Artikel erschienen am 18.05.2016
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Nach dem Bau eines Gebäudes folgt die Nutzungsphase

Die Kosten der Nutzungsphase in den Fokus zu rücken

Von Ulrich Müller, Braunschweig

Ein Gebäude, sei es ein Wohn- oder gewerblich genutztes Haus, ist fertig. Die Mieter stehen vor der Tür. Es darf eingezogen werden. Der Bauherr und alle am Bau Beteiligten atmen durch. Das Werk ist vollbracht. Es folgt nun die längste Phase: die Nutzung des Gebäudes. Nicht jedem ist bekannt, dass die über die Jahre anfallenden Nutzungskosten wesentlich höher sind als die anfänglichen Planungs- und Baukosten. Deshalb ist insbesondere hier das Optimierungspotenzial besonders hoch – insbesondere dann, wenn Spezialisten für das Gebäudemanagement hinzugezogen werden. Je eher, desto besser.

Gebäude sind Hüllen, in denen sich das Leben von Menschen in seiner ganzen Vielfalt abspielt. Sie geben Unterkunft, sie geben Raum für wirtschaftliche Aktivitäten. Sie werden gebaut, genutzt, gebraucht und verbraucht. Und, wenn sie nicht irgendwann den Status eines Denkmals erreicht haben, werden sie auch irgendwann wieder abgerissen, um für Neues Platz zu schaffen. Gebäude sind also auch einem Lebenszyklus unterworfen, mit der Folge, dass die Kosten des laufenden Betriebs für kaufmännische, infrastrukturelle und technische Leistungen oftmals unterschätzt werden; nicht selten werden diese auch nicht ausreichend transparent gemacht. Sie verbleiben entweder bei einer Eigennutzung beim Eigentümer oder werden über Nebenkosten dem Mieter in Rechnung gestellt.

Um welche Dimensionen es sich dabei handelt, macht der aufwendig erstellte „fm.benchmarking Bericht 2016“ der Ingenieurgesellschaft Prof. Uwe Rotermund deutlich, der kürzlich veröffentlicht wurde und sich ausschließlich mit dem Thema Lebenszykluskosten beschäftigt.

Dabei werden die Lebenszykluskosten grob in folgende Bereiche aufgeteilt: Projektentwicklungskosten, Gebäudeerrichtungskosten, Gebäudenutzungs-/Sanierungskosten und Gebäudeverwertungskosten. Über alle Gebäudearten hinweg liegt der Anteil der Nutzungskosten bei stattlichen 76 %.

Natürlich hängt die Verteilung der Lebenszykluskosten auch von der Art der Nutzung eines Gebäudes ab. Rotermund hat aus den im Benchmarking zusammengetragenen Daten z. B. einen Anteil der Nutzungskosten für Bürogebäude von knapp 90 %, für Schulen von 77 % und für Sporthallen von 65 % berechnet.

Für die Facility Manager im Lande tut sich ein riesiges Geschäftsfeld auf, da i. d. R. kein anderer Marktakteur mit seiner permanenten Nähe zum Gebäude auf einen vergleichbaren Erfahrungsschatz im allgemeinen Betrieb eines Gebäudes zurückgreifen kann. Bereits bei der Planung eines Gebäudes können Facility Manager dazu beitragen, Entscheidungen zu vermeiden, die spätere Betriebskosten unnötig in die Höhe treiben.

Nach Angaben von Rotermund werden durch FM-Dienstleister betreute Gebäude fast durch die Bank kostengünstiger betrieben. Das Einsparpotenzial liegt nach Aussage von Rotermund bei 10 bis 20 %. In besonderen Fällen sind auch bis zu 50 % möglich.

Fazit

Es lohnt sich also, sich die Kosten der Nutzungsphase genauer anzusehen und mit professioneller Unterstützung zu optimieren.

Foto: Öffentliche

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