Beratungsqualität – was gehört zu einer individuellen Baufinanzierung?

Bei der Wahl der richtigen Finanzierungsstruktur kommt es wie bei der Wahl des Baupartners darauf an, sich zunächst einmal darüber klar zu werden, welche Ansprüche man verwirklichen möchte.

Eine Baufinanzierung besteht nicht nur aus der monatlichen Rate, also Zins und Tilgung. Wie bei einem Hausbau generell spielen verschiedene Aspekte eine Rolle und müssen bedacht und berücksichtigt werden.

Eine maßgeschneiderte Baufinanzierung sollte die persönlichen Lebensumstände und auch die Lebensplanung mit den damit einhergehenden Lebensphasen im Blick behalten.

Eine gute Beratung macht sich besonders bezahlt, wenn im Laufe des Lebens unterschiedliche Dinge in den Fokus rücken und damit besonderes Gewicht erhalten. Daher sollte eine Baufinanzierung auch nach Unterschrift noch flexibel angepasst werden können. Ein gutes Beispiel dafür ist beispielsweise die Reduzierung des Tilgungssatzes während der Zinsbindungsfrist, wenn sich Nachwuchs ankündigt oder aus anderen Gründen Geld gespart werden soll.

Natürlich spielen viele weitere Faktoren wie z. B. die geplante Verwendung der Immobilie, die Höhe des Eigenkapitals, die Verfügbarkeit von öffentlichen Mitteln, die geplante Eigenleistung und auch die mögliche Höhe der monatlichen Belastung eine Rolle, um die individuell richtige Finanzierungsstruktur zu finden.

Bei der Wahl des Bankpartners sollte man sich also zunächst einmal darüber klar werden, ob man ein Standardprodukt von der Stange oder aber eine individuell ausgearbeitete, persönliche Lösung benötigt.

Das Standardprodukt kann man dabei wie angeboten kaufen, Sonderwünsche kosten extra oder sind ggf. nicht zu realisieren. Bei einer individuellen Beratung hingegen geht man von vorneherein auf Kundenwünsche ein. Dieser Service kostet natürlich ebenfalls seinen Preis, dafür bekommt man aber auch etwas geboten. Neben der Flexibilität, die insbesondere bei einer Veränderung der persönlichen Lebensumstände gefragt ist und für die man offene Ohren erwarten kann, liegt der Wert auch in dem zumeist mit angebotenen „Rundum-sorglos-Service“. Die Bank organisiert alle benötigten Service- und Finanzdienstleistungen rund um die Immobilie und nimmt dem Kunden damit viele Wege und Zeitaufwand ab. Zu diesem Service gehört z. B. die Beantragung von öffentlichen Mitteln, die Erstellung eines Versicherungspaketes (Wohngebäude-, Hausratversicherung etc.) sowie Unterstützung bei Abwicklungsfragen und vieles mehr.

Folgende Punkte sollten Sie von Ihrer Bank erwarten

• Feststellung des Finanzierungsbedarfs
• Ermittlung Ihrer finanziellen Möglichkeiten
• Berücksichtigung Ihrer Lebensplanung
• Erstellung einer persönlichen Baufinanzierung
• Komplettpaket an Service- und Finanzdienstleistungen
• Beantragung öffentlicher Fördermittel

Bei der Wahl der Darlehensart sollte man sich die Frage stellen, zu welchem Zweck man die zu finanzierende Immobilie nutzen möchte. Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Wahl für den Eigenheimbesitzer. Es bietet dem Darlehensnehmer konstante Rückzahlungsbeträge (Raten) und damit Sicherheit für die persönliche und individuelle Liquiditätsplanung. Die Höhe der zu zahlenden Rate bleibt über die vereinbarte Zinsbindungsfrist gleich. Die Annuität (Rate) setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Da mit jeder Zahlung ein Teil der Restschuld getilgt wird, verringert sich in der gleichbleibenden Rate der Zinsanteil zugunsten des Tilgungsanteils. Am Ende der Zinsbindungsfrist hat man somit schon einen Teil getilgt und zahlt Zinsen nur auf die sukzessiv reduzierte Restschuld.

Das Festdarlehen oder endfällige Darlehen ist dadurch gekennzeichnet, dass die Darlehensschuld erst am Laufzeitende durch ein sogenanntes Tilgungssurrogat (Tilgungsersatzmittel) getilgt wird. Während der Laufzeit zahlt der Kreditnehmer also nur die Zinsen auf die Darlehenssumme. In der Regel wird also ein Tilgungssurrogat – wie z. B. eine Lebensversicherung oder ein Bausparvertrag – abgeschlossen und dient schlussendlich zur Tilgung des Darlehens.

Dieses Modell ist insbesondere für Kapitalanleger interessant, welche die Immobilie nicht selber nutzen, sondern vermieten wollen. Der Kapitalanleger kann von steuerlich absetzbaren Schuldzinsen profitieren, was natürlich im Vorfeld der Investition mit einem Steuerberater erörtert werden sollte. Der mögliche Nachteil dieser Darlehensart liegt im höheren Zinsänderungsrisiko, da bei Zinsbindungsende noch keine Tilgung des Darlehens erfolgt ist und somit der möglicherweise höhere Anschlusszinssatz dann auf die Darlehenssumme zu zahlen ist.

Bei der Wahl der Zinsbindungsfrist liegt bei dem aktuellen Zinsniveau natürlich die Entscheidung für eine lange Zinsbindung nahe. Je länger man sich die aktuelle Kondition sichert, desto höher wird allerdings der Zinssatz ausfallen. Dennoch ist im Vergleich mit den Konditionen der vergangenen Jahre eine Festschreibung über 15 Jahre immer noch eine sehr attraktive Entscheidung.

Welche Laufzeit die richtige ist, hängt von den individuellen Umständen ab. Da während der Zinsbindungsfrist in den ersten Jahren eine vorzeitige Ablösung – abgesehen von fest vereinbarten Sondertilgungen – nicht möglich ist, sollte man genau überlegen, zu welchem Zeitpunkt welche Mittel zur Reduzierung bzw. Rückführung der Darlehensvaluta zur Verfügung stehen. Wenn man also Mittelzuflüsse aus beispielsweise fälligen Lebensversicherungen zu exakt vorherzusagenden Terminen erwartet und diese als Sondertilgung einbringen möchte, sollte man das bei der Wahl der Zinsbindungsfrist berücksichtigen und damit den Zinssatz durch eine kürzere Laufzeit reduzieren oder aber zumindest als fixe Sondertilgung in den Vertrag mit einarbeiten lassen. Damit beugt man negativen Überraschungen rechtzeitig vor.

KfW-Förderung

Der Staat fördert den Erwerb von Wohneigentum, wobei eine große Auswahl an Fördergeldern zur Verfügung gestellt wird. Hier ist guter Rat wichtig, um den Dschungel der vielen verschiedenen Mittel zu durchdringen. Staatliche Förderung gibt es für den Bau oder Erwerb einer selbst genutzten Immobilie, die energetische Sanierung von Wohnungen und Häusern und den altersgerechten Umbau Ihrer Wohnung. Dabei spielen die Höhe des Einkommens und die Lebenssituation keine Rolle.

Die KfW legt dabei einen besonderen Schwerpunkt auf das Thema Energieeinsparung. Für den beschleunigten Umbau der Energieversorgung wurden die Mittel für das CO2-Gebäudesanierungsprogramm in 2012 von der Bundesregierung auf 1,5 Mrd. Euro aufgestockt. Bis 2014 ist jährlich dieselbe Summe vorgesehen.

Beispielhaft werden im Programm Energieeffizient Sanieren (152) energetische Einzelmaßnahmen für die Sanierung von Mietwohnungen, Eigentumswohnungen oder Wohngebäuden gefördert. Maßnahmen wie z. B.

• Dämmung,
• Heizungserneuerung,
• Fensteraustausch und
• Lüftungseinbau

können über das Programm finanziert werden. Zukünftig wird auch die Optimierung der Wärmeverteilung bei bestehenden Heizungsanlagen als förderfähige Maßnahme anerkannt. Schon heute kann bei dem derzeitigen Marktniveau das KfW-Programm Energieeffizient Sanieren ab einem Zinssatz von 1 % p. a. effektiv angeboten werden. Das bietet dem Hauseigentümer eine Planungssicherheit für die kommenden Jahre.

Wer seine Sanierungsmaßnahme mit dem Programm Energieeffizient Sanieren der KfW finanziert, kann zusätzlich für die energetische Fachplanung und Baubegleitung durch einen externen Sachverständigen einen Zuschuss für die Baubegleitung beantragen. Der Zuschuss beträgt 50 % der Kosten für die Baubegleitung, maximal 4 000 Euro.

Übersteigen die Aufwendungen für die Baubegleitung die maximal förderfähigen Kosten von 8 000 Euro, können die übersteigenden Aufwendungen im Rahmen des Programms Energieeffizient Sanieren mitfinanziert werden.

Allgemeine Instandsetzungen und Modernisierungen können ab dem 01.01.2012 nicht mehr über die KfW finanziert werden. Förderungen für Energieeffizienzmaßnahmen in Wohngebäuden werden ab dem 01.01.2012 ausschließlich im Programm Energieeffizient Sanieren gefördert.

Tipp

Seit dem 01.01.2012 werden in den Bundesprogrammen Energieeffizient Bauen und Energieeffizient Sanieren für die Planung und Baubegleitung der KfW-Effizienzhäuser 40 und 55 die Experten aus einer bundeseinheitlichen Expertenliste empfohlen.

Eine verbindliche Einbindung dieser Experten für die KfW-Effizienzhäuser 40 und 55 wird voraussichtlich im Laufe des Jahres 2012 geregelt. Aktuell können noch andere Experten zu Rate gezogen werden.