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WIKR: Wohnimmobilienkreditrichtlinie als Bremse der Wohnungswirtschaft?

Von Olaf Zahn, Braunschweig

Gesetzliche Informationen nach den Wohnimmobilienkreditrichtlinien ab dem 21.03.2016

Gesetz zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie und zur Änderung handelsrechtlicher Vorschriften vom 11.03.2016.

Die Bundesregierung hat am 15.07.2015 den Gesetzesentwurf zur Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie des Europäischen Parlaments und des Rates vom 04.02.2014 über Wohnimmobilienkredite beschlossen. Das Gesetz ist zum 21.03.2016 in Kraft getreten.

Zielsetzung dieser EU-Regulierung ist es, einen höheren Verbraucherschutz der Kreditgewährung zu erreichen. Hintergrund war die Finanzkrise 2008/2009, in der viele Kreditnehmer durch teilweise betriebswirtschaftlich nicht verantwortbare Kredite in wirtschaftliche Schwierigkeiten gebracht wurden.

§ 34i der Gewerbeordnung regelt die Vorraussetzungen der gewerbsmäßigen Vermittlung von Darlehensverträgen und fordert mit einer einjährigen Übergangsfrist bis zum 21.03.2017 neue gesetzliche Zulassungsvo­raussetzungen für Immobiliardarlehensvermittler – nunmehr wird eine entsprechende Erlaubnis verlangt. Wer bis zu diesem Termin die Sachkunde durch eine entsprechende Berufsqualifikation nicht nachweisen kann, darf nicht mehr als Vermittler tätig sein.

Dazu ist der Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung obligatorisch und muss der zuständigen Industrie- und Handelskammer mit der Bestätigung der jeweiligen Versicherungsgesellschaft nachgewiesen werden.

Folge der neuen gesetzlichen Regelungen

Dadurch wird der Verwaltungsaufwand vor, während nach der Beratung durch erhöhte Beratungs- und Dokumentationspflichten erheblich erhöht. Das beginnt damit, dass vor der eigentlichen Beratungsleistung der Verbraucher umfangreich informiert werden muss in Form von:

  • Kundenpräferenzen
  • vorvertraglichen Informationen
  • Checkliste zur Risikoaufklärung
  • Aushändigung des Europäischen Standardisierten Merkblattes
  • Darlehensvermittlungsvertrag.

Damit müssen die Mandanten sich bereits vor der Beratung mit ihrer heutigen Situation zeitaufwendig auseinandersetzen und die entsprechenden Unterlagen zum Beratungsgespräch vorbereitend mitbringen.

Somit droht eine „Papierschlacht“ und es wird für Berater und Vermittler schwierig, selbstständig eine effiziente und juristisch wasserdichte Beratungsdokumentation zu gewährleisten, ohne dabei die eigentliche Kernkompetenz – die Vermittlung von Immobiliarkrediten – zu vernachlässigen.

Durch die höheren Anforderungsprofile und Beratungsqualifikationen wird die Zahl der Baufinanzierungsvermittler sinken.

Kundenpräferenzen –Klärungsbedarf bei zukünftigen Finanzierungen:

  • Wie lange soll eine Zinsbindung vereinbart werden?
  • Höhe der geplanten Rate?
  • Welche Zinsbindungszeiten sind geplant?
  • Wie lange soll die Finanzierung laufen (z. B. bis max. zum Rentenbeginn)?
  • Sind Fördermittel oder andere Finanzierungsbausteine gewünscht?

Checkliste zur Risikoaufklärung bei Finanzierungen beinhaltet:

  • aktuelle Einkommenssituation sowie die Absicherung bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Berufsunfähigkeit, etc.
  • Instandhaltungspflichten bei finanzierten Immobilien
  • Risiko der Wertveränderung der Immobilie durch Entwicklungen des Wohngebietes oder der Arbeitsmarktlage
  • Aufklärung über Zinsänderungsrisiken nach Ende der Zinsbindung in Zeiten der augenblicklichen Niedrigzinsphase
  • Hinweis auf notwendige zukünftige Versicherungen.

Inhaltsverzeichnis, welche Unterlagen für eine Beratung bereitgelegt werden müssen, z.B.:

  • persönliche detaillierte Selbstauskunft
  • Einkommen- und Vermögensdokumente sowie Übersicht über Verbindlichkeiten und der gesetzlichen, privaten und betrieblichen Altersversorgung
  • alle notwendigen Objektunterlagen.

Damit beginnt das Erstgespräch mit dem Mandanten:

  • Vorstellung des zu erwartenden Baufinanzierungskonzeptes (ob es umfangreich ist oder nur ein Angebot darstellt)
  • Erläuterung, ob es sich um eine unabhängige oder kreditbezogene Ausschließlichkeitsberatung handelt
  • Eruierung voraussichtlicher Kosten
  • und abschließend die Zielsetzung des Konzeptes.

Dabei muss der Mandant eine Beratungszeit von mindestens 1 bis 2 Stunden einplanen. Jedes Gespräch muss protokolliert werden. Das Protokoll mit den ersten Beratungsdokumentationen wird nach einem Beratungsgespräch ausgehändigt.

Bei einem sog. Konzeptgespräch wird im Vorfeld eine Kreditwürdigkeitsprüfung und Lebensphasenplanung nach den Kriterien der Finanzierungsinstitute durchgeführt:

  • auf Basis der heutigen Bonität
  • nach Ende der Zinsbindung
  • und zum Rentenbeginn auf den jeweiligen Darlehensnehmer.

Dabei müssen alle gesetzlichen (Rentenbescheide), privaten und betrieblichen Verträge (Versicherungspolicen) nach den Wohnimmobilienkreditrichtlinien in ein internes konformes System erfasst werden. Diese Zukunftsprognose führt abschließend zur positiven oder negativen Kreditentscheidung.

Beratungs- und Dokumentationspflichten des Beraters:

  • Vorstellung verschiedener Finanzierungsmodelle mit Zins- und Tilgungsplänen
  • Laufzeit der Finanzierung
  • Gesamtkosten der Finanzierung
  • Auskunft über das Zinsänderungsrisiko durch Veränderung des Marktzinses nach Ende der Zinsbindung
  • Auskunft über das Finanzierungsrisiko bei Renteneintritt.

Persönliche Erfahrung seit Vorbereitung und Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinien:

  • In den ersten Monaten vor der Umsetzung wurden von den Kreditinstituten keine Neuanfragen angenommen.
  • Damit haben sich bis heute die Bearbeitungszeiten deutlich verlängert, teilweise bis zu 40 Tage.
  • Banken lehnen auch Finanzierungen ab, wenn der Antragssteller älter als 50 Jahre und mit der geplanten Rate nicht bis zum Beginn des Renteneintritts schuldenfrei ist.
  • Kreditinstitute geben oftmals bei verschiedenen Finanzierungsvarianten auch eine Mindesttilgung vor, um den Kunden vor dem Zinsänderungsrisiko zu schützen.
  • Finanzierungen mit einer geringen Eigenkapitalquote werden eher abgelehnt.

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