Artikel erschienen am 01.04.2013
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Rechtliche Beratung bei Immobilientransaktionen

Rechtsschutz im Immobilienrecht

Von René Weidig, Braunschweig

Durch die Beteiligung geeigneter Berater bei Immobilientransaktionen kann Missverständnissen vorgebeugt und können Streitigkeiten vermieden werden. Dieser Artikel befasst sich mit der rechtlichen Beratung bei Immobilientransaktionen aller Größenordnungen. Eine qualifizierte rechtliche Beratung ist eine Prophylaxe gegen teure und zeitlich intensive Konflikte.

I. Der richtige Berater

Egal, ob der Erwerb eines Eigenheims, die Anschaffung einer Renditeimmobilie oder die Durchführung eines größeren Immobilienprojektes geplant ist, die jeweiligen Protagonisten kommen mit einer Vielzahl von Immobilienfachleuten in Kontakt. Neben Architekten und Ingenieuren sind dies häufig Makler, Finanzierungsvermittler, Projektsteuerer und andere. Die Aufzählung ist nicht abschließend. Viele dieser Berater bieten neben ihrer Kernkompetenz auch noch eine rechtliche Beratung an. Der einzige beteiligte Jurist ist jedoch häufig der amtierende Notar. Oft vertrauen die Vertragsparteien darauf, dass dieser die gewünschte Immobilientransaktion im Interesse beider Parteien lenken wird.

Nach der Bundesnotarordnung ist es die Aufgabe des Notars, alle Beteiligten unabhängig und unparteiisch über ihre Rechte und Pflichten aufzuklären. Eine individuelle Rechtsberatung darf der Notar nicht durchführen.

Sofern bei einer Immobilientransaktion jedoch eine individuelle Beratung gewünscht ist, kommt folglich nur die Beratung durch einen Rechtsanwalt in Betracht. Aufgrund der Komplexität der diversen Rechtsgebiete bedarf es hierbei der Beratung durch einen spezialisierten Anwalt. Auch wenn sich viele Anwälte auf das Immobilienrecht spezialisiert haben, so gibt es doch keinen Fachanwalt für Immobilienrecht. Vielmehr weisen beispielsweise Fachanwälte für Bau- und Architektenrecht, Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Verwaltungsrecht, Steuerrecht, Versicherungsrecht und Insolvenzrecht Kompetenzen im Immobilienrecht auf.

Es bleibt dem Ratsuchenden daher nur die Möglichkeit, einen Anwalt zu beauftragen, der seinen Interessen- oder Tätigkeitsschwerpunkt im Bereich des Immobilienrechts hat, oder eine Kanzlei zu beauftragen, die Beratung in allen oben genannten Rechtsgebieten anbieten kann.

II. Tätigkeiten des Immobilienanwaltes

Bei einer Immobilientransaktion können sich zahlreiche rechtliche Fragen ergeben. Im Folgenden zeigen wir einige typische Tätigkeiten eines Rechtsanwaltes im Zusammenhang mit einer Immobilientransaktion auf.

1. Ankaufsprüfung

Bei Renditeobjekten lohnt es sich häufig, eine Ankaufsprüfung – die sogenannte Due Diligence – durch einen Rechtsanwalt durchführen zu lassen. Es sollten verschiedene rechtliche Aspekte geprüft werden. Bestehen beispielsweise viele unterschiedliche Mietverhältnisse, so wird der Kaufinteressent typischerweise die Mietverträge prüfen lassen. Bei einer solchen Prüfung können z. B. folgende Fragen beantwortet werden: Haben die Mieter wirksam die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen? Besteht die Möglichkeit, nach Ankauf des Objektes eine Mieter-höhung durchzuführen, falls ja, in welchem Rahmen?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses stellt sich häufig die Frage, ob eine Eigenbedarfskündigung nach Erwerb möglich ist und wenn ja, zu welchem Zeitpunkt.

Es können sich viele weitere Rechtsfragen ergeben. Bezüglich der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Artikel „Drum prüfe, wer sich ewig bindet …“ in den Service-Seiten Immobilien 2011.

2. Vertragsgestaltung

Eine weitere wesentliche Tätigkeit des Immobilienanwaltes liegt im Bereich der Vertragsgestaltung.

a) Individuelle Verträge

Bei Einzelkaufverträgen wird der beauftragte Rechtsanwalt typischerweise einen Kaufvertragsentwurf prüfen und ggf. Verbesserungsvorschläge für verschiedene Klauseln machen, um die Ziele des Käufers oder Verkäufers optimal umzusetzen.

Bei besonderen Verträgen, etwa wenn eine der Vertragsparteien ihren Sitz im Ausland hat, werden ggf. besondere Sicherungsmechanismen notwendig, um eine reibungslose Abwicklung der Transaktion zu ermöglichen. Der beauftragte Rechtsanwalt kann Lösungsmöglichkeiten erarbeiten, die das Erfordernis einer möglicherweise schwierigen Rechtsverfolgung im Ausland entfallen lassen.

Hat der Rechtsanwalt bereits eine Ankaufsprüfung – wie unter II. 1. beschrieben – durchgeführt, so wird er die Erkenntnisse dieser Ankaufsprüfung in die Vertragsgestaltung einfließen lassen.

b) Vernetzte Vertragsstrukturen

Spezialisierte Kanzleien bieten daneben auch ein komplettes juristisches Projektmanagement an. Bei größeren Immobilienprojekten werden einzelne Rechtsanwälte oder ein Team von Rechtsanwälten aus verschiedenen Rechtsgebieten in Stabsfunktion in die Projektsteuerung mit einbezogen.

Eine wesentliche Tätigkeit ist dann die Abstimmung vernetzter Vertragsstrukturen, beispielsweise die Abstimmung der Konkurrenzschutzklauseln verschiedener Mietverträge etwa bei der Vermietung eines Einkaufszentrums.

3. Öffentlich-rechtliche Voraussetzungen

Sofern die Erstellung einer Immobilie geplant ist, muss unter Umständen zunächst das öffentliche Baurecht geprüft oder geschaffen werden, d. h., es müssen Bau- und Nutzungsgenehmigungen vorliegen.

Hier kann sich eine Vielzahl von Fragestellungen und Problemen ergeben, bei deren Beantwortung oder Lösung ein spezialisierter Rechtsanwalt helfen sollte.

4. Ausschreibung und Vergabe

Bestimmte Bauvorhaben machen die Durchführung oder die Teilnahme an einem Vergabeverfahren notwendig. Fehler führen dazu, dass das Verfahren nicht erfolgreich zum Abschluss gelangt oder die Teilnahme vereitelt wird.

Solche Fehler lassen sich vermeiden, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen beachtet werden. Daneben können die Fehler anderer Beteiligter neue Handlungsspielräume eröffnen, z. B. könnte die Vergabe an einen Konkurrenten verhindert werden. Bei der rechtssicheren Durchführung oder Teilnahme an einem solchen Verfahren kann ein spezialisierter Rechtsanwalt helfen.

5. Forderungen

Bereits im Rahmen der Realisierungsphase eines größeren Immobilienprojektes kann ein Rechtsanwalt bei der Abwehr oder Durchsetzung von Forderungen behilflich sein. Aber auch bei dem Erwerb einer einzelnen Wohnimmobilie kann die Tätigkeit eines Rechtsanwaltes notwendig werden:

Bei dem Verkauf von Bestandsimmobilien geht es für den Verkäufer regelmäßig darum, die Haftung möglichst effektiv und umfassend zu begrenzen. Für den Käufer ergeben sich häufig Fragen nach der Haftung des Verkäufers, wenn das Kaufobjekt überraschend Mängel zeigt, die bei der Besichtigung übersehen wurden.

6. Projektbegleitende Beratung

Fast kein Bauvorhaben wird ohne rechtliche Auseinandersetzung abgeschlossen. Es ist daher sinnvoll, so früh wie möglich die Voraussetzungen für die Vermeidung von Rechtsstreitigkeiten oder für den erfolgreichen Abschluss zu schaffen. Ein spezialisierter Rechtsanwalt kennt die typischen Streitpunkte und kann bei der Baudurchführung dahingehend beraten, dass möglichst kein oder nur geringes Konfliktpotenzial entsteht.

III. Fazit

Bei einer Immobilientransaktion können sich komplexe Rechtsprobleme ergeben. Die wirtschaftliche Bedeutung für die Beteiligten ist meist groß. Fehler bei der Durchführung der Transaktion oder des Projektes sind oft teuer.

Eine individuelle Rechtsberatung, die ausschließlich auf die Interessen und Ziele des jeweiligen Auftraggebers ausgerichtet ist, kann nur durch spezialisierte Rechtsanwälte erfolgen. Auf eine solche Beratung sollte nicht verzichtet werden.

Spezialisierte Rechtsanwälte können helfen, typische Fehlerquellen zu erkennen und zu vermeiden oder die Folgen von Fehlern möglichst klein zu halten. Dies betrifft alle Phasen einer Immobilientransaktion oder eines Immobilienprojektes. Die Kosten der Beratung sind regelmäßig deutlich geringer als die möglichen Folgekosten.

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