Artikel erschienen am 01.04.2012
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Die Kapitalisierung von Immobilien

Der erste Schritt: Die immobilienrechtliche Due Diligence

Von Dr. iur. Thies Vogel, Braunschweig

In Zeiten unsicherer Finanzlagen rückt seit Jahren der Immobilienmarkt zunehmend in den Fokus. Auch Investoren und Investorengruppen, die bislang auf anderen Märkten unterwegs waren, entdecken die Vorzüge des Immobiliengeschäftes. Es muss sich indes rechnen. Neben dem Zusammenwachsen von Immobilien- und Finanzmarkt steht die nachhaltige Kapitalisierung von Immobilien im Mittelpunkt. Diese beginnt im Regelfall mit einer bedarfsgerechten technischen und rechtlichen Due Diligence. Nur auf dieser Basis lassen sich strategische und wirtschaftliche Entscheidungen treffen, die im Folgenden zu einer wertsteigernden Investition führen.

Nachdem ein Investor eine Immobilie gefunden hat, die für die Umsetzung seines Projektes geeignet erscheint, wird im Regelfall zur Risikobewertung des geplanten Investments eine Due Diligence durchgeführt, also eine detaillierte und systematische Analyse eines Sachverhaltes in technischer und rechtlicher Hinsicht. Abhängig von der Erwerbsart müssen die Prüfungen in unterschiedlichen Bereichen erfolgen. Bei der Planung eines „Asset Deals“ sollten insbesondere der Rechts- und Vertragsstatus der Immobilie und des Eigentümers (auch der Voreigentümer), der technische Zustand der Immobilie sowie etwaige umweltbezogene Fragen geprüft werden. Bei der Planung eines „Share Deals“ sollten die vorgenannten Prüfungspunkte noch durch weitere rechtliche Aspekte (z. B. hinsichtlich des Vermögens der Gesellschaft, der Mietverträge und der zahlreichen sonstigen Verträge, arbeitsrechtliche Fragen, Gerichtsverfahren) ergänzt werden. Daneben spielen oftmals auch steuerliche und finanzielle Aspekte eine Rolle.

Angesichts der Fülle möglicher Rechtsprobleme beschränkt sich der Beitrag auf praktische Anleitungen und kurze Problemdarstellungen in rechtlicher Hinsicht.

Der Investor legt zunächst fest, auf welche Prüfungsschwerpunkte bei der Due Diligence geachtet werden und wie der Zeitplan aussehen soll. Für jedes Projekt sollten daher zuvor Prüfungsinhalt und Prüfungsumfang vereinbart werden. Die rechtliche Dokumentation einer Immobilie enthält wesentliche Informationen, die für die Beurteilung der grundsätzlichen Nutzung eines Investitionsprojektes wichtig sind. Insbesondere die Frage einer (zukünftigen) erlaubten Nutzung einer Immobilie sollte im Rahmen einer Due Diligence geklärt werden. Die Due Diligence soll eine klare Entscheidungsgrundlage für das Investment und ein Instrument für die Kaufpreisfindung sein. Etwaige bestehende Risiken sollten im Rahmen einer Prüfung klar herausgearbeitet werden, dies gilt insbesondere bei der Prüfung bestehender Mietverträge und einer etwaigen Mieterstruktur. Zu guter Letzt bestimmen die Ergebnisse auch die späteren vertraglichen Regelungen zur Konkretisierung des Kaufgegenstandes oder des Inhaltes der Gesellschaft (Share Deal) sowie zur Haftung, wie z. B. bei Garantien, Haftungsausschlüssen oder Haftungsbegrenzungen. Daneben spielen viele rechtliche Aspekte eine Rolle, wie die Prüfung folgender Punkte:

  • Gewerbemietraum- und/oder Wohnungsmietraumverträge sowie Pachtverträge einschließlich Nachträgen, Form, Laufzeit, Kündbarkeit usw.;
  • sämtliche weitere Verträge mit Versorgungsunternehmen, Versicherungen, Facility-Management-Dienstleistern;
  • Grundbücher, Nutzungsrechte, Dienstbarkeiten, insbesondere Vorkaufsrechten, Teilungserklärungen, Erbbaurechte usw.;
  • etwaige private und öffentlich-rechtliche Rechtsstreitigkeiten der vergangenen Jahre;
  • öffentlich-rechtliche Nutzungsaspekte einschließlich planungsrechtlicher Aspekte, Genehmigungen, Brandschutzauflagen, Erschließungsverträge;
  • Umwelt-/Altlasten;
  • Nachbarschaftsvereinbarungen;
  • Werk-, Bau-, GU-, Architekten- und Ingenieurverträge;
  • Finanzierungsverträge sowie
  • Risiken eines (Teil-)Betriebsübergangs und des Übergangs von Arbeitsverhältnissen.

Während der Due Diligence sollte regelmäßig eine Information gegenüber dem Investor erfolgen. Nur hierdurch wird im Regelfall sichergestellt, dass mögliche „Deal Breaker“ rechtzeitig aufgedeckt werden und unnötige (zeit- und kostenintensive) Prüfungen unterbleiben. Zudem kann bei der Feststellung etwaiger Hindernisse der Prüfungsschwerpunkt ergänzt und/oder verlagert werden. Zugleich sollten konstruktive rechtliche Lösungsmöglichkeiten oder zukünftige Handlungsoptionen dargestellt werden.

Sämtliche Informationen werden zum Abschluss in einem Due-Diligence-Report zusammengefasst. Maßgebend ist für den Investor neben der detaillierten Darstellung vor allem die Excutive Summary, die alle elementaren Informationen enthalten sollte.

Nur durch die immobilienrechtliche Due Diligence können im Vorfeld einer Investition Risiken aufgedeckt und beseitigt werden. Daher ist schon bei der Planung eines Erwerbs von Rechten an Immobilien die Due Diligence in zeitlicher Hinsicht zu berücksichtigen. Nur auf dieser ersten fundierten Basis lassen sich im Regelfall die Weichen für eine zukünftige nachhaltige Kapitalisierung von Immobilien richtig stellen. Dabei bieten die rechtlichen Optionen und eine gute Vertragsgestaltung in der Praxis oftmals eine große Chance, erheblichen Mehrwert zu erzielen.

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