Artikel erschienen am 11.04.2011
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Der Fachanwalt als juristischer Baubegleiter

Qualitätssicherung und Kostenersparnis durch Rechtsberatung von Anfang an

Von Bernhard Motzkus, Braunschweig | Martin Gehrlein, Braunschweig

Häufig werden Anwälte zu Bauvorhaben erst dann hinzugezogen, wenn es schon zu einer massiven Auseinandersetzung zwischen den Beteiligten gekommen ist. Eine baubegleitende juristische Beratung dient nicht nur der Streitvermeidung und der Kostenersparnis, sondern wirkt sich auch positiv auf Bauzeit und -qualität aus.

Ist es bereits zu Streitigkeiten gekommen und sucht der Bauherr einen Rechtsanwalt auf, hat er in der Regel eine klare Vorstellung über den Inhalt des Mandates: Der Anwalt soll den Vertrag mit dem Architekten, Projektsteuerer oder Unternehmer unverzüglich kündigen. Das Bauvorhaben steht unter großem Termindruck, Nachunternehmer machen Mehrkosten geltend, es drohen Schadensersatzansprüche der künftigen Mieter oder Erwerber. Die Beauftragung eines Dritten verursacht nicht vorgesehene Mehrkosten.

Häufig stellt sich schnell heraus, dass es statt eindeutiger Fristsetzungen und nachweisbar zugegangener Schreiben lediglich Anmerkungen in einem Baustellenprotokoll mit der Aufforderung gab, Terminpläne oder Lösungsvorschläge vorzulegen. Der Baurechtsanwalt muss den Auftraggeber darauf hinweisen, dass eine Kündigung zum jetzigen Zeitpunkt nicht oder nur mit erheblichen rechtlichen Risiken möglich ist.

Im Ergebnis sieht sich der Mandant in seinem Vorurteil bestätigt, dass Anwälte auf der Baustelle nur stören. Der Bauanwalt weiß hingegen, dass er zu spät eingeschaltet wurde.

Baubegleitende Rechtsberatung als Teil des Kosten- und Qualitäts­managements

Die technische Betreuung eines Bauvorhabens ist ebenso selbstverständlich wie die Beratung in steuerlicher und kaufmännischer Hinsicht. Das gesamte Bauvorhaben wirft aber auch eine Vielzahl juristischer Fragestellungen auf. Die professionelle Bearbeitung dieser Fragen durch einen Fachanwalt hilft, Qualitätsstandards festzuschreiben und zeit- und kostenintensive Streitigkeiten auf der Baustelle zu vermeiden bzw. schnell beizulegen. Ist eine einvernehmliche Lösung nicht möglich, sind Ansprüche mit kompetenter fachanwaltlicher Beratung auch im Hinblick auf gerichtliche Auseinandersetzungen zu sichern.

Vorbereitung und Konzeption des Bauvorhabens

Noch bevor die eigentliche Planung des Bauvorhabens beginnt, muss das Bauvorhaben finanziert werden. Verschiedene Finanzierungsmodelle erfordern ganz unterschiedliche rechtliche Rahmenbedingungen.

Weiter ist dafür zu sorgen, dass das öffentliche Baurecht eingehalten bzw. geschaffen wird. Besondere Anforderungen ergeben sich bei öffentlichen Bauvorhaben, sofern das Projekt im Rahmen einer öffentlich-privaten Partnerschaft (ÖPP/PPP) durchzuführen ist.

Vor dem Ankauf des Baugrundstückes müssen grundstücksrechtliche Fragen geklärt und unterschiedliche Erwerbsmodelle einander gegenübergestellt werden. Die rechtlichen Belange der Nachbarn – auch unter dem Aspekt der weiteren Entwicklung des später fertiggestellten Objekts – müssen berücksichtigt werden.

Planung, Ausschreibung und Vertragsgestaltung

Bei der Ausarbeitung der Verträge mit den Architekten und den Projektsteuer­ern müssen insbesondere Termine, Honorare und Haftungsfragen geklärt werden. Anhand der Zielsetzung des Bauherrn ist die Unternehmereinsatzform auszuwählen (Generalübernehmer/ -unternehmer, Einzelgewerkvergabe oder andere Konstellationen). Bei der Vertragsgestaltung ist insbesondere die aktuelle Rechtsprechung zu berücksichtigen. Risiken – wie z. B. die Unwirksamkeit einzelner Klauseln – können so minimiert werden.

Unter Umständen ist das Vergaberechtzu beachten. Dieses ist stark durch die Rechtsprechung und europarechtliche Regelungen geprägt und dadurch einem ständigen Wandel unterworfen.

Umsetzung des Bauvorhabens

Durch die Vertragsgestaltung wurde bereits die Basis dafür gelegt, dass die Ausführungsphase möglichst reibungslos verläuft. Die Verträge sind so strukturiert und gestaltet, dass die beiderseitigen Leistungen und Pflichten sowie die Fristen und Termine eindeutig bestimmt sind. Sind Änderungen an den vertraglichen Vereinbarungen erforderlich, steht der Anwalt zur Verfügung, um zu gewährleisten, dass z. B. vereinbarte Vertragsstrafen auch dann greifen, wenn die Vertragsfristen geändert wurden. Häufig führt die Änderung von Terminen zum Entfall des Vertragsstrafenanspruches.

Sollte es während des Bauvorhabens zu Problemen und Auseinandersetzungen mit den Beteiligten kommen, sollte die einvernehmliche Streitbeilegung im Vordergrund stehen, eine Kündigung nach Möglichkeit vermieden werden. Zeitgleich kann aber eine Kündigung vorbereitet und Störungen des Bauablaufes, Fristüberschreitungen, Mängel usw. in beweiskräftiger Form dokumentiert werden, um für eine weitere (ggfs. gerichtliche) Auseinandersetzung vorbereitet zu sein. Denn gerichtliche Auseinandersetzungen lassen sich nicht immer vermeiden.

Nachträge und Abrechnung

Im Rahmen der Abrechnung ist die Berechtigung von Nachtragsforderungen zu prüfen. Anlass für Auseinandersetzungen ist häufig die Auslegung von Leistungsbeschreibungen. Hierbei handelt es sich um eine Rechtsfrage. In Zusammenarbeit mit den technischen Beratern und unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Aspekte kann entschieden werden, ob eine vergleichsweise Regelung angestrebt oder der Anspruch zurückgewiesen werden soll.

Haftung für Mängel, Verzögerungen und Kostensteigerungen

Welche Baubeteiligten für einen baulichen Mangel verantwortlich sind, ist nicht nur aus technischer Sicht zu beurteilen. Inwieweit der Planer, der Unternehmer und der Bauüberwacher nebeneinander haften, bedarf einer differenzierten rechtlichen Betrachtung. Auch hier ist die Grundlage dafür zu schaffen, dass Mängelansprüche oder solche wegen Verzögerungen und Kostensteigerungen im Falle eines Prozesses rechtssicher durchgesetzt werden können.

Verwertung von Sicherheiten und Überwachung der Gewähr­leistungs­fristen

Bereits im Rahmen der Vertragsgestaltung ist mit dem Auftraggeber zu klären, welche Sicherheiten vereinbart werden sollen. Häufig übersehen wird, dass Bürgschaftsforderungen vor den Gewährleistungsansprüchen verjähren können. Im Falle der Insolvenz des Bauunternehmens stehen dann keine Sicherheiten mehr zur Verfügung. Daneben ist durch eine sorgfältige Fristenüberwachung zu gewährleisten,
dass auch sonstige Ansprüche nicht verjähren.

Verwertung der Immobilie

Mit Abschluss des Bauvorhabens enden noch nicht die juristischen Fragestellungen. Bereits bei der Investitionsentscheidung sollten die entsprechenden Weichenstellungen (Verkauf, Vermietung oder andere Verwertungsformen) geklärt worden sein. Auch eine erfolgreiche Verwertung der Immobilie erfordert eine rechtssichere Grundlage.

Streitige Auseinandersetzungen

Lässt sich ein Rechtsstreit nicht vermeiden, sind neben den Erfolgsaussichten eines Klageverfahrens wirt­schaftliche Aspekte zu berücksichtigen. Denn ein langjähriger Rechtsstreit bindet erhebliche Ressourcen und kann zum Teil nur mit hohem personellen und finanziellen Aufwand betrieben werden.

Insoweit müssen Kosten und Nutzen gegeneinander abgewogen werden. Die Vertragsparteien können vereinbaren, im Streitfall kein gerichtliches Verfahren anzustrengen, sondern ein Schiedsgericht oder einen Schiedsgutachter einzuschalten. Derartige Verfahren sind häufig zügiger durchzuführen als Gerichtsprozesse und bieten sich daher auch für die Streitbeilegung im laufenden Bauvorhaben an. Dies bedarf aber einer genauen vertraglichen Vereinbarung.

Fazit

Die Durchführung eines Bauvorhabens ist ein komplexer Vorgang, der ein Team von Beratern erfordert. Zieht der Bauherr auch einen „Sonderfachmann für Recht“ hinzu, kann er die rechtlichen Risiken einschätzen und minimieren. Die übrigen Baubeteiligten müssen sich nicht mit Aufgaben beschäftigen, die nicht in ihr Fachgebiet gehören und können sich ihrer eigentlichen Aufgabe widmen. Der Bauanwalt ist an der Bauausführung selbst nicht direkt beteiligt und kann daher die Situation unbefangen beurteilen. Durch einen offenen Umgang mit erkannten Problemen kann gemeinsam nach einer Lösung gesucht und eine Konfrontation vermieden werden. Der Anwalt, der parteiischer Vertreter des Bauherrn ist, wird so auch zum Mittler zwischen den verschiedenen Baubeteiligten. Andererseits ist der rechtlich beratene Bauherr für eine Auseinandersetzung gut gerüstet, sollte sich diese nicht vermeiden lassen.

Bild: Panthermedia/Darius Turek

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