Artikel erschienen am 09.06.2015
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Arzt in der eigenen Immobilie

Von Dipl.-Kfm. Christian Mohr, Braunschweig

Mit dem Thema der eigenen Praxisimmobilie wird sich im Laufe seines Berufslebens nahezu jeder Arzt irgendwann auseinandersetzen. Früher oder später stellt sich die Frage nach den Vorteilen und Nachteilen der Arztpraxis in der eigenen Immobilie. Zurzeit wird es immer attraktiver, sich für den Immobilienerwerb zu entscheiden.

Die Zinsen sind aktuell auf dem Tiefstand und selbst bei langfristiger Finanzierung „rechnet“ sich ein Immobilienkauf. Bei einer monatlichen Miete von z. B. 2 000 Euro wären nach 10 Jahren bereits 240 000 Euro an den Vermieter geflossen, bei einer Fremdfinanzierung der eigenen Praxisräume wären hierin bereits die monatlichen Tilgungsraten enthalten. Die Finanzierungskosten aus Zins- und Tilgungsraten führen somit zum eigenen Vermögensaufbau. Es ist so durchaus möglich, dass der Arzt nach rund 20 Jahren aus den Miet­ersparnissen und Steuervorteilen seine Praxisräume bezahlt hat. Der Mieter hat im selben Zeitraum die Immobilie des Vermieters bezahlt. Die Immobilie gilt mehr als zuvor als sichere Kapitalanlage, unterliegt kaum Wertschwankungen und aufgrund des niedrigen Zinsniveaus ist eine vergleichsweise hohe Rendite zu erzielen. Nicht zuletzt durch die großen steuerlichen Vorteile wird ein weiterer Vermögensaufbau geschaffen.

Für die Ärzte, die sich für eine eigene Immobilie entscheiden, müssen die weiteren Schritte strategisch geplant werden. Es liegt nun in den Händen des Praxisinhabers und seiner Berater, die weiteren Schritte durchzuführen.

In einer ersten grundlegenden Entscheidung ist zu klären, ob der Praxisinhaber die Praxis als Alleineigentümer führen will oder eventuell eine Gemeinschaftspraxis geführt werden soll. Bei einer Gemeinschaftspraxis zählen Gebäude, Grund und Boden zum steuerlich notwendigen Betriebsvermögen, welches bei einer Veräußerung oder Überführung in das Privatvermögen zur Aufdeckung stiller Reserven führt. Wird die Immobilie jedoch von einem Angehörigen (Ehefrau) des Praxisinhabers erworben, wird diese Immobilie als Privatvermögen behandelt. Eine spätere Veräußerung nach mehr als 10 Jahren führt zur Steuerfreiheit des Verkaufes. Auch bei der Wahl des Objektes sind steuerliche Folgen zu beachten. Je nach Gebäudeart – Neubau, Altbausubstanz oder denkmalgeschütztes Gebäude – sind die anfallenden Kosten unterschiedlich zu berücksichtigen. Zum einen als voll absetzbare Erhaltungsaufwendungen oder als Anschaffungskosten, welche der Abschreibung unterliegen. Je nach Gebäudeart und Gebäudezuordnung zum Privatvermögen oder zum Betriebsvermögen ergeben sich auch unterschiedliche Abschreibungssätze, die steuermindernd zu berücksichtigen sind. Bei der Finanzierung kann man durch die Wahl der Laufzeit, der Tilgungsraten und evtl. vereinbarter Sondertilgungen äußerst flexibel operieren, wodurch die eigene Liquidität gesteuert wird. Hat nun der Arzt eine geeignete Immobilie gefunden, die sämtliche Vorraus­setzungen für seine ärztlichen Tätigkeiten gewährleistet, sollte er nicht zögern, eine Vergleichsrechnung – Miete oder Kauf – unter Berücksichtigung der betriebswirtschaftlichen und steuerlichen Gesichtspunkte durchzuführen.

 Postenpro
Monat
pro
Jahr
Werbungskosten
während Tilgungszeit
Tilgunggetilgt n. Jahren bei
Zinsen 1,8 bzw. 2 %
Mietauf­wendungen 2000 € 24000 € 475900 – 486900 € 0 € Miete gezahlt
Zins und Tilgung bei AK 400000 – 500000 € 2000 € 24000 € 75900 – 86900 € 400000 € 19,83 – 20,29 Jahren
2000 € 24000 € 127100 – 147300 € 500000 € 26,13 – 26,97 Jahren

Beispielrechnung

Ein Arzt mietet Praxisräume 200 m² – Kaltmiete 10 Euro/m²

Alternativ Kauf Praxisräume 200 m² – Kaufpreis 2 000 Euro – 2 500 Euro/m²

Bei Kaufpreis 400 000 – 500 000 Euro – Zinsen 1,8 % – 2 %

Fazit

Vieles spricht für eine Immobilie: Der Wert ist – bei guter Auswahl der Rahmenbedingungen – deutlich stabiler als andere Anlagen.

Daraus resultieren ein möglicher steuerfreier Verkauf (bei Ehegattenlösung) oder nachhaltige eigene Mieteinnahmen aus dem Objekt als zusätzliche „Rente“.

Die Beratung durch die Experten führt so zum weiteren Vermögensaufbau und ist eine weitere Säule der Alters- und Familienvorsorge.

Foto: Panthermedia/Michael Osterrieder

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