Artikel erschienen am 14.05.2018

Portrait: Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft

Potenziale erkennen und nutzen

Von Dr. rer. Fabian Lander, Wolfsburg

Klimaneutralität bis 2050

Das Ziel ist klar. Bis Mitte des Jahrhunderts möchte Deutschland weitgehende Treibhausgasneutralität erreicht haben. Damit dies gelingt, hat das Bundeskabinett im November 2016 den Klimaschutzplan 2050 beschlossen. Der Klimaschutzplan gibt Orientierung für alle Sektoren zum Erreichen der nationalen Klimaschutzziele. Der Blick auf die großen Energieverbraucher, wie Energiewirtschaft, Verkehr und Industrie, und damit die Suche nach Lösungen zum Schutz der Umwelt in diesen Bereichen ist zwar richtig, hat aber in jüngerer Vergangenheit noch zu wenig Früchte getragen. Wie der Grafik zu entnehmen ist, scheint der erste Meilenstein in 2020 nicht erreichbar zu sein.

Immobilienwirtschaft mit großem Potenzial

Dabei lohnt sich ein Blick auf die Immobilienwirtschaft. Mit einem Anteil von ca. 30 % sind Wohn- und Gewerbeimmobilien in Deutschland in erheblichem Maß für die Emission von klimaschädlichen Treibhausgasen verantwortlich. Der Gebäudesektor ist also eines der wichtigsten Handlungsfelder zur Steigerung der Energieeffizienz. Obwohl Gewerbeimmobilien nur etwa ein Siebtel des Bestandes ausmachen, haben sie einen Anteil von fast 40 % am Endenergieverbrauch aller Gebäude in Deutschland. Berücksichtigt man, dass in Deutschland die Wohneigentumsquote mit knapp 52 % deutlich unter dem europäischen Schnitt von 70 % liegt, so kommt insbesondere den institutionellen Eigentümern – börsennotierte Immobiliengesellschaften, Pensions- und Immobilienfonds oder auch Immobiliengesellschaften großer Unternehmen – eine besondere Verantwortung zu.

Unternehmerische Verantwortung und Klimaschutz gehören zusammen. Einerseits sind Immobilien Vermögenswerte, auf deren Basis Renditen erzielt werden, anderseits sind sie große Treibhausgasemittenten. Kapitalmarktorientierte Gesellschaften sollten aufgrund der finanziellen Bedeutung der Klimarisiken und den damit einhergehenden steigenden Energiepreisen ihr Augenmerk auf die Zukunftsfähigkeit ihrer Portfolien legen. Sollte die Bundesregierung ihre Ziele aus dem Pariser Abkommen ernst nehmen, wird eine Verschärfung der gesetzlichen Rahmen zwangsläufig.

Immobiliengesellschaften im Vergleich zu anderen Sektoren weniger nachhaltig?

Einen Anhaltspunkt geben Rating-Agenturen, die die Nachhaltigkeitsaktivitäten und Zukunftsfähigkeit von Unternehmen bewerten und erfolgreiche Strategien einer Branche identifizieren. Im Fokus stehen dabei Sozial- und Umweltkriterien. Nehmen wir die Ergebnisse einer führenden Agentur, oekom research, so muss konstatiert werden, dass weniger als 10 % der Immobiliengesellschaften die strengen Nachhaltigkeitsanforderungen erfüllen. In der Automobilbranche sind es bspw. mehr als 25 % (Stand 2017).

Nachhaltigkeit umfasst ökologische, ökonomische und soziale Aspekte. Die Nachhaltigkeitsrisiken in der Immobilienbranche bestehen vor allem im Bereich Gesundheit und Sicherheit der Mitarbeiter, Lieferanten und Mieter aber auch in defizitären Umwelt- und Energie-Managementsystemen (oekom). Das inkludiert klare Verantwortlichkeiten, Strategien, Zielvorgaben, Messsysteme und ein Reporting, um Maßnahmen zur Zielerreichung zu initiieren. Nachhaltigkeit wird derzeit von Unternehmen eher aus Image- und Marketingzwecken umgesetzt als aus wirklichem Interesse am Klimaschutz.

Neben einer notwendigen und effizienten Strom- und Wärmeversorgung sind in der Immobilienwirtschaft zudem die verwendeten Baumaterialen relevant. Bereits bei der Planung von Gebäuden entscheidet die Wahl der Baustoffe und -materialien über deren Effekte und Potenziale zur Senkung der CO2-Emissionen. Einen Kompass zur Beurteilung der Qualität der Bauart und der verwendeten Materialien sowie über die strategische Implementierung von Energieeffizienz und Nachhaltigkeit in das unternehmerische Handeln bieten Nachhaltigkeitszertifikate. Allerdings ist ihr Aussagegehalt allein auf den CO2-Ausstoß bezogen begrenzt, da es nur ein Kriterium von vielen ist. Nichtsdestotrotz führt an grünen und nachhaltigen Objekten zukünftig kein Weg vorbei.

Wirtschaftlichkeit vor Nachhaltigkeit?

Elementar ist dabei die ökonomische Perspektive, die häufig die Ursache fehlender Investitionen in den Klimaschutz ist. Beispielhaft ist das „Mieter-Investor-Dilemma“. Der Eigentümer investiert in Klimaschutz und der Mieter profitiert von geringeren Betriebskosten. Anders als im Wohnsegment herrscht im Gewerbesegment Vertragsfreiheit. Die Umlagefähigkeit von Energieeffizienzmaßnahmen ist gesetzlich nicht geregelt und erst nach Ablauf des Mietvertrages auf die Miete möglich. Bei ertragsorientierten Eigentümern haben solche Investitionen keinen direkten Effekt auf die Rentabilität. Wertsteigerungen werden erst bei Verkauf realisiert. Insofern ist die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit von Maßnahmen in Nachhaltigkeit nicht direkt erkennbar. Investitionen werden daher nur durchgeführt, um Gesetzeskonformität herzustellen.

Bei großen Kapitalmarktgesellschaften mit eigenem Corporate Real Estate Management sind vor allem einzuhaltende Wirtschaftlichkeitskriterien und die Budgetkonkurrenz zum Kerngeschäft zentrale Hemmnisse. Durch die fehlende Differenzierung von Vorgaben für die einzuhaltende Wirtschaftlichkeit, z. B. Amortisation und Return on Investment, sind Energieeffizienzmaßnahmen meist unattraktiv. Die Investitionen stehen in direktem Wettbewerb zu Investitionen in das Kerngeschäft. Separate Budgets für Klimaschutz und Energieeffizienz sind eher die Ausnahme als die Regel. Umsatz- und Ergebnisziele des Kerngeschäfts stehen im Mittelpunkt der wirtschaftlichen Betrachtung. Mehrkosten, die zu höheren Herstellkosten der Produkte des Kerngeschäfts stehen, werden nicht genehmigt. Investitionen in den Klimaschutz werden somit in direkten Zusammenhang gebracht und führen meist zu einer gegenläufigen Abhängigkeit zu den Kernzielen.

Die Welt im Wandel – die Immobilien auch

Metatrends wie Urbanisierung, Mobilität, Digitalisierung, Nachhaltigkeit oder New Work verändern ganze Branchen. Der Energiesektor kämpft mit der Energiewende, während die Automobilbranche in der Transformation von Verbrennungsmotoren zu E-Mobilität steckt. Sich wandelnde Nutzeranforderungen und technischer Fortschritt führen zu kürzeren wirtschaftlichen Nutzungsdauern bei Immobilien. Flexible Gebäudestrukturen, Produkte und Baumaterialien mit längeren Haltbarkeiten, alternative Nutzungskonzepte sowie die potenziellen Regulierungsanforderungen bezogen auf Gebäudeeffizienz sind Themen, die die Immobilienbranche betreffen.

Nachhaltige Gebäude nehmen diese Punkte auf. Sie haben durch bessere Luftqualität und angenehmere Raumtemperatur (erhöhter Nutzkomfort) einen positiven Einfluss auf die Produktivität von Mitarbeitern und geringere Bewirtschaftungskosten. Risiken, die sich aus den steigenden regulatorischen Anforderungen ergeben, werden mitigiert. Längere Lebensdauer, höhere Funktionalität und Flexibilität sowie geringere Instandhaltungs- und Wartungsrisiken führen bei Betrachtung über den Lebenszyklus zu geringen Kosten und höherer Wirtschaftlichkeit. Die Zahl der zertifizierten Gewerbeimmobilien für Neubau und Sanierung ist in Deutschland um 23 % gestiegen ( UK 17 %, Frankreich 12 %). Deutschlandweit sind nachhaltige zertifizierte Büro­immobilien im Kommen – vor allem in den sieben A-Städten. Gebäude mit schlechter Nachhaltigkeitsperformance sind nicht zukunftssicher und werden im Wettbewerb um Mieter zurückfallen. Es ist davon auszugehen, dass diese Objekte vermehrt mit Abschlägen gehandelt werden.

Weitere immobilienbezogene, nachhaltige Facetten

Die nachhaltigste Immobilie ist nur dann nachhaltig, wenn sie auch verantwortungsvoll und nachhaltig betrieben wird. In dieser Lebensphase einer Immobilie werden Abfälle, Wasser- und Energieverbräuche sowie die Qualität der Raumluft beeinflusst. Das Tracking und Monitoring von diesen Verbräuchen sowie die Identifizierung von Einsparpotenzialen ist eines der Kernthemen. Allerdings haben wir hier wieder das Eigentümer-Nutzer-Dilemma, denn der Eigentümer ist nicht für den Verbrauch des Mieters zuständig. Dennoch können durch informatorische und verpflichtende Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter zu einem gemeinsamen Nachhaltigkeitsverständnis sowie zur Nutzung und Bewirtschaftung des Gebäudes Anreize zum Klimaschutz gesetzt werden. Allerdings haben sich die sog. grünen Mietverträge in Deutschland noch nicht durchgesetzt. In der Erfassung und Evaluierung von Verbrauchsdaten liegt die Basis für zukünftige Anreize auf den Weg klimaneutraler Gebäude in 2050.

Auch auf der Finanzierungsseite werden

Akzente gesetzt. So hat die Climate Bond Initiative (CBI) den sog. „low carbon buildings“ jüngst eine eigene Kategorie gewidmet. Die CBI stellt dabei primär auf CO2-Emissionen ab, als auf Existenz von Nachhaltigkeitszertifikaten. Basis ist die Zugehörigkeit zum TOP 15 %-Cluster der CO2-emissionsärmsten Objekte einer Region. Die energetischen Clusteranforderungen steigen mit gewähltem Emissionszeitpunkt und Laufzeit. Auch wenn climate bonds keinen Preisvorteil bringen, so erzielen sie eine positive öffentliche Wahrnehmung der Emittenten. Es kann unterstellt werden, dass climate bonds perspektivisch privilegiert gehandelt werden – analog nachhaltiger Gebäude.

Wir bei VWI

Als führender Immobilienpartner des Volkswagen Konzerns und seiner Mitarbeiter in Wolfsburg und der Welt stellen wir uns unserer Verantwortung. Nachhaltigkeit ist ein fester Bestandteil unserer Strategie. Wir unterstützen den Konzern mit unserer Immo­bilienkompetenz auf dem Weg zum nach­haltigen Mobilitätsanbieter. Wir haben in den letzten Jahren immer mehr in die Nachhaltigkeit investiert. Im Fokus unseres holistischen Nachhaltigkeitsansatzes steht neben dem gesamten Lebenszyklus der Immobilie auch die Finanzierung dieser. Unsere Nachhaltigkeitsbemühungen wurden im Dezember 2017 von oekom research, einer weltweit führenden Rating Agentur, mit dem Gütesiegel PRIME gewürdigt.

Foto: Fotolia/Jürgen Fälchle

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