Artikel erschienen am 01.03.2014
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Wie viele Immobilien darf ich verkaufen?

Von Dipl.-Kfm. Jörg Bode, Braunschweig

Die Zuordnung von Grundstücksverkäufen auf der einen Seite zur privaten Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Grundstückshandel auf der anderen Seite führt im Bereich der Ertragsteuern zu unterschiedlichen Auswirkungen.

Bei der privaten Vermögensverwaltung ist der Veräußerungserlös einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie nach § 23 EStG, soweit der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre beträgt, nicht der Einkommensteuer zu unterwerfen.

Innerhalb der Zehn-Jahres-Frist ist die Veräußerung einer im Privatvermögen gehaltenen Immobilie steuerpflichtig. Eine Immobilie, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, ist grundsätzlich von der Besteuerung ausgenommen.

Die Klassifizierung zum gewerblichen Grundstückshandel ist weitaus komplexer. Gewerbliche Einkünfte liegen vor, wenn eine selbstständige, nachhaltige mit Gewinnerzielungsabsicht betriebene Tätigkeit gegeben ist, die sich als Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr darstellt. Die Zuordnung der Einkünfte zum gewerblichen Grundstückshandel führt dazu, dass die Veräußerung der Immobilien einkommensteuer- und gewerbesteuerpflichtig ist.

Die Veräußerung von mehr als drei Objekten, bei denen zwischen Anschaffung oder Errichtung weniger als fünf Jahre liegen, ist als gewerblicher Grundstückshandel zu werten.

Allgemein bekannt ist, dass die Drei-Objekt-Grenze als wesentliches Merkmal für das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels gilt. Dabei kommt es auf die Größe, den Wert und die Nutzungsart des Objektes nicht an. Unbedeutend ist auch, ob das Objekt bebaut oder unbebaut ist.

So zählt auch die Veräußerung eines Garagenabstellplatzes, der allein verkauft wird, als Zählobjekt. Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbstständig nutzbar und veräußerbar ist, gilt als Objetktverbrauch. Bei einem Mehrfamilienhaus, bei dem das Objekt durch eine Teilungserklärung in Wohnungseigentum aufgeteilt ist, gilt jede Wohnung als einzelnes Objekt.

Keine Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze sind zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke. Aber durch eine ungewöhnlich kurze Nutzungsdauer kann das Objekt zu einem Zählobjekt werden. Ebenso sind Grundstücke, die im Rahmen von Schenkungen an Angehörige übertragen werden oder teilentgeltliche Veräußerungen, bei denen der Veräußerungspreis die Selbstkosten nicht deckt, keine Objekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze. Grundstücke, die im Wege der Realteilung einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft oder Bruchteilsgemeinschaft den einzelnen Gesellschaftern zu Alleineigentum übertragen werden, zählen ebenfalls nicht dazu.

Soweit aufgrund von objektiven Umständen eindeutig von einer unbedingten Veräußerungsabsicht ausgegangen werden kann, führt die Veräußerung von weniger als vier Objekten zum gewerblichen Grundstückshandel.

Das kann z. B. bei einem Verkauf eines Grundstücks vor der Bebauung vorliegen oder bei der Beauftragung eines Maklers während der Bauzeit. Eine kurzfristige Finanzierung kann ebenfalls ein Anhaltspunkt für den gewerblichen Grundstückshandel sein.

Neben der Drei-Objekt-Grenze muss ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb und Modernisierung vorliegen sowie eine Veräußerungsabsicht bestehen.

Die Abgrenzung in diesem Bereich ist zwar grundsätzlich auf die o. g. Fünf-Jahres-Frist abgestellt, aber es gibt zahlreiche Ausnahmen, die die Rechtsprechung darüber hinaus entwickelt hat und somit auch Veräußerungen außerhalb der Fünf-Jahres-Grenze erfassen. Um eine Veräußerungsabsicht zu widerlegen, muss der Steuerpflichtige Anhaltspunkte dazu vortragen und belegen.

Persönliche oder finanzielle Gründe für die Veräußerung einer Immobilie sind unerheblich. Auch eine zwangsweise Veräußerung z. B. durch die Ankündigung von Zwangsmaßnahmen durch einen Grundpfandgläubiger kann einen gewerblichen Grundstückshandel bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen auslösen.

Eine kurze Überschreitung des Fünf-Jahres-Zeitraums führt nicht zu einem Ausschluss des gewerblichen Grundstückshandels. Vor allem ist zu berücksichtigen, dass es sich bei den vorliegenden Regelungen um Entwicklungen aus der Rechtsprechung handelt und die Grenzen im Einzelfall durch eine andere Auslegung des Sachverhalts zu einem abweichenden Ergebnis führen kann.

Bei den Beteiligungen an Personengesellschaften oder Grundstückgemeinschaften ist eine genaue Prüfung der Tatbestände unerlässlich. Soweit die Voraussetzungen auf Ebene der Gesellschaft erfüllt sind, erzielt die Gesellschaft selbst gewerbliche Einkünfte.

Liegen die Voraussetzungen bei der Gesellschaft vor, sind bei der Prüfung auf Ebene des Gesellschafters die Grundstücksveräußerungen der Gesellschaft als Zählobjekte mitzuzählen. Dies ist allerdings nur der Fall, soweit die Beteiligung an der Gesellschaft mehr als 10 % oder der Verkehrswert der Beteiligung mehr als 250 000 Euro beträgt.

Ein Anteil an einem Objekt der Grundstücksgesellschaft stellt ein Zählobjekt im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze dar. Bei mehreren Objekten im Vermögen der Grundstücksgesellschaft liegen auch mehrere Zählobjekte vor.

Veräußert der Steuerpflichtige einen Anteil an der Grundstücksgemeinschaft, ist diese Veräußerung einer anteiligen Grundstücksveräußerung gleichzusetzen. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Gesellschaft selbst gewerblich tätig ist oder nicht. Für die Anzahl der Zählobjekte kommt es auf die Anzahl der im Vermögen der Gesellschaft befindlichen Grundstücke an. Ist ein Steuerpflichtiger an mehreren Grundstücksgesellschaften beteiligt und veräußert er mehr als drei seiner Anteile, kann das den gewerblichen Grundstückshandel auslösen, sofern auch die enge zeitliche Verknüpfung gegeben ist.

Die Personengesellschaft und Grundstücksgemeinschaften entfalten im Gegensatz zur Kapitalgesellschaft keine Abschirmwirkung für den Gesellschafter.

Grundsätze

Zur Einschätzung, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt, ist nach den vorstehen­den Grundsätzen zu prüfen:

  • Wie viele Objekte wurden bisher verkauft?
  • Liegt der Zeitraum zwischen Anschaffung, Erwerb und Veräußerung außerhalb der Fünf-Jahres-Frist?
  • Liegen andere Anhaltspunkte für die Verlängerung des Zeitraums vor?
  • Ist eine Beteiligung an einer Grundstücksgemeinschaft oder grundbesitzenden Personengesellschaft gegeben?

Eine genaue Klassifizierung kann nur unter Berücksichtigung aller dem Sachverhalt zugrunde liegenden Tatsachen erfolgen. Durch die Verlängerung der Haltedauer kann in vielen Fällen die Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel vermieden werden. Man ist daher gut beraten, wenn im Vorfeld eine Überprüfung der Verhältnisse vorgenommen wird

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