Artikel erschienen am 11.04.2011
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Teilungserklärung

Eine ganz besondere Bedeutung

Von Nicole Gazow, Braunschweig

Die besondere Bedeutung der Teilungserklärung

Jede Immobilie ist individuell – so auch die Regelungen in der Teilungserklärung. In der Teilungserklärung einer Wohnungs- oder Teileigentümergemeinschaft wird geregelt, welche Teile des Gebäudes und/oder des Grundstücks zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ferner sind besondere Sondernutzungsrechte (z. B. Stellplätze) festgelegt. Weiter beinhaltet diese die individuelle Gemeinschaftsordnung, die die Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes ergänzt. Vom „Sinn“ oder „Unsinn“der enthaltenen Regelungen können Wohnungsverwalter in der Regel ein Liedchen singen, da die getroffenen Vereinbarungen manchmal eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht gewährleisten.

Fachmännischer Rat vermeidet Unzufriedenheit und zukünftige Streitereien in der Gemeinschaft Eigentümer von Bestandsbauten, die ihr Eigentum umwandeln wollen und Bauträger sind die Initiatoren von Teilungserklärungen, die notariell zu beurkunden sind. Eine individuelle, auf das Objekt zugeschnittene Teilungserklärung kann Streitigkeiten vermeiden. Änderungen an missglückten Teilungserklärungen sind in der Regel nur durch eine Vereinbarung möglich, der alle Miteigentümer zustimmen müssen. Diese kann sich bis zur Einigung der Eigentümer über einen langen Zeitraum erstrecken. Deshalb empfiehlt es sich, den zukünftigen Verwalter des Objektes bei der Gestaltung der Teilungserklärung mit einzubeziehen, da dieser die Vereinbarungen im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung umsetzen soll.

Häufiger Streitpunkt - der festgelegte Verteilerschlüssel für Kosten

Besteht hinsichtlich der Aufteilung des Gebäudes in die einzelnen Einheiten eine klare Vorstellung, so bereitet die Zuordnung von Sondernutzungsrechten (z. B. Stellplätzen) oftmals schon Probleme.
Sollen z. B. Tiefgaragen-Stellplätze den Wohneinheiten zugeordnet oder eigene Einheiten gebildet werden? Gibt es eventuell mehr Stellplätze als Wohneinheiten oder Gebäudeteile, die erst später zu Wohnzwecken ausgebaut werden sollen, wie z. B. Dachböden?

Sind die Einheiten bestimmt, gilt es die Miteigentumsanteile festzulegen. Diese sind der rechnerische Bruchteil des Gemeinschaftseigentums und können abhängig von der konkreten Gestaltung zukünftig für die Kostenverteilung der im Gemeinschaftseigentum anfallenden Kosten von Bedeutung sein. Bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels sollte darauf geachtet werden, dass spätere Umlagen von Instandhaltungskosten möglichst gerecht gehandhabt werden. Weiterhin gilt es zu prüfen, ob sämtliche Kosten entsprechend ihrer Nutzung durch die Eigentümer gleich und gerecht verteilt werden. So kann es unsinnig sein, eine Verteilung der Aufzugskosten auf alle Eigentümer vorzunehmen, wenn es ggf. Stellplatzeigentümer (als separate Einheit) gibt, die in dem Objekt kein Wohneigentum haben. In die Teilungserklärung können deshalb Vereinbarungen aufgenommen werden, die individuell auf die künftige Gemeinschaft zutreffen.

Fazit

Die Teilungserklärung einschließlich der Gemeinschaftsordnung ist für eine Wohnungseigentümergemeinschaft von höchster Wichtigkeit. Bei der Erstellung einer solchen Erklärung sollte ein erfahrener Verwalter immer hinzugezogen werden, um zukünftige Probleme zu vermeiden. Streitereien zwischen den Parteien können den Wert von Wohnungs- oder Teileigentum mindern.

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