Artikel erschienen am 01.03.2014
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Immobilien brauchen interdisziplinäre Beratung

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Immobilien sind komplexe Sachgüter mit einer langen Nutzungsdauer und einer hohen Kapitalbindung. Sie sind je nach Nutzungsphase von unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen sowie technischen und wirtschaftlichen Aspekten tangiert. Die sich daraus ergebenden Problemstellungen sind immer von den Zielen und Anforderungen des jeweiligen Nutzers der Immobilie abhängig. Hierbei greifen wirtschaftliche, rechtliche und technische Problemstellungen ineinander. Die sachgerechte Beantwortung dieser Fragen und die zielgerichtete Beratung sind daher auch nur durch Spezialisten der verschiedenen Disziplinen möglich. Denn: Den Immobiliengeneralisten mit einem erschöpfenden Fachwissen zu allen Aspekten gibt es nicht! Für den Investor bzw. Immobilieneigentümer ergibt sich der größtmögliche Nutzen, wenn die einzelnen Spezialisten gemeinsam mit ihm agieren.

Die Komplexität von Immobilien

Das Investment „Immobilie“ bedarf in allen Phasen ihres Lebenszyklus, egal ob zur Eigen- oder Fremdnutzung, zur privaten oder gewerblichen Nutzung, einer professionellen Betrachtung und Betreuung in wirtschaftlicher, rechtlicher und technischer Hinsicht. Die stellt der Investor ggf. mit eigenem Know-how an oder er bedient sich – dies dürfte die Regel sein – externer Fachleute. So stehen z. B. bei einer Bestandsimmobilie die Fragen nach deren aktuellem Wert und den potenziellen Entwicklungsmöglichkeiten im Raum. An dieser Stelle bedarf es also insbesondere einer Bewertung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten. Daneben muss die technische Realisierbarkeit einer geplanten Erweiterung oder eines Ersatzneubaus geklärt werden. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen haben selbstverständlich erheblichen Einfluss auf die Fragen, was technisch mit dem gegebenen Kostenrahmen realisiert werden kann.

Was technisch und finanziell machbar ist, muss aber auch rechtlich zulässig sein. In diesem Zusammenhang stellen sich nicht nur Fragen zum öffentlichen Baurecht und zum Nachbarrecht, sondern auch zur vertraglichen Abwicklung von Baumaßnahmen und Vorvermietungen.

Das Beraterteam

Wirtschaftliche, technische und rechtliche Fragestellungen lassen sich nicht isoliert beantworten, sondern greifen ineinander. Meistens bedingen und beeinflussen sie sich gegenseitig. Dies gilt nicht nur bei der Erstinvestition, sondern auch z. B. bei der Frage der Umnutzung von Gebäuden, deren Erweiterung und dem Unterhalt sowie selbstverständlich bei der Veräußerung. Die bloße Beauftragung eines Planers mit der Umsetzung eines Bauvorhabens, möglichst mit der Vorgabe, auch noch wirtschaftliche Aspekte zu berücksichtigen und die Verträge mit den Baubeteiligten vorzubereiten, wird der Komplexität der Aufgabe nicht gerecht und führt häufig zu einer – verständlichen – Überforderung des Planers. Es empfiehlt sich vielmehr der Einsatz eines interdisziplinären Teams aus technischen, wirtschaftlichen und juristischen Beratern, welches bereits im Vorfeld von Investitionen in Immobilien gemeinsam und in enger Abstimmung mit dem Kunden die vorhandenen Rahmenbedingungen klärt.

Darüber hinaus können durch die enge Zusammenarbeit der interdisziplinären Spezialisten viele Wechselwirkungen von unterschiedlichen Einflüssen auf die Immobilie analysiert und bewertet werden. Welche Auswirkungen haben z. B. die auf einem Grundstück eingetragenen Baulasten für die zukünftige Entwicklung der Immobilie? Die juristische Komponente umfasst in diesem Beispiel u. a. die Prüfung der Baulasten und der unter Berücksichtigung des Planungsrechtes möglichen Erweiterungsoptionen. Der technische Berater wird die unterschiedlichen Umsetzungsvarianten in baulicher Hinsicht darstellen. Gemeinsam mit dem Immobilienökonomen kann eine gemeinsame Bewertung erfolgen. Durch die kooperative Zusammenarbeit der verschiedenen Fachleute ist eine schnelle und optimierte Lösungsfindung möglich.

Wesentlich ist nicht nur eine gute Zusammenarbeit zwischen dem Auftraggeber und den einzelnen Beratern, sondern auch die Abstimmung zwischen den einzelnen Spezialisten. Hierzu gehört nicht nur die Kommunikation zwischen den Beratern, sondern auch das Interesse und Verständnis für das jeweils andere Fachgebiet.

Das Fazit

Die maßgeblich auf eine Immobilie einwirkenden Aspekte stammen aus den Fachdisziplinen Technik, Recht und Ökonomie. Für deren sachgerechte Beurteilung bedarf es ausgewiesener Spezialisten, um die mit der Immobilie verbundenen Chancen und Risiken zu identifizieren und zu bewerten. Da es eine enge Verknüpfung zwischen den Bereichen gibt und eine isolierte Betrachtung die Interdependenzen der Einflüsse und Wirkungen nicht berücksichtigt, ist es sinnvoll, die einzelnen Fachleute gemeinsam agieren zu lassen. Denn eines ist sicher: Einer kann nicht alles und gemeinsam ist man stark!

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