Artikel erschienen am 04.05.2016
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Die Bewertung von gewerblichen Immobilien

Kein Steinezählen, sondern Analyse wirtschaftlicher Objektdaten und Marktbedingungen

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Der Wert von gewerblich genutzten Immobilien ist nicht ausschließlich von ihrer Architektur und ihren Baumaterialien abhängig. Vielmehr resultieren die Immobilienwerte auf der einen Seite aus der Bereitschaft von potenziellen Mietern, für die Nutzung des jeweiligen Objekts einen Mietzins zu entrichten, und auf der anderen Seite aus der Nachfrage von Investoren nach entsprechenden Objekten, um ihr Kapital gewinnbringend anzulegen. Auch hier herrscht das simple Prinzip zur Preisbildung durch Angebot und Nachfrage. Für eine Ermittlung des Verkehrs-/Marktwerts sind daher genau diese Faktoren herauszuarbeiten, zu analysieren und abschließend zu bewerten. Gerade bei Gewerbeimmobilien mit weniger üblichen Nutzungen, wie z. B. Hotels, Fachmarktzentren, Logistikhallen und Betriebsgrundstücke, sind die sachverständigen Kenntnisse und Erfahrungen der am Markt üblichen Gegebenheiten unerlässlich, um eine belastbare Wertermittlung durchführen zu können. Denn: Bewerten heißt vergleichen!

Das Ertragswertverfahren

Die gewerbliche Immobilie verhält sich auf dem Immobilienmarkt i. d. R. völlig anders als eine eigengenutzte Wohnimmobilie. Bei ihr treffen unternehmerische Mieter auf Eigentümer, die ihr Kapital wirtschaftlich sinnvoll investieren und eine Verzinsung erwirtschaften wollen. Die Rendite respektive der Ertrag stehen im Mittelpunkt der Überlegungen der potenziellen Käufer. Daher wird der Verkehrs-/Marktwert durch den Sachverständigen nahezu ausschließlich auf Basis des Ertragswertverfahrens ermittelt. Emotionen wie beim Kauf eines Einfamilienhauses für die eigene Familie, aus denen regelmäßig unvernünftig hohe Preise resultieren, spielen nur in sehr seltenen Fällen eine Rolle.

Das Ertragswertverfahren ist eine Modellrechnung, die es dem Bewerter ermöglicht, sich dem Wert unter Verwendung von Marktdaten zu nähern. Ausgehend von einem marktüblichen Jahresrohertrag (Summe aller Nettokaltmieten im Jahr) werden die üblichen Bewirtschaftungskosten (nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten sowie Mietausfallwagnis) abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten. Dieser wird in die Verzinsung des Bodens und den Gebäudereinertrag aufgeteilt. Der Anteil des Gebäudes wird mit dem Barwertfaktor, welcher sich aus der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer der Immobilie und dem Liegenschaftszinssatz ergibt, zum Gebäudeertragswert kapitalisiert. Aus der Summe von Bodenwert und Gebäudeertragswert ergibt sich der Ertragswert, der zumeist dem Verkehrs-/Marktwert entspricht. Bei besonderen Objektumständen sind diese wertmäßig als Sonderwerte zu berücksichtigen.

Das mathematische Modell des Ertragswertverfahrens ist somit recht simpel und u. U. auch willfährig. Rechnerisch lassen sich Immobilienwerte fast mit Beliebigkeit abbilden. Ob diese allerdings etwas mit der Realität zu tun haben, beweist sich oftmals erst viel später. Daher ist es absolut notwendig, dass der Anwender des Verfahrens über eine ausgeprägte Objekt- und Marktkenntnis verfügt. Denn nicht marktgerechte Ansätze führen unweigerlich zu einem falschen Wert. Insbesondere der Liegenschaftszinssatz hat in diesem Verfahren eine besondere und zentrale Bedeutung. Er ist der Zinssatz, mit dem die Verkehrswerte von Immobilien marktüblich verzinst werden. In der Regel werden Liegenschaftszinssätze von den Gutachterausschüssen aus realen Kaufpreisen unter Verwendung des Ertragswertmodells für unterschiedliche Immobilienarten abgeleitet. Da der Immobilienmarkt aber mitunter sehr große Preisspannen aufweist, streuen auch die Liegenschaftszinssätze entsprechend. Der Ansatz des sach- und marktgerechten Liegenschaftszinssatzes ist zusammen mit den Ansätzen für die marktübliche Miete und die wirtschaftliche Restnutzungsdauer der wesentliche Kern der Wertermittlung von gewerblich genutzten Immobilien. Grundsätzlich gilt: Je niedriger der Zinssatz, desto höher der Kaufpreis!

Chance und Risiko

Wie bei jeder Kapitalanlage spiegelt der (Liegenschafts-)Zinssatz das Profil von Chance und Risiko der jeweiligen Immobilie wider. Bei hohen Preisen gehen die Käufer von weniger Risiken und guten Chancen aus, sodass sie sich mit einer geringeren Verzinsung zufriedengeben. Entsprechend niedrig resultieren aus der Rückrechnung die zugehörigen Liegenschaftszinssätze.

Da im Ertragswertverfahren mit Ausnahme des standardisierten Mietausfallwagnisses (sehr oft 4 % des Jahresrohertrags) keine Risiken explizit quantifiziert und finanziell berücksichtigt werden, handelt es sich beim Liegenschaftszinssatz um einen sog. All-Risks Yield. In ihm sind alle Risiken, die sich z. B. aus zukünftigen Mieterwechseln oder der allgemeinen Mietentwicklung ergeben, analog der Beurteilung durch die Marktteilnehmer berücksichtigt. Der Zinssatz vereinigt somit die objektspezifischen Besonderheiten und die allgemeinen Markterwartungen der Investoren. Die profunde Kenntnis und Erfahrung des Zusammenspiels dieser Faktoren bei verschiedenen Objektarten auf unterschiedlichen Märkten durch den Immobiliensachverständigen sind somit der Garant für eine marktgerechte Bewertung der jeweiligen Immobilie.

Immobilienarten und deren Bewertung

Die Palette der Gewerbeimmobilien ist sehr umfangreich. Durch die Nachfrage von überregional tätigen Investoren haben sich aber in der mittelbaren Vergangenheit neben den Büro- und Handelsimmobilien u. a. auch Hotels und Logistikimmobilien als Assetklassen etabliert. Dies hat dazu geführt, dass sich die Transaktionsvolumen deutlich erhöht haben und die Preise gerade in der aktuellen Marktphase stark gestiegen sind. Bei beiden Immobilienarten haben die lokalen Marktbedingungen oftmals keinen signifikanten Einfluss auf den Wert, da es sich vielmehr um einen nationalen Markt handelt. Daher werden bspw. für den Standort Braunschweig keine entsprechenden Liegenschaftszinssätze veröffentlicht.

Für den Sachverständigen für Immobilienbewertung sind daher die Bedingungen für vergleichbare Objekte von höchstem Interesse. Allein der Unterschied, ob ein Hotel über einen langfristigen Pachtvertrag oder einen aus dem Angelsächsischen geprägten Managementvertrag verfügt, kann von fundamentaler Bedeutung für den Verkehrswert sein. Dieser Umstand resultiert aus einem mitunter völlig anderen Chance-Risiko-Profil und einem ggf. eingeschränkten Käuferkreis, da offene Immobilienfonds i. d. R. aus unterschiedlichen Gründen keine Managementverträge abschließen. Bei einem eigengenutzten Objekt sind durch den Bewerter zur sachgerechten Beurteilung der wirtschaftlichen Lage die Bilanzen der vergangenen Jahre detailliert zu analysieren und zu beurteilen. Nur so kann die Wertermittlung auf ein solides Fundament gestellt werden.

Logistikimmobilien haben in den letzten Jahren einen regelrechten Hype erlebt. Der Bestand wurde ordentlich ausgeweitet und aufgrund der großen Nachfrage nach Investitionsmöglichkeiten sind die Preise in die Höhe geschnellt. Doch nicht jede x-beliebige Halle ist eine zukunftsfähige Logistikimmobilie, nur weil sie in der Nähe irgendeiner Autobahn steht. Gerade in diesem Segment müssen dezidierte Anforderungen durch das Gebäude erfüllt sein, um eine hohe Drittverwendungsfähigkeit zu sichern. Die Anzahl der Überladebrücken, die lichte Höhe und die Teilbarkeit sowie die Möglichkeit eines 24-Stunden-Verkehrs seien hier nur exemplarisch genannt. Nur wenn die wesentlichen Forderungen der Logistiker erfüllt sind, kann von einer nachhaltigen Bewirtschaftung der Immobilie ausgegangen werden.

Neben den geläufigen Gewerbeimmobilien gibt es aber auch eine Reihe von Spezialimmobilien, für die es, wenn überhaupt, nur einen sehr eingeschränkten Markt gibt. Dabei handelt es sich z. B. um Schwimmbäder, Wasser- und Klärwerke sowie großflächige Konversionsflächen, welche bisher von Industrieunternehmen oder dem Militär genutzt wurden. Bei allen Wertermittlungen steht die umfängliche Analyse und Beurteilung der Wirtschaftlichkeit des Immobilienbetriebes im Vordergrund. Nur wenn durch den Nutzer der Immobilie ein Ertrag erwirtschaftet werden kann, lässt sich unter Berücksichtigung eines angemessenen Miet- bzw. Pachtanteils ein Verkehrs-/Marktwert für die Immobilie ermitteln. Dazu ist es unerlässlich, sich mit dem Geschäft des Nutzers eingehend auseinanderzusetzen und die Bewertung anhand von Benchmarks quantitativ und qualitativ durchzuführen. Dazu sind mitunter Sachverständige anderer Fachdisziplinen hinzuzuziehen.

Die Wertermittlung

Die Werte von Immobilien werden ermittelt und nicht berechnet! Denn die Wertermittlung ist keine reine Mathematikaufgabe. Dafür ist der Gewerbeimmobilienmarkt ein viel zu unvollkommener Markt mit zu vielen unterschiedlichen Objekten. Es bedarf eines umfassenden Sachverstands und einer langjährigen Erfahrung, um gerade in illiquiden Märkten das Wertniveau von gewerblich genutzten Immobilien richtig einzuschätzen. Sprechen Sie daher vorher mit Ihrem Sachverständigen über Referenzobjekte und schauen Sie sich die entsprechenden Gutachten an, bevor Sie Ihren Bewertungsauftrag vergeben.

Bild: Panthermedia/Serggn

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