Artikel erschienen am 11.04.2011
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Umnutzung von Bestandsimmobilien

Von Dipl.-Ing. Hermann Baars, Braunschweig | Dipl.-Ing. Andreas Kyrath, Braunschweig | Dipl.-Ing. Frank Puller, Braunschweig

Der Charme von Bestandsimmobilien kann in einer ganz besonderen Lage (bekanntlich ist die Lage bei Immobilien immer das Wichtigste), in einer besonderen Architektursprache (z. B. Gründerzeit, Neue Moderne oder Bauhaus-Stil) oder auch in dem Bestandsschutz (für eine bestimmte gewerbliche Nutzung, die vielleicht heute an dieser Stelle nicht mehr möglich wäre) liegen.

Es kann aber auch ein günstiger Preis sein, der sich z. B. infolge des Herauslösens aus einer Insolvenzmasse ergeben kann. Um Anpassungsmöglichkeiten an neue Nutzungen untersuchen zu können, sollte eine Bestandsaufnahme auch hinsichtlich der Bauteilqualität der vorhandenen Baukonstruktion erfolgen. Dazu gehören Zeichnungen wie Grundrisse und Schnitte, aber auch statische Berechnungen. Neben einem Befragen des Vorbesitzers macht es durchaus Sinn, möglichst noch vor dem Kauf zu untersuchen, ob sich im Bauamt noch Unterlagen befinden.

Genehmigungsfähigkeit

Im Zuge von funktionalen Umnutzungen, Eingriffen in das äußere Erscheinungsbild oder in die vorhandene Tragstruktur muss ein Bauantrag gestellt werden. Hierbei sind ggfs. auch denkmalpflegerische Aspekte zu beachten. Es wird empfohlen, die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens vorab mit dem zuständigen Bauamt abzustimmen.

Statik

Aus dem Bereich der Standsicherheit ist das Abklären der zulässigen Deckenlasten von großer Bedeutung. Wenn sich dies nicht aus den Unterlagen ergibt, kann es auch aus nachgewiesenen alten Nutzungen rückwärts analysiert werden oder auch durch Aufmaß und Nachrechnung der Konstruktion ermittelt werden. Im besonders gearteten Einzelfall können sogar Probebelastungen hilfreiche Dienste leisten. Die Frage von möglichen Aufstockungen ist zu untersuchen, wobei sich da alternativ die Mitnutzung des vorhandenen Tragsystems anbietet oder auch die Integration eines vollkommen neuen Tragsystems untersucht werden sollte.

Schadstoffe

Eine Schadstoffanalyse sollte in jedem Fall zu den Voruntersuchungen gehören, wobei nicht nur der Boden außerhalb und innerhalb des Gebäudes zu untersuchen ist, sondern auch die Baukonstruktion; hier sei nur das Stichwort Asbest genannt.

Brandschutz

Eine Stahlbetonkonstruktion hat aus sich selbst heraus im Allgemeinen eine höhere Widerstandsfähigkeit als unbekleidete Holz- und Stahlkonstruktionen. Diese wären zu ummanteln oder zu bekleiden, aber auch Brandmelde- oder Sprinkleranlagen und zusätzliche Fluchtwege können zum Ziel einer Umnutzung führen.

Wärmeschutz

Für den Wärmeschutz sind sicherlich Zusatzmaßnahmen erforderlich. Es können auch neue alternative Technologien angewendet werden, durch die die Nachweise nach der Energieeinsparverordnung unter Berücksichtigung des CO2-Bedarfs zu günstigeren Werten als bisher führen. Binden Sie im Vorwege Fachingenieure ein, die Ihnen dazu entsprechende Voruntersuchungen erstellen und die Wirtschaftlichkeit, beispielsweise von Kraft-Wärme-Kopplungen, abschätzen.

Schallschutz

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, durch Bauteilmasse den Schallschutz durch eine mehrschalige Konstruktion sicherzustellen, die dann vor die vorhandene Konstruktion gesetzt wird und damit die Anforderungen erfüllt. Häufig liefern beispielsweise auch schon Maßnahmen, die infolge des Wärmeschutzes notwendig sind, als Nebenwirkung einen guten Schallschutz. Dies ist beispielsweise bei einer Dreifachverglasung der Fall.

An dieser Stelle können aus Platzgründen nur einige Punkte angerissen werden. Diskutieren Sie mit Ihrem Objekt­planer und Fachingenieuren die entsprechenden Anforderungen aus den verschiedenen Fachgebieten rechtzeitig und möglichst vor dem Erwerb, falls die Immobilie nicht aus Ihrem Bestandsportfolio stammt, um sich hinterher unliebsame Überraschungen zu ersparen. Der dafür notwendige Aufwand rechnet sich in jedem Fall.

Foto: Panthermedia/Oliver Hoffmann

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