisten Bauträger setzen dabei auf die deutschen Großstädte wie Berlin, Hamburg oder München, doch auch B-Standorte sind attraktiv, da hier größere Wertsteigerungen der Immobilien erzielt werden können. Das Wohnraumprojekt „Quartier Berliner Straße“ in Braunschweig repräsentiert z. B. einen solchen B-Standort mit Entwicklungspotenzial. Hier entsteht bis 2020/21 ein neues Stadtviertel mit 350 Mietwohnungen, von denen die meisten als unterschiedliche Typen von Mikro- und Serviced Apartments realisiert werden: Apartments für Singles, Studenten, Senioren und Geschäftsleute.

Unterschiedliche Anlageoptionen

Für Anleger beinhaltet das Konzept der Mikro-Apartments verschiedene Optionen. Die Kombination aus hohen Wohnstandards, guten Lagen und vergleichsweise niedrigen Kauf- und Mietpreisen eröffnet auch Chancen für weniger vermögende Menschen, Kapital anzulegen und zu sichern. Professionellen Anlegern und Emittenten bieten die Mikro-Wohnprodukte zusätzliche Diversifizierungsoptionen. Zu beachten ist, dass bei sehr kleinen Mikro-Apartments, etwa im Segment Studentenwohnen, die Mieterfluktuation höher ist und damit auch der Aufwand für Vermietungsmanagement und Instandhaltung.

Serviced Apartments als Zusatzoption

Eine andere neue Wohnform ist das Kurzzeitwohnen – das Konzept der Serviced Apartments, die eine Komplettmöblierung mit hotelähnlichen Services wie 24h-Hotline, Reinigungs- oder Bügelservice bieten. Die Zielgruppen sind Pendler, Geschäftsreisende und Firmen. Angesichts eines zunehmend projektbezogenen und volatilen Arbeitsmarktes steigt auch hier der Bedarf. Im Anlagegeschäft sind Serviced Apartments allerdings als anspruchsvolle Produkte einzuordnen, weil Gemeinschaftsräume (Empfang/Lounge) und Personal eingepreist werden müssen. Zwar ist die Vermietung gegenüber klassischem Wohnraum deutlich lukrativer, es braucht aber einen aktiven Betreiber, der für eine stetige und gute Auslastung sorgt. Serviced Apartments werden oft von institutionellen Anlegern eingesetzt, um z. B. die Renditen innerhalb eines Micro-Living-Fonds bei geringem Risiko zu erhöhen. In Wolfsburg-Vorsfelde wurde aktuell ein Serviced-Apartmenthaus an einen Publikums-Wohnfonds übergeben.

Fazit

Mikro- und Serviced Apartments stellen eine erwägenswerte Alternative zu anderen Wohn- und Immobilieninvestitionen dar und lassen sich als solide Anlagestrategie einsetzen. Ob ein Wohnprodukt passt, sollte stets fachgerecht für den Einzelfall geprüft werden, z. B. über eine Anlageberatung. Genutzt werden die Produkte meist als zusätzliche Altersvorsorge oder Kapitalanlage, als Kapitalsicherung und Diversifikationsoption – oder unter reinen Renditegesichtspunkten. Mittelfristig könnten sie dazu beitragen, die pro­blematische Lage am Wohnungsmarkt zu entschärfen.

Bilder: Engel & Haehnel GbR

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