Artikel erschienen am 05.05.2016
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Steuerliche Fallstricke im Bereich der Immobilien

Von Dipl.-Kfm. Jörg Bode, Braunschweig | Dipl.-Kfm. Christian Mohr, Braunschweig

Im Bereich der Immobilien gibt es zahlreiche steuerliche Sachverhalte, die für viele Immobilienbesitzer von Bedeutung sind. Hierbei können neben der Einkommensteuer auch andere Steuerarten wie z. B. Umsatzsteuer, Gewerbesteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer oder Grunderwerbsteuer relevant sein. Die nachfolgenden Ausführungen werden sich anhand einzelner Themen mit den genannten Steuerarten beschäftigen und dabei mögliche Probleme aufzeigen.

Eine häufig auftretende Frage ist immer wieder: „Ist die Veräußerung meiner Immobilie steuerfrei?“ Die Lieblingsantwort des Steuerberaters auf diese Frage: „Es kommt darauf an!“ In der Tat kommt es darauf an, wie man die Immobilie bisher genutzt hat. Der Verkauf einer zu privaten Wohnzwecken genutzten Immobilie unterliegt nicht der Einkommensteuer. Anders dagegen sieht es bei einer im Privatvermögen gehaltenen vermieteten Immobilie aus. In diesem Fall sieht § 23 EStG einen steuerpflichtigen Vorgang – private Veräußerungsgeschäfte –, soweit die Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach deren Anschaffung verkauft wird. Der zu versteuernde Veräußerungsgewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis abzgl. der Anschaffungskosten und zzgl. der in der Vergangenheit vorgenommenen Abschreibungen.

Steuerlich betrachtet fällt die Vermietung von Immobilien in den Bereich der privaten Vermögensverwaltung und führt damit zu Einkünften nach § 21 EStG.

Ein weiterer Fallstrick ist der gewerbliche Grundstückshandel. Der gewerbliche Grundstückshandel umfasst neben den Regelungen des § 23 EStG Immobiliengeschäfte, die zu gewerblichen Einkünften führen. Die Fallstricke in dem Bereich sind allerdings sehr komplex, da die Regelungen dazu nicht im Gesetz verankert, sondern lediglich durch Auslegung und Rechtsprechung entstanden und fortentwickelt worden sind. Als grobe Klassifizierung gilt, dass ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, wenn ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb und Modernisierung einerseits und Verkauf andererseits sowie darüber hinaus eine Veräußerungsabsicht gegeben ist. Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist gegeben, wenn drei Objekte innerhalb von fünf Jahren nach deren Anschaffung/Herstellung veräußert werden.

Das klingt zunächst einfach, aber der Teufel steckt im Detail, sodass es eine Vielzahl von Ausnahmen und Besonderheiten gibt. Einige davon führen wir im Folgenden auf. Schon allein die Frage, welche Objekte fallen als sog. „Zählobjekte“ in den Bereich, zeigt die Komplexität. Anteile an Grundstücksgemeinschaften fallen in den Bereich der Zählobjekte. Soweit die Gesellschaft selbst einen gewerblichen Grundstückshandel betreibt, zählen Grundstücksveräußerungen der Gesellschaft auf der Ebene des Gesellschafter für dessen eigene Beurteilung, ob bei ihm ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, mit dazu. In der Regel betrifft es die Fälle, bei denen der Gesellschafter zu mehr als 10 % an der Gesellschaft beteiligt ist oder bei einer Beteiligung unter 10 % der Wert des Anteils am Grundstück mehr als 250 000 Euro beträgt. Bei einem Mehrfamilienhaus, das als Einheit erworben und dann durch eine Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, gilt jede Wohneinheit als einzelnes Zählobjekt.

Auch der zeitliche Rahmen ist nicht starr auf fünf Jahre ausgelegt, sondern greift in einzelnen Fällen darüber hinaus.

Soweit nach objektiven Umständen erkennbar ist, dass das Objekt mit der Absicht der Veräußerung erworben/hergestellt worden ist, gilt auch die 3-Objekt-Grenze nicht, sondern führt zur sofortigen Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Davon sind z. B. Fälle betroffen, bei denen die Veräußerung des Objekts bereits vor der Bebauung stattfand oder die Vermarktung des Objekts während der Bauzeit durch einen Makler erfolgte.

Insbesondere bei älteren Immobilien ist oftmals ein Investitionsstau vorhanden und eine grundlegende Sanierung notwendig. In der Gewissheit, einen Teil der Investitionen über die Steuerersparnisse zurückzubekommen und die Substanz des Objektes zu erhalten, fällt einigen die Ausgabe leichter. In der Differenzierung zwischen Anschaffungskosten/nachträglichen Herstellungskosten und laufendem Erhaltungsaufwand liegt ein schwer abgrenzbarer Bereich, der zu ungewollten Tatsachen führen kann. Eindeutig sind die Regelungen in § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Die Vorschrift erfasst alle Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung einer Immobilie getätigt werden, und ordnet sie den Anschaffungskosten der Immobilie zu. Der Nettobetrag (ohne Umsatzsteuer) der Erhaltungsaufwendungen darf 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Grund und Boden) nicht überschreiten, da die Aufwendungen ansonsten als Anschaffungskosten gelten. Einfache Schönheitsreparaturen zählen nicht dazu.

Problematischer sind die Ausführungen im BMF-Schreiben IV C 3 – S 2211 vom 18.07.2003 zu bewerten. Insbesondere die Ausführungen zur Hebung des Standards lassen erhebliche Unsicherheiten auftreten. Der Standard eines Wohngebäudes bezieht sich vor allem auf die Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sowie der Fenster (zentrale Ausstattungsmerkmale). Führt ein Bündel von Baumaßnahmen bei mindestens drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes. Es wird zwischen einfachem Standard, mittlerem Standard und hohem Standard unterschieden. Führen Baumaßnahmen zu einer Hebung des Standards, liegen Anschaffungskosten vor. Der Punkt, ob bereits bei drei Baumaßnahmen im Bereich der zentralen Ausstattungsmerkmale eine Standardhebung und damit Anschaffungskosten vorliegen oder erst wenn eine Standardhebung in den drei Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale vorgenommen worden ist, ist strittig. Aufgrund der Tragweite der Auswirkungen ist hier besondere Vorsicht geboten.

Eine oftmals unberücksichtigte Steuerart ist die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland unterschiedlich ausfällt und in Niedersachsen 5 % beträgt. Die Grunderwerbsteuer wird i. d. R. auf den Erwerb von Immobilien erhoben und bestimmt sich nach dem Kaufpreis. Bei einer Grundstücksübertragung richtet sich die Bemessungsgrundlage nach den im Bewertungsgesetz vorgesehenen Bewertungsmethoden für Immobilien. Das Grunderwerbsteuergesetz sieht allerdings eine Reihe von Steuerbefreiungen vor, die hier auszugsweise, aber nicht abschließend aufgeführt werden.

Die Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben bei dem Erwerb durch eine Erbschaft oder bei Schenkungen unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes. Ferner wird der Grundstückserwerb durch den Ehegatten sowie durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, nicht der Besteuerung unterworfen.

Des Weiteren sieht das Grunderwerbsteuergesetz eine Ausnahme bei dem Übergang von Grundstücken auf eine Gesamthand (z. B. Personengesellschaft) vor, soweit die Eigentümer im gleichen Verhältnis an der Personengesellschaft beteiligt sind wie vorher an dem Grundstück. Vermindert sich der Anteil des Übertragenden am Vermögen der Gesamthand innerhalb von fünf Jahren, ist die Befreiung nicht anzuwenden.

Ebenso ist der Übergang von einer Gesamthand (z. B. Personengesellschaft) auf mehrere an der Gesellschaft Beteiligte oder auf einen Alleingesellschafter begünstigt. Die Grunderwerbsteuer wird in der Höhe des Anteils nicht erhoben, zu dem der Erwerber am Vermögen der Gesellschaft beteiligt ist. Die Vorschrift ist nicht anzuwenden, wenn der Übernehmer seinen Anteil an der Gesamthand innerhalb von fünf Jahren vor dem Übertragungsvorgang erworben hat. Als Gesamthand gelten z. B. die OHG, die GmbH & Co. KG oder die GbR. Eine Kapitalgesellschaft – wie z. B. die GmbH oder die Aktien­gesellschaft – stellt keine Gesamthand dar.

Das Grunderwerbsteuergesetz sieht weitere Ausnahmen wie z. B. die Steuervergünstigung bei Umstrukturierungen im Konzern vor, auf die an dieser Stelle nicht näher eingegangen wird.

Auch im Bereich der Schenkung- und Erbschaftsteuer spielen Immobilien eine große Rolle. Zum einen geht es um das eigene Familienheim und zum anderen um vermietete Immobilien als Wertanlage.

Das private Eigenheim kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG steuerfrei bei Erwerb von Todes wegen übergehen, wenn der Erblasser die Wohnung/das Haus bis zum Erbfall selbst bewohnt hat und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt. Die Steuerfreiheit kann auch erlangt werden, wenn der Erblasser aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung des Familienheims gehindert war. Die zwingenden Gründe sind im Gesetz nicht näher bestimmt und eröffnen somit ein erhebliches Streitpotenzial. Begünstigte Personen sind der überlebende Ehegatte sowie Kinder und Kinder verstorbener Kinder. Bei Übertragungen an Ehegatten zählt auch die Schenkung unter Lebenden zu den begünstigten Vorgängen. Soweit der Erwerber das Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken nutzt, fällt die Steuerfreiheit mit Wirkung für die Vergangenheit weg, es sei denn, er musste die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen aufgeben.

Für Immobilien, die im Privatvermögen gehalten werden und fremdvermietet sind, gibt es keine weitergehenden Befreiungsvorschriften, sodass hier insbesondere durch frühzeitige Übertragungen die Freibeträge in der Erbschaftsteuer mehrfach ausgenutzt werden können. Da die steuerlichen Werte von Immobilien, auf denen keine Verbindlichkeiten lasten, sehr hoch sind, bieten sich z. B. Übertragungen unter Vorbehaltsnießbrauch an, um die steuerlichen Auswirkungen niedrig zu halten.

Der Freibetrag in der Erbschaft- und Schenkungssteuer bei Übertragungen von Vermögen auf Kinder beträgt pro Kind und Elternteil jeweils 400 000 Euro, d. h., bei zwei Elternteilen erhöht sich der Betrag auf 800 000 Euro.

Je eher eine Vermögens- und Übertragungsplanung stattfindet, umso mehr Steuern lassen sich im Bereich der Erbschaft- und Schenkungssteuer vermeiden. Ebenso ist aufgrund der Vielzahl von Ausnahmen und Besonderheiten im Einzelfall eine individuelle Beratung unerlässlich.

Bild: Panthermedia/Lightsource

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