Die Reform des Bauvertragsrechts
Die wichtigsten Regelungen des neuen Bauvertragsrechts im Überblick
Von Sebastian Klie, Braunschweig | Anton Petker, Braunschweig | Sebastian Staats, Braunschweig
Überblick über die wichtigsten Neuerungen
Bisher fand auf alle baurechtlichen Verträge allein das Werkvertragsrecht Anwendung. Mit der Gesetzesänderung wurde das BGB erstmals um den Bauvertrag, den Verbraucherbauvertrag, den Architekten- und Ingenieurvertrag sowie den Bauträgervertrag ergänzt. Die neuen Vertragstypen werden dabei jeweils durch Spezialregelungen flankiert. Beispielsweise haben Besteller im Rahmen eines Verbraucherbauvertrages nun – ähnlich wie bei Fernabsatzverträgen – die Möglichkeit, den Vertragsschluss zu widerrufen.
Der Gesetzgeber hat außerdem die kaufrechtliche Gewährleistung ergänzt und für alle Käufer (gleich, ob Verbraucher oder Unternehmer) einen verschuldensunabhängigen Erstattungsanspruch für mangelbedingte Ein- und Ausbaukosten geschaffen.
Bauvertrag
- Anordnungsrecht des Bestellers
Architekten- und Ingenieurvertrag
- Zielfindungsphase
- Sonderkündigungsrechte
Verbraucherbauvertrag
- Baubeschreibung und Bauzeit
- Widerrufsrecht des Verbrauchers
Kaufvertrag
- Ersatz von Ein- und Ausbaukosten
Der Bauvertrag
Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks oder einer Außenanlage.
Die wichtigste Spezialregelung ist das Anordnungsrecht des Bestellers: Liegt ein Bauvertrag vor, hat der Besteller auch nach Vertragsschluss die Möglichkeit, eine Änderung der vertraglich vereinbarten Leistung anzuordnen. Dies war bisher nur in Ausnahmefällen zulässig. Teilt der Besteller dem Bauunternehmer sein Änderungsbegehren mit, ist dieser zur Unterbreitung eines Angebots über die Mehr- oder Minderkosten der Vertragsänderung verpflichtet. Gelingt es den Parteien nicht, sich über dieses Angebot innerhalb von 30 Tagen zu einigen, kann der Besteller die Änderung einseitig anordnen. Ist die Änderung zur Erreichung des vertraglichen Erfolges notwendig, ist der Bauunternehmer zur Ausführung der angeordneten Leistungen verpflichtet.
Etwas anderes gilt nur, wenn die Änderung willkürlich ist. Dann ist der Bauunternehmer nur zur Leistung verpflichtet, wenn ihm dies zuzumuten ist. In beiden Fällen hat der Besteller Mehrleistungen zusätzlich zu vergüten.
Der Verbraucherbauvertrag
Durch die Einführung des Verbraucherbauvertrages erhöht der Gesetzgeber den Verbraucherschutz: Unternehmer sind nun dazu verpflichtet, dem Besteller vor Abschluss des Vertrages eine schriftliche Baubeschreibung zu übergeben und ihn so über die Vertragsleistungen und den zeitlichen Rahmen zu informieren.
Ziel ist es, eine Vergleichbarkeit mit Angeboten anderer Unternehmer zu erreichen. Außerdem wird der Anspruch des Unternehmers auf Abschlagszahlungen und die Möglichkeit zur Vereinbarung von Sicherheitsleistungen, die der Besteller erbringen muss, eingeschränkt.
Kern des Verbraucherschutzes ist das Widerrufsrecht des Bestellers. Der Abschluss eines Vertrages über den Bau eines Gebäudes birgt gerade für Verbraucher erhebliche wirtschaftliche Risiken. Die Besteller sollen durch die Widerrufsmöglichkeit vor den negativen Folgen eines übereilten Vertragsschlusses geschützt werden.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und beginnt mit der ordnungsgemäßen Belehrung des Verbrauchers über sein Widerrufsrecht. Genügt die Belehrung nicht den gesetzlichen Vorgaben oder unterbleibt sie, endet die Widerrufsfrist zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss. Hat der Unternehmer bis zum Widerruf bereits Bauleistungen ausgeführt, die nach Widerruf nicht zurückgewährt werden können, schuldet der Besteller hierfür allerdings Wertersatz.
Architekten- und Ingenieurvertrag
Der neue Architekten- und Ingenieurvertrag des BGB ist zweistufig strukturiert. Sind bei Vertragsschluss die Planungsziele noch unklar, müssen diese zunächst im Rahmen einer Zielfindungsphase geklärt werden. Erst danach kann mit der eigentlichen Planung begonnen werden.
Der Architekt muss dem Besteller in der Zielfindungsphase eine Planungsgrundlage und eine Kosteneinschätzung vorlegen. Hierdurch soll der Besteller eine fundierte Grundlage für die Entscheidung erhalten, ob der Architekt tatsächlich mit der eigentlichen Planung beginnen soll. Stimmt der Besteller dem Ergebnis der Zielfindungsphase zu, wird er dadurch an die Planungsziele gebunden.
Stimmt der Besteller hingegen nicht zu, steht ihm nun ein Sonderkündigungsrecht zur Verfügung. Innerhalb von zwei Wochen nach Vorlage der Planungsgrundlage und der Kosteneinschätzung kann der Besteller den Vertrag ohne Angabe von Gründen schriftlich kündigen. Um Klarheit über die Vertragsfortführung zu erhalten, kann der Architekt seinerseits eine angemessene Frist zur Zustimmung setzen und nach deren Ablauf den Vertrag kündigen.
Mangelbedingte Ein- und Ausbaukosten
Bis zur Einführung des neuen Bauvertragsrechts konnten Käufer nur dann Ersatz der Ein- und Ausbaukosten mangelhafter Materialien verlangen, wenn der Verkäufer diese Mängel entweder selbst verschuldet hatte oder der Käufer ein Verbraucher war. Bauhandwerker, die Materialien bei einem Baustoffhändler gekauft und bei Ihren Kunden eingebaut hatten, konnten daher regelmäßig keinen Ersatz der Ein- und Ausbaukosten verlangen.
Der Gesetzgeber hat die kaufrechtliche Gewährleistung nun geändert und gibt jedem Käufer die Möglichkeit, einen verschuldensunabhängigen Erstattungsanspruch wegen mangelbedingter Ein- und Ausbaukosten gegenüber dem Verkäufer geltend zu machen.
Ausblick
Das neue Bauvertragsrecht beinhaltet einige neue Regelungen, die sich vor Gericht und auf der Baustelle erst noch bewähren müssen. Für Verbraucher lässt sich aber bereits jetzt ein positives Fazit ziehen, da ihr Schutz auf verschiedenen Ebenen gestärkt wurde.
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