Artikel erschienen am 01.04.2012
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Eine Immobilie ist wie ein Unternehmen!

Die Komplexität von Immobilieninvestments

Von Dipl.-Ing. Stephan Lechelt, Braunschweig

Das Führen eines Unternehmens braucht Fachkenntnisse, Wagemut und natürlich auch ein bisschen Glück! Denn jedes unternehmerische Handeln ist mit Chancen und Risiken verbunden. Aber grundsätzlich steht die Absicht im Vordergrund, Gewinn zu erwirt­schaften. Um langfristig und nachhaltig bestehen zu können, muss sich ein Unter­nehmen mit seinen Produkten oder Dienst­leistungen stetig am Markt behaupten und sich regelmäßig wechselnden Rahmen­bedingungen anpassen. Die Nachfrage und auch die Anforderungen der Kunden verändern sich, die Konkurrenzsituation wird durch Wett­bewerber verschärft und die rechtlichen sowie steuerlichen Vorschriften werden laufend erweitert, um nur einige Aspekte zu nennen. In einem solchen Umfeld bewegt sich jedes Unternehmen, von der Ein-Mann-Unter­nehmer­gesellschaft bis zum Weltkonzern. Bei der Immobilie ist es nicht viel anders!

Eine Immobilie ist mehr als nur ein paar Steine auf einem Grundstück oder ein Mietvertrag. Sie ist einem Unternehmen relativ ähnlich, vor allem weil sie ebenfalls mit unter­nehmerischen Chancen und Risiken behaftet ist. Doch wer kennt sich eigentlich umfassend und tief­gründig mit Immo­bilien aus, wenn be­schlos­sen wird, eine Vermögens­disposition in erheb­lichem Umfang in eine Immo­bilie zu tätigen? Und wurden beim Erwerb der letzten Immo­bilie wirklich alle Aspekte hinreichend und sorgfältig geprüft, die mit dem Grundstück und dem Gebäude verbunden sind? Und weiß der Nicht­immo­bilien­fachmann eigentlich, was alles bei der Investition in eine Immobilie überprüft werden sollte? Vielfach natürlich nicht, da es sich um erfolgreiche Unter­nehmer bzw. schlicht Privatpersonen handelt und nicht um Immo­bilien­spezialisten. Fakt ist doch, dass immer noch viel zu viele blind ins Immo­bilien­abenteuer stolpern und sich irgendwann wundern, welches Eigenleben die Immobilie entwickelt.

Die maßgeblich auf Immobilien einwirkenden Aspekte stammen aus den Bereichen Technik, Recht und Ökonomie. Daher sollte bei jeder Investition eine genaue, umfassende und sorgfältige Prüfung der zu erwerbenden Immobilie vorgenommen werden. Der Prüfungsprozess wird auch als Due Dilligence (DD) bezeichnet und analysiert die Stärken und Schwächen des Objekts. Für professionelle Immobilieninvestoren ist es ein übliches Verfahren, um die mit der Immobilie verbundenen Chancen und Risiken in Bezug auf die eigenen Ziele vor dem eigentlichen Erwerb offenzulegen. Mit dieser Kenntnis lässt sich ein risikoadjustierter Kaufpreis ableiten. Auch jeder andere Immobilieninvestor sollte auf diese Prüfung nicht verzichten, um das investierte Kapital in Zukunft möglichst zu mehren und zu schützen.

Die Technik

Der technische Teil einer solchen sorgfältigen Prüfung erschließt sich den meisten Immo­bilien­käufern noch am ehesten, da eine Inaugen­schein­nahme der Immobilie unver­zicht­barer Bestandteil einer Immo­bilien­investition ist. Das blinde Kaufen einer nicht bekannten Immobilie ist eine große Ausnahme und zudem grob fahrlässig. Die fach­gerechte Beurteilung des aktuellen Zustands der baulichen und technischen Anlagen sowie des Grund und Bodens ist ein Muss bei jeder Investition. Dabei werden vorhandene Mängel und Schäden aufgedeckt. In einem schlimmen Fall lösen ein paar kleine Holz­späne auf dem Dach­boden einen kompletten Neubau des Daches aus, weil der Schwamm im Firstbalken bei der Besichtigung durch den Käufer nicht entdeckt wurde. Die eventuell vorhandene Kontamination von Grundstück und Gebäuden zieht hoffentlich nur erhöhte Entsorgungskosten für zum Beispiel asbesthaltige Fassadenteile nach sich. Das mit Altlasten und ökologischen Lasten zusammenhängende Risiko sollte daher nicht leicht­fertig beiseite geschoben werden, da die finanziellen Auswirkungen enorm sein können.

Doch es sollte bei der technischen Prüfung nicht zu kurz gesprungen werden. Von ebenso großem Interesse wie die aktuellen Kosten zur Beseitigung von Schäden sind die Folge­kosten für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen für die nächsten Jahre, die sich aus dem vorgefundenen Zustand ergeben. Wie bei jedem anderen Unternehmen ändern sich auch die Ansprüche und die Anforderungen der Immobilien­nutzer. Eine Immobilie muss sich der veränderten Nachfrage anpassen, sonst kann sie im Wettbewerb mit der Konkurrenz nicht nachhaltig bestehen. Und es ist kein Geheimnis, dass zum Beispiel Bürogebäude einem stetigen Wandel unterliegen und die Zyklen zur Anpassung an die Markterfordernisse 15 Jahre und weniger betragen. Doch wann ist der Zeitpunkt der nächsten Instandsetzung bzw. Modernisierung? Die regelmäßige Reno­vierung von Wohnungen mit Investitionen in u. a. neue Bäder, Fenster, Heizungen und Küchen sind im Lebenszyklus einer Immobilie normal und sollten schon beim Kauf berücksichtigt werden. Auch die energetischen Rahmenbedingungen haben eine zunehmende Relevanz. Die technische Prüfung muss daher die vorhandene Substanz gerade auch unter diesem Aspekt eingehend untersuchen. Denn ausufernde Nebenkosten durch veraltete Energie­ver­sorgungs­systeme etc. beschränken in erheblichem Maße die Ertragskraft der Immobilie, auf die es schlussendlich für die allermeisten Investoren im Sinne eines unter­nehmerischen Handelns mit Gewinn­erzielungs­absicht ankommt. Für eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung der Immobilien­investition sind die ermittelten Kosten der technischen Bestandsprüfung unabdingbar.

Das Recht und die Steuern

Das rechtliche und steuerliche Regelwerk rund um die Immobilie ist so umfänglich, dass ein Nichtfachkundiger es nicht durchschauen kann. Daher ist es auch nicht verwunderlich, dass gerade an dieser Stelle oftmals eine sorgfältige Prüfung unterbleibt. Da werden keine Miet­verträge im Detail gelesen, die Abfragen nach Eintragungen im Baulasten­verzeichnis und Altlasten­kataster werden nicht durchgeführt und die Bewilligungs­urkunden für Eintragungen in Abteilung II – Lasten und Beschränkungen – im Grundbuch werden nicht eingesehen. Die Klärung der planungsrechtlichen Situation wird allzu oft unterlassen. Und gibt es vielleicht auch noch Verträge mit Nachbarn etc., die das Grundstück begünstigen, aber nicht im Grundbuch eingetragen sind? Gehen diese Verträge automatisch auf den Erwerber über? Was ist mit der Umsatz­steuer­problematik? Hier kann natürlich nur eine überschaubare Zahl von Aspekten aus dem rechtlichen und steuerlichen Spektrum genannt werden.

Genau in diesem sehr trockenen Bereich schlummern unter Umständen Fakten mit einem erheblichen Risikopotenzial, welches aber erst viel später zutage tritt. Da ist die not­wendige Erweiterung der Immobilie nicht möglich, weil die entsprechende Grund­stücks­fläche nicht überbaut werden darf, da sie schon durch Baulasten oder zum Beispiel ein Leitungs­recht blockiert ist. Was bedeutet es eigentlich für eine Immobilie, wenn sie einen kleinen Sanierungs­vermerk im Grundbuch hat und in einem Sanierungs­gebiet liegt? Die exemplarischen Auswirkungen gehen von Steuervorteilen über Beschränkungen und Genehmigungs­pflichten bei der Vermietung und dem Verkauf bis hin zu Ausgleichs­beträgen, die unter Umständen erst viele Jahre nach dem Erwerb gezahlt werden müssen und schon so manchen Immobilien­besitzer böse überrascht haben. Solche Umstände sollten im Vorfeld bekannt sein, um die eigene Immobilien­strategie optimal darauf auszurichten.

Viel zu oft verzichten Investoren auf eine umfassende Prüfung der bestehenden Mietverträge und verlassen sich auf Mietlisten, die übergeben werden. Doch fördert die Lektüre der Mietverträge manchmal Erstaunliches zutage. Da gibt es zum Beispiel bei gewerblichen Verträgen keine Mietanpassungsklausel und das bei einer mehrjährigen Restlaufzeit. Wie verträgt sich ein solcher Aspekt mit dem vermeintlichen Inflationsschutz von Immobilien? Im schlimmsten Fall hat der Mieter auch noch eine Option auf Verlän­gerung des Vertrages zu den bestehenden Konditionen. Dann kann der Investor nur noch hoffen, dass die Europäische Zentralbank die Preissteigerung im Griff behält. Regelmäßig ist auch zu beobachten, dass bei der Untervermietung von eigengenutzten Immobilien die Miete aus Vereinfachungsgründen inkl. aller Nebenkosten ausgewiesen wird, ohne die tatsächlichen Nebenkosten auszuweisen und abzurechnen. Spätestens bei der Finanzierung durch eine Bank wird aus der scheinbar marktüblichen Miete in der Mietliste eine nur noch sehr kleine Nettokaltmiete, was natürlich den Wert schmälert. Daher sollten vor dem Erwerb alle mit der Immobilie verbundenen Verträge vorliegen und eingehend geprüft werden. Denn mit dem Erwerb einer Immobilie gehen alle Rechte und Pflichten auf den neuen Eigentümer über.

Die Ökonomie

Die Absicht, Gewinne zu erzielen, einen Immobilie und Unternehmen. Alle Handlungen und Unter­lassungen resultieren schließlich in Einnahmen und Kosten, deren Verhältnis am Ende des Tages mindestens ausgeglichen sein sollte. Die Chance eines positiven Über­schusses sollte natürlich größer sein als das Risiko, dieses Ziel zu verfehlen. Sonst macht die Immobilie bald keinen Spaß mehr! Die sorgfältige Prüfung der Technik und des Rechts bzw. der Steuern mündet im ökonomischen Ansatz für die Preisfindung des zu er­wer­ben­den Objekts. Doch die beiden bisher benannten Teilbereiche liefern aus­schließ­lich Kosten und die Rand­bedingungen für die wirtschaftlichen Entwicklungen. Die Aufgabe der ökonomischen Prüfung besteht im Wesentlichen darin, diese Ergebnisse mit dem existierenden Immobilien­markt zu verknüpfen. Was bringen die tollsten Investitionen in energie­sparende Maßnahmen, wenn eine Amortisation aufgrund der Nachfrage- und Mietsituation mehr als fraglich ist? Was bedeutet es eigentlich für die Finanzierung, wenn stagnierende Einnahmen weiter steigenden Kosten gegenüberstehen? Und welcher nichtkundige Investor weiß eigentlich, dass ein gewerblicher Mieterwechsel aufgrund von Mietausfällen, Umbau- und Vermarktungs­kosten schnell mal eine Jahres­miete bei einem Fünfjahres­vertrag ausmacht? Aber natürlich gibt es auch Chancen, wenn es sich um eine gute Immobilie in einem guten Markt handelt. Dies alles lässt sich gut im Vollständigen Finanzplan (VoFi) darstellen, der schon sehr lange ein etabliertes Werkzeug der unter­nehme­rischen Investitions­rechnung ist. Der VoFi beinhaltet nicht nur eine Voraus­schau der Einnahmen- und Kosten­entwicklung, sondern auch eine Einbindung der Fremd­kapital­struktur. Somit können schon frühzeitig Phasen identifiziert werden, in denen der durch Sonder­effekte wie zum Beispiel Mieterwechsel und Instand­setzungen reduzierte Cashflow der Immobilie nicht ausreicht, um die Finanzierungs­kosten zu decken. Der Umgang mit solchen Situationen kann bereits in abzu­schließenden Kredit­verträgen geregelt werden.

Mit nahezu jeder Immobilieninvestition ist auch eine Rendite­erwartung verbunden. Die Praxis zeigt aber, dass allzu oft die Erwartungen nicht erfüllt werden, weil für den Besitzer vermeintliche Überraschungen aus dem Innenleben der Immobilie auftauchten. Der Immobilienprofi ist dagegen nicht überrascht, sondern wird mal wieder bestätigt. Vielfach werden Renditeziele nicht erreicht, aber die Immobilie trägt sich und ist am Leben. Doch woher kommt das Geld für zukünftig notwendige Investitionen, um den Wert des ein­ge­setzten Kapitals zu erhalten? Im besten Fall wird neues Kapital von außen zuge­schossen und verringert lediglich die Rendite, im schlimmsten Fall steht die Immobilie leer und landet in der Zwangsversteigerung.

Wen fragt man eigentlich bei Risiken und Nebenwirkungen einer Immobilie?

Eine Immobilie ist auch eine Kapitalanlage, in der ein erheblicher Vermögensanteil gebunden ist, doch im Gegensatz zu Aktien, Anleihen und Sparbüchern macht eine Immobilie Arbeit, die von potenziellen Investoren nicht unterschätzt werden sollte. Die Pflege der Mieter und der Immobilie ist mit erheblichem Aufwand und erheblichen Kosten verbunden, die sich natürlich in der erzielten Rendite widerspiegeln sollen. Dabei hat jede Immobilie ihr eigenes Chancen- und Risiko-Profil, was zum Teil auch durch die Erwartungshaltung des Eigentümers geprägt wird.

Der Apotheker wird zu den Risiken und Nebenwirkungen von Immobilien höchstens aus eigenen Erfahrungen berichten können. Aufgrund der Vielzahl der von einer Immobilie tangierten Fach­disziplinen kann der Immobilienbesitzer in spe zu den einzelnen sach­kundigen Fachleuten aus Wirtschaft, Technik und Recht gehen. Für erfahrene Ingenieure und Architekten, Rechtsanwälte und Steuerberater sowie Immobilienökonomen stellen Frage­stellungen dieser Art einen Teil des täglichen Geschäfts dar. Der öffentlich bestellte und vereidigte Sach­verständige für die Bewertung von unbebauten und bebauten Grundstücken kann ein möglicher Ansprech­partner sein, da er alle bisher genannten Aspekte bei der Ermittlung des Marktwertes berücksichtigen muss. Er ist daher in allen Teilbereichen mindestens hinreichend fachkundig und verfügt darüber hinaus über belastbare Kontakte zu den entsprechenden Fachleuten, um vertiefende Prüfungen durchführen zu lassen.

Die Immobilien­investition kann gut gehen! Sie muss es aber nicht zwingend, nur weil es sich um eine vermeintlich sichere Anlage handelt! Daher holen Sie sich bei Ihrer nächsten unter­nehmerischen Immobilien­investition Hilfe bei den entsprechenden Fachleuten!

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