… und das Beste kommt am Ende

Immobilieninvestition

Von Dipl.-Betriebswirt (FH) Tim Petereit, Braunschweig

Dipl.-Betriebswirt (FH) Tim Petereit
ERA-Gutachter für Immobilienbewertung

Jeder kennt diese Situation oder hat von so einer Geschichte schon gehört: Die Unternehmensnachfolge ist nicht geregelt, wobei das Unternehmen einen guten Namen hat und sogar ein ansehnliches Betriebsgrundstück vorhanden ist. Zugegeben, es muss viel investiert werden, hier wurde in den vergangenen zehn bis fünfzehn Jahren gespart. Es ist ja immer gut gegangen.

Die Kinder haben andere Berufe, in denen sie bleiben wollen und anscheinend glücklich sind. Schließlich wird der Betrieb zum Verkauf angeboten. In der ersten Zeit kommen viele Interessenten und viele verschiedene Angebotspreise – von nur 30 % des angesetzten Preises bis zu einer kleinen Anzahlung mit lebenslanger Rente und womöglich einem lebenslangen Wohnrecht in der Betriebswohnung oder einem adäquaten Ersatz.

Vor 35 Jahren hat auch niemand daran gedacht, dass ein mühsam aufgebauter mittelständischer Betrieb nichts mehr wert wäre. Gerade dieser Betrieb sollte die Hauptsäule für die Alterssicherung sein und jetzt sollen nach Steuern gerade einmal 450 000 Euro übrig bleiben. Das ist nicht viel für die nächsten 25 Jahre. Geld hat ja leider die Angewohnheit, doch schnell zu versickern.

Zu einem möglichen Happy End könnte das viel zitierte Investorenmodell führen. Der Verkäufer einigt sich mit einem auf Augenhöhe befindlichen Investor (hier am besten Ingenieure, Architekten, Immobilienmakler, Bauträger oder gleich alle zusammen), ihm das Grundstück als Geschäftspartner kostenlos zu überlassen, und dieser hat die Aufgabe, aus dem älteren Betrieb einen höheren Betrag zu erzielen. Die Verteilung des Gewinns ist dann Verhandlungssache. Aber der Gewinn wird höher sein und kann zudem noch steuerlich gestaltet werden.

Beispiel

Das Betriebsgrundstück sollte für 1 500 000 Euro veräußert werden. Die Kaufinteressenten ziehen jedoch viele Dinge vom Preis ab: Sanierungsstau des Gebäudes, die technischen Anlagen sind überholt etc. So könnten maximal 900 000 Euro erzielt werden. Das wird wiederum voll versteuert. Ich möchte jetzt nichts Böses prognostizieren, aber hier kann die Mittelständigkeit in 15 bis 20 Jahren in Mittellosigkeit übergehen.

Der Betriebsverkäufer erhält aus diesem Prozess bspw. fest 1 700 000 Euro. Dieser Betrag kann noch gesplittet werden. Einen Teil des Gewinns könnte er in dem Wert von Wohnungen behalten und den restlichen Betrag könnte man noch auf zwei, ggf. auf drei Kalenderjahre aufteilen. Der Steuersatz wird es danken, zumal die Wohnungen, die er behält, nicht zwingend aus seinem Betriebsvermögen heraus genommen werden müssen und er dazu noch eine lebenslange Rente aus Mieteinnahmen generieren kann.

Foto: MediaWorld GmbH