Artikel erschienen am 27.03.2015
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Rendite – Darf es ein bisschen mehr sein?

Höhere Renditechancen durch eigene Bauvorhaben fremdgenutzter Immobilien

Von Andreas Jahr, Braunschweig | Sebastian Staats, Braunschweig

Wir leben in einer Zeit mit historisch niedrigem Zinsniveau. Die Entscheidung für eine Geldanlage stellt uns vor eine Auswahl schlecht verzinster Finanzprodukte. In Anbetracht der ungewissen Entwicklung der Finanzmärkte in der Zukunft stellt sich die Frage nach der Sicherheit der Geldanlage. Die Investition in eine Immobilie ist dabei häufig eine gute Anlagewahl, die eine angemessene Rendite mit einem hohen Grad an Sicherheit verbindet. Hinzu kommt typischerweise noch die Inflationssicherheit der Immobilieninvestition. Ein Aspekt, der zukünftig wieder an Bedeutung gewinnen wird.

Bauen statt kaufen

Positive Kehrseite des historisch niedrigen Zinsniveaus ist die Verfügbarkeit extrem günstiger Baukredite. Die Voll- oder Teilfinanzierung einer Immobilie ist dadurch sehr attraktiv geworden. Dies hat bereits zu einer Marktentwicklung geführt, die sich in einer deutlichen Steigerung der Immobilienpreise in den letzten drei Jahren niedergeschlagen hat. Insbesondere in guten Lagen kennen die Immobilienpreise zurzeit nur eine Richtung – aufwärts.

Bei Bestandsimmobilien, bspw. bei sogenannten Zinshäusern, fallen mit den steigenden Preisen die Renditechancen. Eine bessere Renditechance ergibt sich, wenn der jeweilige Investor nicht in eine Bestandsimmobilie investiert, sondern eine eigene Immobilie zur Fremdnutzung errichtet.  Er nutzt dabei einen größeren Teil der Wertschöpfungskette.

Wie bei jeder anderen Anlageform geht mit der höheren Renditechance auch ein größeres Risiko einher. Durch die Komplexität eines Bauvorhabens ergeben sich zwangsläufig mehr Risiken als bei dem Kauf einer Bestandsimmobilie.

Diese Risiken sollten bereits vor der Investition identifiziert und gezielt eingedämmt werden.

Planungsphase

Bereits lange bevor die Investition erfolgt, gilt es, grundlegende Entscheidungen zu treffen. Es bedarf zunächst einer Grundidee: Was soll wo gebaut werden? Aber nicht nur die Bauplanung beginnt zu diesem Zeitpunkt, auch die steuerliche Gestaltung des Vorhabens sollte bereits in dieser frühen Phase erfolgen. Gibt es mehrere beteiligte Investoren, zwischen denen eine Vereinbarung getroffen werden muss? Ist es möglicherweise sinnvoll, eine Projektgesellschaft zu gründen? Bietet ein ausländischer Firmensitz steuerliche Vorteile?

Das Grundstück

Typischerweise wird man bereits in der Planungsphase eine Idee über den zukünftigen Standort der Immobilie entwickelt haben. Möglicherweise handelt es sich dabei um eine geografische Idee – das Bauvorhaben soll in einer bestimmten Gemeinde verwirklicht werden – oder die Vorgaben sind anderer Natur – die Immobilie bedarf eines bestimmten Umfeldes.

Sofern ein geeigneter Bauplatz gefunden wird, gilt es, die grundsätzliche Bebaubarkeit zu prüfen. Möglicherweise muss zunächst der Abriss eines Altbestandes erfolgen. Hier gilt es zu klären, ob eine Abrissgenehmigung erlangt werden kann. Sofern das Grundstück über Altlasten verfügt, müssen die Art und Beseitigung der Altlasten geklärt werden. Es sollte auch geklärt werden, inwiefern rechtliche Belastungen auf dem Grundstück ruhen.

Bei der Gestaltung des Grundstückkaufvertrages gilt es, die vorgenannten Punkte zu berücksichtigen. An dieser Stelle des Bauvorhabens erfolgen wichtige Weichenstellungen, die das Gelingen der gesamten Investition beeinflussen. Ein Versäumnis kann später teuer werden und die anvisierte Rendite schmälern oder sogar aufzehren.

Die weitere Planung: richtige Akzente vor dem Baubeginn setzen (Preconstruction)

Parallel zu den Kaufverhandlungen kann bereits eine Bauvoranfrage gestellt werden, um die grundsätzliche Durchführbarkeit des Bauvorhabens zu klären. Sofern dies noch nicht möglich ist, sollte das Bebauungsrisiko ebenfalls Berücksichtigung im Grundstückskaufvertrag finden.

Nachdem der Grundstückskauf vollzogen ist, gilt es, eine Baugenehmigung zu erlangen. Hierzu ist die Abstimmung mit der jeweiligen Behörde notwendig. Unter Umständen ist die gewünschte Baugenehmigung nur durch die Erfüllung bestimmter Auflagen zu erreichen. Möglicherweise müssen Vereinbarungen mit Nachbarn geschlossen oder Baulasten oder Grunddienstbarkeiten bestellt werden. Sofern das Grundstück noch nicht vollständig erschlossen ist, bedarf es möglicherweise eines Erschließungsvertrages mit der öffentlichen Hand.

Die Entscheidungen und Handlungen der jeweiligen Behörden sollten kritisch geprüft werden. Durch eine gute Zusammenarbeit mit der Behörde können Fehler vermieden und Reibungsverluste minimiert werden.

Bereits zu diesem Zeitpunkt muss mit den am Bau Beteiligten Übereinstimmung hinsichtlich Qualität, Kosten und Terminen hergestellt werden. Im Konsens mit Planer, technischem Projektsteuerer und Bauherren müssen Grundsätze für die Verträge mit allen Baubeteiligten entwickelt werden. Das Vertragsmanagement zur Sicherung der Rechte des Auftraggebers sollte dringend bereits in dieser Phase des Vorhabens konse-quent geführt werden.

Erfahrungsgemäß bietet diese Phase viele (und oftmals letzte) Möglichkeiten, Einsparpotenziale zu erkennen und zu nutzen, indem wirtschaftliche und optimierte Lösungen entwickelt werden. Planungsfehler, Planungslücken und ein unklares Bausoll werden nur dann vermieden, wenn in dieser Planungsphase trotz des gefühlten Zeitdrucks mit der notwendigen Konsequenz alle offenen Fragen abgearbeitet werden. Wenn der erste Bagger kommt, ist es für viele Entscheidungen sprichwörtlich zu spät. Auch die Kostenschätzung ist in der Preconstruction-Phase wesentlich exakter.

Vermarktung

Häufig wird für ein Bauprojekt eine teilweise Fremdfinanzierung gewählt. In diesem Fall verlangen die Kreditgeber regelmäßig, dass vor einer Auszahlung des Kreditbetrages die Ertragsseite der Immobilie geklärt ist. Je nach Umfang des Bauvorhabens kann diese Vermarktung durch Eigenleistung erfolgen oder es muss eine Fremdvermarktung, bspw. durch einen Makler, erfolgen. In letzterem Fall sollte das Leistungsspektrum des Maklers sowie die Kosten der Vermarktung klar geregelt werden.

Es müssen wiederum grundsätzliche Entscheidungen getroffen werden

Soll die Immobilie später im Bestand gehalten werden? In diesem Fall wird eine Vermietung der Immobilie angestrebt werden. In der Regel wird eine finanzierende Bank bereits vor Auszahlung des ersten Euros erwarten, dass ein Großteil der Immobilie langfristig vermietet ist. Es bedarf daher einer mietvertraglichen Gestaltung, die den zukünftigen Mieter bereits lange vor Errichtung der Immobilie bindet, dem Investor aber ausreichend Flexibilität bietet, um Verzögerungen zu überstehen. Selbstverständlich bedarf es auch wechselseitiger Besicherungen für die Vertragserfüllung.

Soll die Immobilie nicht gehalten werden und ganz oder teilweise verkauft werden? In diesem Fall muss ggf. eine Teilung der Immobilie nach WEG erfolgen. Es müssen Teileigentume gebildet werden, damit bspw. einzelne Wohnungen oder andere Flächen verkauft werden können. Auch bei dieser Gestaltung wird ein Kreditgeber erwarten, dass bereits vor Errichtung der Immobilie ein Großteil verkauft ist.

Bauphase

Sonderwünsche der Mieter sollten in der Bauphase parallel durch entsprechende Vertragsgestaltung berücksichtigt werden.

Die Bauleistung kann entweder aus „einer Hand“ durch einen Generalunternehmer erfolgen oder aber im Wege der Einzelvergabe. Maßgebliches Kriterium des Bauherrn für die Entscheidung, welches Verfahren er wählt, wird dabei das wirtschaftliche Ergebnis der Ausschreibung sein. Wenn bspw. eine GU-Ausschreibung keine wirtschaftlichen Ergebnisse bringt, kann das Vergabekonzept auf einzelne Vergabepakete (erweiterter Rohbau, technische Gebäudeausstattung und Einzelvergaben) umgestellt werden.

Während der Bauphase müssen regelmäßig Fragen zu Nachträgen, Mängeln und zur Bauzeit (Behinderung und Verzug) rechtlich geklärt und äußerst kurzfristig Handlungsalternativen aufgezeigt sowie Empfehlungen zum weiteren Vorgehen unterbreitet werden. Muskelspiele und die Einnahme von Maximalpositionen führen regelmäßig zur Eskalation und zum Baustillstand. Zur Vermeidung von Stillstandszeiten und der möglichst reibungslosen Realisierung des Vorhabens sind Lösungen gefragt, die für beide Parteien des Bauvertrages akzeptabel sind.

Foto: Panthermedia/agencyby, Christian Rauscher

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