Artikel erschienen am 01.04.2013
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Vermögenssteuer gefährdet Investitionen

Wohnungswirtschaft warnt vor Mietpreisschub durch erhöhten Kostendruck

Von Dipl.-Bankfachwirt Joachim Blätz, Braunschweig

Die Vermögenssteuer war 1995 vom Bundesverfassungsgericht als nicht verfassungskonform gestoppt worden. Die Richter beanstandeten damals die Ungleichbehandlung der Vermögenswerte Bargeld, Betriebsvermögen und Immobilien. Diese Steuer wurde damals ausgesetzt, nicht abgeschafft. Sie gehört seitdem zu den Untoten der deutschen Steuergesetzgebung. Die Länder Baden-Württemberg, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und Rheinland-Pfalz haben nun einen Eckpunkteplan zur Wiederbelebung der Vermögenssteuer vorgelegt. Die Auswirkungen der Umsetzung dieses Planes auf die Wirtschaft – und hier besonders auf die Wohnungswirtschaft – wären extrem, da eine Besteuerung von Betriebsvermögen nicht ausgenommen, ja ausdrücklich eine verkehrswertnahe Bewertung gefordert wird.

Für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft wären die Folgen einer solchen Vermögenssteuer schon allein deshalb dramatisch, da ihr Vermögen zu fast 90 % aus Wohnungsbeständen besteht. Nach Schätzungen unseres Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, GdW, würde eine Steuerbelastung von nur einem Prozent die im GdW vereinten Unternehmen mit zusätzlich rund 1 Mrd. Euro belasten. Eine extrem hohe Summe, denn im Vergleich dazu belaufen sich die laufenden Investitionen in den Bestand derzeit auf rund 10 Mrd. Euro im Jahr, die für den Neubau auf etwa 2,5 Mrd. Euro.

Gut 10 % der Summe für laufende Investitionen würden durch eine Vermögenssteuer von den Unternehmen on top zu generieren sein. Da die Wohnungswirtschaft, und hier besonders die genossenschaftlich Organisierten, im Vergleich zu anderen Unternehmen nur sehr geringe Renditen erwirtschaftet, müssten andere Wege zur Refinanzierung der Zusatzkosten gesucht werden.

Eine Reduzierung der Investitionen ist vor dem Hintergrund der Anforderungen der Energieeinsparverordnung und der Anforderungen an modernen Wohnraum kaum möglich. Die Kosten sind bei hohen Wohnungsbeständen enorm. Es fällt der genossenschaftlichen Wohnungswirtschaft schon jetzt schwer, weiterhin ihrem Auftrag gerecht zu werden, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Das ist uns, abgesehen von geringen Erhöhungen im Cent-Bereich je Quadratmeter, bislang gelungen. Auch die Auswirkungen auf die regionale Wirtschaft wären bei einem Herabfahren der Investitionen deutlich spürbar. Allein die im VdW (Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Niedersachsen / Bremen) organisierten Unternehmen investieren in den Bestand 500 Mio. Euro und in Neubau ca. 170 Mio. Euro jährlich. Eine Anhebung der Mieten wäre eine weitere Möglichkeit, die Folgen einer Vermögenssteuer zu refinanzieren. Bei der derzeitigen Mietpreisentwicklung auf dem Wohnungsmarkt – besonders in den Ballungszentren – wären die sozialen Folgen dramatisch, wenn den Wohnungsgenossenschaften eine der Grundlagen entzogen würde, mit preisgünstigem Wohnungsangebot hier als Korrektiv zu wirken. Gleiches würde für einen Verkauf von Beständen gelten, um Mittel für zusätzliche Steuerbelastungen zu generieren. In jedem dieser Fälle würde eine Vermögenssteuer schleichend die Substanz der Wohnungsunternehmen vernichten.

Dabei stehen diese weiterhin vor großen finanziellen Herausforderungen. Die schon erwähnten energetischen Sanierungen sind noch nicht abgeschlossen. Hinzu kommen die Forderungen nach Intensivierung des Neubaus in Ballungszentren, die ebenfalls durch eine Milliarden-Belastung infolge einer Vermögenssteuer nicht in erforderlichem Umfang umgesetzt werden könnten. Noch nicht zu beziffern sind dabei die Kosten, die auf die Unternehmen künftig durch den Rückbau des Wohnungsbestandes in strukturschwachen Regionen zukommen.

Nach Berechnungen des GdW werden bis zum Jahr 2020 in Deutschland rund drei Millionen altersgerecht ausgestattete Wohnungen gebraucht. Auch hier werden hohe Investitionsanstrengungen von der Wohnungswirtschaft erwartet, die infolge einer Steuer, die wie die Vermögenssteuer an die Substanz der Unternehmen gehen würde, nicht in erforderlichem Rahmen umgesetzt werden könnten.

Bei allem Verständnis für den Finanzbedarf von Bund, Ländern und Kommunen, eine Vermögenssteuer ohne Ausnahme der zwingend erforderlichen Betriebsvermögen – zumindest der betriebsnotwendigen – wäre aus Sicht der Wohnungswirtschaft gesellschaftspolitisch der falsche Weg.

Hier wäre das Beispiel Frankreich anzuführen, wo Vermögen besteuert werden, Betriebsvermögen jedoch steuerfrei bleiben. Ob das Modell in Deutschland mit den Vorgaben des Spruchs des Bundesverfassungsgerichts von 1995 vereinbar ist, ist allerdings offen. Da es vor der Bundestagswahl im Herbst kaum zu einer Initiative zur Einführung einer Vermögenssteuer kommen wird, sollte die Wohnungswirtschaft über ihre Verbände die soziale und regionalwirtschaftliche Problematik einer solchen zusätzlichen Steuerbelastung der Politik und der Öffentlichkeit deutlich machen.

Denn eine Vermögenssteuer auf Betriebsvermögen der Wohnungsunternehmen würde einen Einbruch bei der Investitionstätigkeit in die Bestände, steigende Mieten sowie einen spürbaren Rückgang des Baus von Wohnungen mit sozialverträglichen Mieten zur Folge haben. Das alles dürfte auch nicht im Interesse der im Bundestag vertretenen Parteien liegen.

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