Artikel erschienen am 01.03.2014
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Der Boom dürfte weitergehen

Von Andy Blumenthal, Braunschweig

Für Selbstnutzer von Wohneigentum und Kapitalanleger sind angesichts der Krisen und Sorgen Sicherheit und Wertbeständigkeit heute wichtiger denn je. Insgesamt ziehen dadurch die über viele Jahre stagnierenden Immobilienpreise regional unterschiedlich an.

Die Immobilienpreise in den Metropolen und großen Ballungsräumen sind zwar nach oben gegangen, doch die jüngste Entwicklung zeigt, dass sich dieser Trend bereits wieder abschwächt. Solange die Rahmenbedingungen für den Immobilienerwerb so günstig bleiben, dürfte der Nachfrageboom weitergehen. Allerdings wird das Angebot an Häusern und Wohnungen inzwischen spürbar enger.

2013 war vor allem das Jahr des Wohneigentums. Weil es dank der extrem niedrigen Zinsen und der staatlichen Wohn-Riester-Förderung heute leichter denn je ist, sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen, sind aus vielen Mietern Eigentümer geworden. Zugleich waren und sind Wohnimmobilien auch als sichere, renditestarke und wertbeständige Kapitalanlage stark gefragt. Private Anleger nutzen immer stärker den Immobilienerwerb, um auch mit kleinen Beträgen z. B. in vermietete Wohnungen oder Häuser zu investieren. Das lässt die Immobilienmärkte boomen.

Auch für Immobilienbesitzer gibt es gute Nachrichten. Denn mit Beginn des Jahres ist die staatliche Wohn-Riester-Förderung erheblich flexibler und damit noch attraktiver geworden. Sie bringt nun auch Vorteile für alle, die längst in den eigenen vier Wänden leben und daher bislang nicht davon profitieren konnten. So können die Zulagen vom Staat jetzt auch für die altersgerechte Modernisierung des selbst genutzten Wohneigentums eingesetzt werden. Zum Beispiel kann die „Generation 50plus“ mit einem Wohn-Riester-Bausparvertrag für die demnächst notwendigen Umbaumaßnahmen ihrer selbst genutzten Immobilie vorsorgen und dazu die Zulagen erhalten. Und wer bereits über ein Riester-Guthaben verfügt, darf dies nun jederzeit zur Finanzierung der Investition nutzen. Auch ist es jetzt möglich, ein Riester-Guthaben in die Finanzierung der selbstgenutzten Immobilie einzubinden, auch wenn diese schon vor 2008 gebaut oder gekauft worden ist.

Die Finanzierung

Da der Immobilienboom vor allem vom „billigen Geld“ beflügelt wird, ist zu erwarten, dass er sich fortsetzt, solange die Phase extrem niedriger Zinsen anhält. Auch wenn die Kapitalkosten auf absehbare Zeit noch „im Keller“ bleiben werden, sollte man bei einer Finanzierung unbedingt immer daran denken, dass die Zinsen über kurz oder lang ganz sicher auch wieder nach oben gehen werden. Auch in Zeiten historisch niedriger Zinsen ist genau darauf zu achten, dass bei der Finanzierung immer noch genug Luft zum Leben bleibt. Nur dann lassen sich die eigenen vier Wände wirklich genießen.

Solides Fundament jeder Immobilienfinanzierung ist und bleibt das Eigenkapital – mindestens 20 % sollten es schon sein. Zudem sollte man sich die jetzt niedrigen Zinsen für eine möglichst lange Zeit festschreiben lassen und das, was man bei den Kapitalkosten spart, für eine deutlich höhere Tilgung des Darlehens nutzen, also wenigstens 2 %, besser aber noch 3 %. Unter dem Strich ist der monatliche Aufwand dann immer noch erheblich geringer als in normalen Zinsphasen, die Immobilie aber deutlich schneller abbezahlt. Wer dagegen das Darlehen jetzt mit nur 1 % tilgt, kann Pro-bleme bekommen, wenn die Zinsbindung ausläuft und die Anschlussfinanzierung wegen inzwischen höherer Kapitalkosten teurer wird.

Natürlich steht immer die individuelle Situation und die Frage Eigenheim oder Renditeobjekt im Mittelpunkt. Welche Strategie die richtige ist, sollte man im persönlichen Beratungsgespräch erörtern.

Vor 20 Jahren mussten für ein Hypothekendarlehen jeden Monat fast dreimal so viel Zinsen gezahlt werden wie heute. Gegenüber 2002 hat sich der monatliche Zinsaufwand halbiert.

Die Zinsen verharren auf einem historischen Tief: Durchschnittlicher Effektivzins bei 10-jähriger Zinsbindung

Gegenwärtig ist aber auch zu beobachten, dass Immobilien vielfach überhaupt nicht finanziert, sondern aus liquiden Eigenmitteln erworben werden. Etwa 20 % der von der LBS Immobilien GmbH NordWest im Verbund mit den Sparkassen vermarkteten Häuser und Wohnungen werden gegenwärtig von den Erwerbern auf diese Weise „bar“ bezahlt.

In einem solchen Marktumfeld haben es Privatleute schwer, sich zu orientieren und die richtigen Entscheidungen zu treffen. Daher ist es von entscheidender Wichtigkeit, sich genau zu informieren. Für die Finanzierung spricht man mit seiner Bank, wer aber ist der richtige Partner für die Fragen rund um den Immobilienkauf oder -verkauf?

Für Käufer und Verkäufer gilt:

Immobilientransaktionen dürfen kein Glücksspiel sein, da es sich immer um wichtige Entscheidungen handelt. Daher ist eine kompetente und seriöse Beratung und Begleitung klar zu empfehlen.

Um sich einen professionellen Partner aus der großen Auswahl heraussuchen zu können, sollte man auf einige Dinge achten, die den Unterschied ausmachen.

Der Kauf und der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexes Geschäft und vor allem Vertrauenssache. Das gilt erst recht in Boomzeiten wie gegenwärtig. Daher sollte bei der Immobilienvermittlung seriös nicht auf „den schnellen Euro“ gesetzt, sondern auf eine gute und langfristige Geschäftsbeziehung zum Kunden geachtet werden. Die Begleitung jedes Kaufinteressenten auf dem Weg vom Haustraum zum Traumhaus – vom ersten Gespräch bis zum Notartermin – ist ein Beispiel für eine gute Dienstleistung.

Auch in Boomzeiten verkaufen sich Immobilien keinesfalls von selbst. Der Verkauf erfordert gerade heute mehr denn je eine seriöse Beratung. Der Profi kennt den Markt, schaut sich jede Immobilie sehr genau an, ermittelt einen marktgerechten Preis und der solvente Kaufinteressent dafür ist idealerweise bereits vorgemerkt. Das erspart dem Verkäufer einen lästigen „Besichtigungstourismus“ und gibt ihm die Gewähr, dass er es tatsächlich mit einem „echten“ und finanzierungsgeprüften Interessenten zu tun hat. So geht der Verkauf seiner Immobilie binnen kurzer Zeit zu einem wirklich marktgerechten Preis sicher und seriös über die Bühne.

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