Artikel erschienen am 13.06.2018

Die Reform des Bauvertragsrechts

Die wichtigsten Regelungen des neuen Bauvertragsrechts im Überblick

Von Sebastian Klie, Braunschweig | Anton Petker, Braunschweig | Sebastian Staats, Braunschweig

Der Bundestag hat 2017 das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung verabschiedet. Das neue Bauvertragsrecht ist da­raufhin mit dem Jahreswechsel in Kraft getreten und gilt für alle Verträge, die seitdem geschlossen werden. Das Gesetz versucht in erster Linie den Besonderheiten komplexer Bauvorhaben durch die Einführung neuer Spezialregelungen Rechnung zu tragen. Außerdem sollen der Verbraucherschutz erhöht und die kaufrechtliche Gewährleistung an die aktuelle Rechtsprechung angepasst werden.

Überblick über die wichtigsten Neuerungen

Bisher fand auf alle baurechtlichen Verträge allein das Werkvertragsrecht Anwendung. Mit der Gesetzesänderung wurde das BGB erstmals um den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag ergänzt. Die neuen Vertragstypen werden dabei jeweils durch Spezialregelungen flankiert. Beispielsweise haben Besteller im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages nun – ähnlich wie bei Fernabsatzverträgen – die Möglichkeit, den Vertragsschluss zu widerrufen.

Der Gesetzgeber hat außerdem die kaufrechtliche Gewährleistung ergänzt und für alle Käufer (gleich, ob Verbraucher oder Unternehmer) einen verschuldensunabhängigen Erstattungsanspruch für mangelbedingte Ein- und Ausbaukosten geschaffen.

Bauvertrag

  • Anordnungsrecht des Bestellers

Architekten- und Ingenieurvertrag

  • Zielfindungsphase
  • Sonderkündigungsrechte

Verbraucherbauvertrag

  • Baubeschreibung und Bauzeit
  • Widerrufsrecht des Verbrauchers

Kaufvertrag

  • Ersatz von Ein- und Ausbaukosten

Der Bauvertrag

Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage.

Die wichtigste Spezialregelung ist das Anordnungsrecht des Bestellers: Liegt ein Bauvertrag vor, hat der Besteller auch nach Vertragsschluss die Möglichkeit, eine Änderung der vertraglich vereinbarten Leistung anzuordnen. Dies war bisher nur in Ausnahmefällen zulässig. Teilt der Besteller dem Bauunternehmer sein Änderungsbegehren mit, ist dieser zur Unterbreitung eines Angebots über die Mehr- oder Minderkosten der Vertragsänderung verpflichtet. Gelingt es den Parteien nicht, sich über dieses Angebot innerhalb von 30 Tagen zu einigen, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen. Ist die Änderung zur Erreichung des vertraglichen Erfolges notwendig, ist der Bauunternehmer zur Ausführung der angeordneten Leistungen verpflichtet.

Etwas anderes gilt nur, wenn die Änderung willkürlich ist. Dann ist der Bauunternehmer nur zur Leistung verpflichtet, wenn ihm dies zuzumuten ist. In beiden Fällen hat der Besteller Mehrleistungen zusätzlich zu vergüten.

Der Verbraucherbauvertrag

Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrages erhöht der Gesetzgeber den Verbraucherschutz: Unternehmer sind nun dazu verpflichtet, dem Besteller vor Abschluss des Vertrages eine schriftliche Baubeschreibung zu übergeben und ihn so über die Vertragsleistungen und den zeitlichen Rahmen zu informieren.

Ziel ist es, eine Vergleichbarkeit mit Angeboten anderer Unternehmer zu erreichen. Außerdem wird der Anspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen und die Möglichkeit zur Vereinbarung von Sicherheitsleistungen, die der Besteller erbringen muss, eingeschränkt.
Kern des Verbraucherschutzes ist das Widerrufsrecht des Bestellers. Der Abschluss eines Vertrages über den Bau eines Gebäudes birgt gerade für Verbraucher erhebliche wirtschaftliche Risiken. Die Besteller sollen durch die Widerrufsmöglichkeit vor den negativen Folgen eines übereilten Vertragsschlusses geschützt werden.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit der ordnungsgemäßen Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht. Genügt die Belehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben oder unterbleibt sie, endet die Widerrufsfrist zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Hat der Unternehmer bis zum Widerruf bereits Bauleistungen ausgeführt, die nach Widerruf nicht zurückgewährt werden können, schuldet der Besteller hierfür allerdings Wertersatz.

Architekten- und Ingenieurvertrag

Der neue Architekten- und Ingenieurvertrag des BGB ist zweistufig strukturiert. Sind bei Vertragsschluss die Planungsziele noch unklar, müssen diese zunächst im Rahmen einer Zielfindungsphase geklärt werden. Erst danach kann mit der eigentlichen Planung begonnen werden.

Der Architekt muss dem Besteller in der Zielfindungsphase eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung vorlegen. Hierdurch soll der Besteller eine fundierte Grundlage für die Entscheidung erhalten, ob der Architekt tatsächlich mit der eigentlichen Planung beginnen soll. Stimmt der Besteller dem Ergebnis der Zielfindungsphase zu, wird er dadurch an die Planungsziele gebunden.

Stimmt der Besteller hingegen nicht zu, steht ihm nun ein Sonderkündigungsrecht zur Verfügung. Innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung kann der Besteller den Vertrag ohne Angabe von Gründen schriftlich kündigen. Um Klarheit über die Vertragsfortführung zu erhalten, kann der Architekt seinerseits eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen und nach deren Ablauf den Vertrag kündigen.

Mangelbedingte Ein- und Ausbaukosten

Bis zur Einführung des neuen Bauvertragsrechts konnten Käufer nur dann Ersatz der Ein- und Ausbaukosten mangelhafter Materialien verlangen, wenn der Verkäufer diese Mängel entweder selbst verschuldet hatte oder der Käufer ein Verbraucher war. Bauhandwerker, die Materialien bei einem Baustoffhändler gekauft und bei Ihren Kunden eingebaut hatten, konnten daher regelmäßig keinen Ersatz der Ein- und Ausbaukosten verlangen.

Der Gesetzgeber hat die kaufrechtliche Gewährleistung nun geändert und gibt jedem Käufer die Möglichkeit, einen verschuldensunabhängigen Erstattungsanspruch wegen mangelbedingter Ein- und Ausbaukosten gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen.

Ausblick

Das neue Bauvertragsrecht beinhaltet einige neue Regelungen, die sich vor Gericht und auf der Baustelle erst noch bewähren müssen. Für Verbraucher lässt sich aber bereits jetzt ein positives Fazit ziehen, da ihr Schutz auf verschiedenen Ebenen gestärkt wurde.

Foto: Fotolia/Zakhar Marunov

Ähnliche Artikel

Immobilien

Lärmschutz ist elementares Bedürfnis

Die Lösung: Massiv bauen mit Kalksandstein

Lärm. Die Nervensäge überhaupt. Er stört, macht wütend, kann das gute Verhältnis zum Nachbarn erheblich ins Wanken bringen und macht schlimmstenfalls krank. Psychisch und physisch. Bis zur Schwerhörigkeit – alles ist möglich. Was ist zu tun, wenn fremder Lärm das eigene Wohlbefinden und die Gesundheit richtig stört?

Braunschweig 2014 | Olaf Nickel, Wendeburg

Immobilien

Der Grundstückssachverständige – völlig unbekannt?

Der Sachverständige als qualifizierter und kompetenter Immobiliendienstleister

Wer krank ist, geht zum Arzt. Wer Streitigkeiten mit anderen hat, nimmt die Dienste eines Rechtsanwalts in Anspruch. Was machen aber die Menschen bei Fragen und Problemen rund um die Immobilie? Sie lösen sie zumeist allein! Immobilien, Gastronomie und Fußball kann in Deutschland scheinbar halt jeder.

Braunschweig 2011 | Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig