Die gute Immobilienversicherung

Bert, Ela, Friederike und Niklas. Solche und andere Namen tragen die Unwetterereignisse, die auch in Deutschland immer häufiger ungeheure Schäden anrichten. Kaum eine andere Versicherungssparte leidet so unter diesen Naturkatastrophen wie die Gebäudeversicherung. Auch die seit Jahren steigende Anzahl großer Leitungswasserschäden belastet diesen Versicherungsbereich. Die Rohrsysteme der Gebäude, die in der Nachkriegszeit erbaut wurden, erleiden nun, ca. 70 Jahre später, alterstypische Risse und Brüche. Doch nicht nur die steigende Schadenfrequenz setzt den Immobilienversicherern zu. Auch die Niedrig­zins­phase, die zu geringen Kapitalerträgen führt, sorgt für enormen Kosten- und Liquiditätsdruck.

Die Konsequenzen für Versicherte äußern sich in erster Linie in einer strengeren und genaueren Schadenprüfung. Gebäudeschäden, die vor 10 Jahren noch wohlwollend vom Versicherungsunternehmen übernommen wurden, werden heute eher abgelehnt. Gerade jetzt sollten Gebäudeeigentümer reagieren. Denn um die nachhaltige Sicherheit ihrer Immobilie zu gewährleisten, müssen die geeigneten Bausteine und die passende Versicherungshöhe vertraglich vereinbart sein.

Die Immobilie als Investition

Wenige andere Arten der Kapitalanlage sind heute so sicher und im Verhältnis trotzdem ertragreich wie die Immobilie. Diese Sicherheit der Erträge hängt unter anderem von der Güte der Gebäudeversicherung ab. So liefert die Versicherungsbranche seit jeher verschiedenste Versicherungskonzepte, die die Gebäudesubstanz sowie den Ertragsausfall (Mietverlust) schützen. Doch ein gewisses Restrisiko bleibt immer bestehen. Die Aufgabe der Versicherungsbranche ist es, dieses dem Immobilieneigentümer aufzuzeigen und so klein wie möglich zu halten.

Die individuelle Gestaltung des Versicherungs­umfanges

Grundsätzlich ist Versicherungsschutz immer eine subjektive Angelegenheit. Was für den einen versicherungswürdig erscheint, stuft ein anderer nicht einmal als Gefährdung ein. Hinsichtlich der Gebäudeversicherung ist jedoch auf gewisse Bereiche nicht zu verzichten.

Umfang der Grundabsicherung

Zu den klassischen Gefahren und somit zur Grundabsicherung zählen:

• Brand
• Blitzschlag
• Überspannung
• Leitungswasser
• Sturm und Hagel.

Für Schäden, die durch Gefahren am Gebäude sowie an fest eingebauten Gegenständen eintreten, steht die Immobilienversicherung ein. Resultiert aus dem Eintritt dieser Gefahren ein Mietausfall, ist dieser ebenfalls mit abgesichert. Hier sollte zumindest die Höhe der fixen Mieteinnahmen versichert werden. Diese sog. Mietverlustversicherung steht bei einem zeitgemäßen Versicherungsumfang für mindestens 24 Monate im Schadenfall zur Verfügung.

Außerdem bietet der Versicherungsmarkt regelmäßig neue Erweiterungen, die den Versicherungsschutz verbessern. Beispielsweise lassen sich Gebäudeschäden durch Graffiti, (versuchte) Einbrüche oder sonstige böswillige Beschädigungen durch Dritte seit einiger Zeit als Zusatzbausteine in der Immobilienversicherung einschließen. Durch die Glasbruchversicherung können zudem Gebäudebestandteile wie größere Fensterfronten, Wintergärten oder Lichtkuppeln abgesichert werden.

Aufgrund der jüngeren Wetter- und Naturereignisse in Form von tagelangem Starkregen, erhöhten See- und Flusspegeln oder starken Schneefällen darf die Elementarschadendeckung als fester Bestandteil in einem aktuellen Versicherungskonzept nicht fehlen. Gebäudeschäden durch Naturereignisse machten in 2016 bereits 22 % des Schadenaufkommens in der Wohngebäudeversicherung aus – Tendenz steigend. Schon vor einigen Jahren wurde der staatliche Hilfsfonds für Opfer von Elementarschäden gestrichen. Unterstützt wird nur noch der, der sich selbst nicht hätte versichern können. Das Versicherungsunternehmen steht bei dieser Deckungserweiterung nicht nur für die Beschädigungen am Gebäude ein. Auch die kostspieligen Aufwendungen für Folgeschäden, die u. a. durch Auspumpen, Trocknen, Reinigen und Instandsetzen entstehen, sind davon erfasst.

Der Baustein „unbenannte Gefahren“ geht noch einen Schritt weiter. Versichert werden hier, ganz einfach gesagt, alle Schäden, die nicht vorab ausgeschlossen wurden. Hier gehen Versicherungsunternehmen anders herum vor: Es wird nicht benannt, was versichert ist, sondern wofür keine Deckung besteht. Die Ausschlüsse beziehen sich z. B. auf Kriegsereignisse, terroristische Anschläge oder Vorsatz. Für ein noch geringeres Restrisiko lassen sich seit 2001 sogar Gebäudebeschädigungen durch einen Terroranschlag versichern.

Da jedoch nicht für jede Immobilie jeder Versicherungsbaustein Sinn macht, ist die individuelle Risikobetrachtung mit entsprechender Beratung unabdingbar.

Aus: Naturgefahrenreport 2017 – Serviceteil

Was leistet der Gebäudeversicherer?

In den meisten Deckungskonzepten ist die sog. Neuwertentschädigung vereinbart. Hier erhält der Eigentümer die Kosten für die Wiederherstellung seines beschädigten Gebäudes in gleicher Art und Güte – zu heutigen Preisen. So werden bei einem (versicherten) Teilschaden die entstandenen Reparaturkosten durch das Versicherungsunternehmen getragen. Im Falle eines Totalschadens wird das Gebäude auf Kosten des Versicherers nach den Abbruch- und Aufräumarbeiten sogar wieder vollständig neu errichtet. Aber Achtung: Das Versicherungsunternehmen kommt nur für die entstandenen Kosten auf, wenn die Versicherungssumme bei Vertragsabschluss korrekt festgelegt wurde.

Die angemessene Versicherungssumme

Grundsätzlich gilt: Die Versicherungssumme hat dem Wert des Gebäudes zu entsprechen. Wird die Versicherungssumme zu hoch angesetzt, spricht man von einer Überversicherung. Es ist jedoch Vorsicht geboten. Eine hohe Versicherungssumme führt als natürliche Entschädigungsgrenze nicht unbedingt dazu, dass im Schadenfall automatisch mehr gezahlt wird. Denn das Versicherungsunternehmen zahlt lediglich bis zum Wert des Gebäudes, der bei jedem Schadenfall genau geprüft wird.

Viel gefährlicher ist es allerdings, wenn die Versicherungssumme zu niedrig, sprich geringer als der Wert des Gebäudes, angesetzt wird. Es entsteht eine Unterversicherung. Hier darf der Versicherer im Schadenfall die Entschädigung um genau den Anteil kürzen, der sich durch das Verhältnis von Versicherungssumme und eigentlichem Gebäudewert ergibt. In der Konsequenz trägt der Immobilieninvestor einen Teil der entstandenen Schadenkosten selbst.

Wie lässt sich der Wert eines Gebäudes korrekt festlegen?

Oftmals ist die Ermittlung einer angemessenen Versicherungssumme nicht so einfach. Verkehrswertgutachten beinhalten, wenn überhaupt, nur versteckt den reinen Wiederherstellungswert einer Immobilie. Der Kaufpreis weicht unter anderem durch Standortfaktoren und einem individuellem Verhandlungsgeschick von dem reinen Sachwert ab. Hier zählt die Beratung durch den Versicherer bzw. den Vermittler.

Die Versicherungsbranche hilft sich mit bewährten Ermittlungsverfahren in Form des sog. Wert 1914 oder des Wert 2000. Hier bilden die Jahre 1914 und 2000 Basisjahre, von denen aus mit Hilfe von Anpassungsfaktoren die aktuellen Gebäudeneuwerte ermittelt werden. Viele Versicherungsunternehmen und größere Vermittlungsbetriebe setzen außerdem auf speziell ausgebildete Sachverständige, die sich vor Ort von dem Gebäude ein Bild machen und ein anschließendes Gutachten erstellen. Entscheidet sich der Versicherungsnehmer für eine Deckung mit den anhand der benannten Verfahren ermittelten Versicherungssummen, gewähren die meisten Versicherungsunternehmen den sog. Unterversicherungsverzicht. Ergibt sich im Schadenfall trotz der professionellen Bewertung eine Unterversicherung, wird auf das Recht der Leistungskürzung seitens des Versicherers verzichtet.

Der Wert 1914: Bei diesem Wertermittlungsverfahren wird für alle Gebäude ein einheitliches Basisjahr zugrunde gelegt, das letzte Vorkriegsjahr 1914, dem man ein stabiles Preisniveau unterstellt. Dieser wird unter Berücksichtigung der Geschosszahl, der Ausstattung und der Gebäudegröße ermittelt. Anhand eines Anpassungsfaktors, der jedes Jahr gemäß der aktuellen Lohn- und Preisindizes in der Baubranche neu ermittelt wird (2018: 13,97), berechnet sich der aktuelle Neubauwert. Somit ergibt sich z. B. für den Wert 105 000 M 1914 ein heutiger Neubauwert i. H. v. ca. 1,47 Mio. Euro.

Weitere Absicherungsbereiche

Aus dem Besitz einer Immobilie oder eines Grundstücks unterliegt der Eigentümer einer gesetzlichen Haftung, der Verkehrssicherungspflicht. Wird diese verletzt und kommen dadurch Sachen oder gar Personen zu Schaden, stellt die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht die notwendige Deckung bereit. Je nach Gebäudegröße und -nutzung sind Deckungssummen i. H. v. von 10 bis zu 20 Mio. Euro zeitgemäß.Investieren Sie in einen Neubau? Auch in dieser Phase lauern so manche unvorhersehbare Gefahren, gegen deren finanzielle Folgen sich Bauherren durch eine Feuerrohbau- und Bauleistungsversicherung absichern können.

Fazit

Der Schutz Ihrer Investition und somit der Erfolg Ihrer Kapitalanlage kann in Umfang und Höhe individuell gestaltet werden. Unabhängig davon, ob es sich nach Ihrer persönlichen Einschätzung um ein existenzbedrohendes Risiko handelt, ist genau jetzt die Zeit, sich mit dem Thema Immobilienversicherung zu beschäftigen.

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