Artikel erschienen am 05.01.2017
E-Paper

Crowd-Investment

Schwarmkapital für die Immobilienbranche

Von Marion Hannebohm, Magdeburg

Vor sechs Jahren habe ich mich in meinem Beitrag in der Ausgabe der Service-Seiten Finanzen Steuern Recht 2010/11 (S. 22 f.) eingehend der Due-Diligence-Prüfung gewidmet – heute möchte ich auf dieses Problemgebiet aus einem anderen Blickwinkel zurückkommen. Der Immobilienmarkt boomt, das Geld ist so billig wie noch nie – rosige Zeiten für Immobilienbesitzer und Projektentwickler.

Rosige Zeiten auf dem Immobilienmarkt?

Als regelmäßige Besucherin der Expo Real erschien mir dies nicht so. Trotz der üblichen und zu erwartenden Messe-Euphorie hielt sich die Präsentation interessanter, nachhaltiger Projekte in Deutschland ziemlich in Grenzen; auf den Fachforen und Seminaren wurde immer wieder auf die Zurückhaltung der Geldgeber hingewiesen. Insbesondere die Kreditierungspolitik der Banken erscheint – unter Berücksichtigung der Erfordernisse aus Basel II und Basel III – sehr restriktiv.

Demgegenüber steht der wachsende Bedarf an Wohnraum in den urbanen Ballungszentren.

Allein in der Bundeshauptstadt Berlin wurden 2014 lediglich 8 744 neue Wohnungen errichtet, der Senat hat als Ziel eine jährliche Rate von mindestens 10 000 Einheiten postuliert, die Prognosen für 2016 sprechen bei Anhalten der Zuwächse von 12 000 neuen Wohneinheiten – doch benötigt werden unter Berücksichtigung sämtlicher Entwicklungs- und Demografie-Kriterien in Berlin jährlich zwischen 17 000 und 20 000 neue Wohnungen.

Es mangelt auch und gerade in Berlin – ebenso wie in der Landeshauptstadt Magdeburg – keinesfalls an kreativen Köpfen, Ideengebern und auch Ausführungswilligen für die Schaffung neuer, intelligenter Immobilienlösungen oder für die aufregende Neugestaltung und Umnutzung existierender Liegenschaften. Ein beeindruckendes Beispiel (allerdings außerhalb des Wohnungsmarktes) ist „Silent Green“ – die Umgestaltung eines ehemaligen Krematoriums im Berliner Stadtteil Wedding in ein interdisziplinäres Kulturzentrum.

Doch während aufregende Ideen anderer Branchen in den vergangenen Jahren vermehrt durch Start-ups unter Verwendung eingesammelten „Schwarm­kapitals“ angegangen und umgesetzt wurden, steckt diese finanzierungs­technische Innovation auf dem Immobiliensektor gegenwärtig noch ein wenig in den Kinderschuhen.

Wie werden die Mikroinvestitionen im Immobilien­bereich gegenwärtig abgewickelt und platziert?
Worin besteht ihre Attraktivität für den „Kapital­nutzer“ (also den Bauherren, Projektentwickler usw.) als auch für den „Kapitalgeber“ (Investor)?

Ad 1: Der Kapitalnutzer

Klassische Konstellation: gute Immobilie, super Idee – aber kein ausreichendes Kapital. Der immer stärker werdende Immobilien­markt bringt umfassenderes Geschäft und damit einen zunehmenden Kapitalbedarf mit sich. Die Bank lässt sich zur Finanzierung überzeugen – doch nur (umfassendere Regulierung siehe Basel II und III) bis zu einer Höchst­grenze von 80 % bei einem Eigenkapitalvolumen von max. 10 % (= Finan­zierungs­lücke 10 %).

Bei dieser Konstellation würde das Projekt ohne weiteres Fremdkapital zu Grabe getragen, eine gute Idee müsste beerdigt werden – und der Markt (und die Interessenten) hätten nie die Möglichkeit, dringend benötigten Wohnraum kennenzulernen und zu rezipieren.

Doch unter Zuhilfenahme eines leistungsfähigen, profilierten und seriösen Crowdinvesting-Unternehmens kann diese Finanzierungslücke geschlossen und das Projekt gerettet werden.

Über das Medium Internet und die passende Crowdinvesting-Plattform wird dem Projektentwickler nach eingehender Prüfung Mezzanine-Kapital in Form eines Nachrangdarlehens zur Verfügung gestellt, das Projekt kann verwirklicht und mit einem adäquaten Projektgewinn umgesetzt werden.

Hierbei ist aus dem betrieblichen Blickwinkel heraus ebenfalls sehr hoch einzuschätzen, dass damit die unternehmensimmanente Absicht zur Gewinnerzielung realisiert werden kann – eine Grundlage unseres Wirtschafts-, Steuer- und Finanzsystems.

Der Immobilienentwickler kann mit diesen bereitgestellten Mitteln somit seine finanzielle Liquidität erhalten und stärken als auch für sein gesamtes Unternehmen eine erheblich günstigere Kapitalkostenstruktur darstellen.

Ad 2: Der Kapitalinvestor

Vom Investment in den boomenden Immobilienmarkt konnten viele Anleger bisher aufgrund der überwiegend sehr hohen Anlagesummen nicht profitieren – sei es in Form der Eigeninvestition in eine komplette Immobilie als auch durch mögliche Beteiligungen.

Das Crowdinvesting-Unternehmen bildet an diesem Punkt die Schnittstelle und das Bindeglied zwischen Immobilienbesitzern bzw. profilierten Projektentwicklern auf der einen und privaten Kapitalanlegern auf der anderen Seite.

Das über schlanke Strukturen in Form einer geprüften Internet-Plattform und eines effizient arbeitenden Crowdinvesting-Unternehmens eingeworbene und eingesammelte Geld der Mikroinvestoren wird über einen Treuhänder dann in Form eines nachrangig gesicherten Darlehens dem Projektentwickler zur Umsetzung seines Vorhabens zur Verfügung gestellt – zu attraktiven Zinsen, die derzeit deutlich über vergleichbaren Renditen um die 2 % z. B. aus „klassischen“ Immobilienfonds liegen.

Hinzu kommt, dass der Mikroinvestor über einen sehr überschaubaren Zeitbereich sein Geld hergibt – i. d. R. für ein Zeitfenster von ca. 2 Jahren (bauzeitabhängig) – und darüber hinaus in Form der Umsetzung des Bauvorhabens ein permanentes Sachwert-Äquivalent als „Sicherheit“ hat.

Die Ertragsgestaltung – bspw. taggenaue Zinsberechnung vom Zeitpunkt der Einzahlung ab oder aber ein Zinsbetrag für den vollen Zeitraum der konzipierten Anlage selbst bei vorzeitiger Rückzahlung – spricht darüber hinaus ebenfalls für diese Investitionsart, ebenso wie die sehr moderate Höhe und auch Limitierung der Beteiligungssummen.

Das jeder – und somit auch dieser Mikroinvestition – innewohnende Risiko eines Verlustes bis hin zum Totalverlust kann selbstverständlich niemals ausgeschlossen, wird und muss jedoch durch eine qualifizierte, kompetente und verantwortungsvolle Prüfung des Gesamtprojektes und seiner Finanzierungsinstrumente minimiert werden.

Ad 3: Die Projektprüfung

Das „Alpha und Omega“ jedes Crowdinvesting-Projektes – selten hat diese Redewendung eine solche Bedeutsamkeit erfahren.
Als Faustregel kann gelten: 50 % der angetragenen Projekte fallen bereits in der Vorprüfung durch das Raster, weitere 20 % im Zuge der erneuten, internen Prüfung.

Nach der abschließenden Prüfung unter Einbeziehung externer Gutachter verbleibt ein Anteil von 2–5 % der angetragenen Projekte, die ins Funding gehen und somit Investoren vorgeschlagen werden.

Doch mit diesem Schritt ist die Prüfung selbstverständlich nicht beendet – sie zieht sich durch den gesamten Projektumsetzungsprozess bis zur vollständigen Rückzahlung des eingesammelten Kapitals nebst Zinsen an die Investoren.

Wichtige Prüfungskriterien sind in der Regel:

  • die ausgewählte, ansprechende, exponierte Lage des Projektes
  • das gesamte Finanzierungskonzept
  • die Kosten- und Preiskalkulation bei Realisierung und Verkauf / Verwertung
  • die Qualifikation, Kompetenz und die Referenzen des Projektentwicklers selbst sowie dessen Eigenkapitaleinsatz und damit der projektbezogene „Sicherheitspuffer“ für die Investoren
  • die unmittelbare Sachwertumsetzung der Investition
  • Reputation und Kompetenz des Treuhänders
  • die sichere Gewinnabtretung zugunsten der Investoren
  • zusätzliche Sicherheiten, z. B. in Form eingetragener Grundschulden, persönlicher Bürgschaften u. a.
  • Gewährleistung einer permanenten Transparenz des Gesamtprojektes dem Investor gegenüber – sowohl im Vorfeld seines Kapitalengagementes in Form der Beratung und Information über / zu allen Beteiligten inkl. Treuhänder, zum Projekt seiner Finanzierung usw., zu den Vertragsdokumenten, investorbezogenen „Kontoauszügen“ (Zinsabrechnung und -anspruch), Updates und Veränderungen, als auch und besonders während der Projektlaufzeit in Form von Informationen, E-Mails, oftmals auch Webcams der Baustelle oder projektbezogener Newsletter.

Der anwaltliche Part im Komplex dieser Projektprüfung erstreckt sich sowohl auf den kompletten Bereich der Vertragsgestaltung und -durchsetzung zwischen dem Crowdinvesting-Unternehmen und dem Projektentwickler/Bauherren als auch gegenüber dem Mikroinvestor im engen Zusammenhang mit der steuerlichen und steuerrechtlichen Prüfungskompetenz.

Fazit

Dies qualifiziert umzusetzen und sowohl Projektentwickler/Bauherren als auch Investoren und Kleinanleger sachkundig zu beraten, zeichnet ein marktpräsentes Rechtsanwaltsunternehmen mit Immobilienkompetenz aus.

Foto: Fotolia/Tiberius Gracchus

Ähnliche Artikel

Immobilien

KfW-Förderung im Wohnungsbau

Wieviel ist nötig und lohnt sich der Mehraufwand?

Die bei Neubauten geltenden Rahmenbedingungen an das energetische Konzept sowie die technische Komplexität stehen im Widerspruch zur Forderung nach wirtschaftlichen und nutzerbedarfsorientiert betriebenen Gebäuden. Doch wie finanziert sich ein derartiger Anspruch und ist ein erhöhter Aufwand zur Nutzung von Fördermitteln der richtige Weg?

Braunschweig/Wolfsburg 2019 | Dr.-Ing. Jennifer König, Braunschweig

Immobilien

Rendite – Darf es ein bisschen mehr sein?

Höhere Renditechancen durch eigene Bauvorhaben fremdgenutzter Immobilien

Positive Kehrseite des historisch niedrigen Zinsniveaus ist die Verfügbarkeit extrem günstiger Baukredite. Die Voll- oder Teilfinanzierung einer Immobilie ist dadurch sehr attraktiv geworden. Dies hat bereits zu einer Marktentwicklung geführt, die sich in einer deutlichen Steigerung der Immobilienpreise in den letzten drei Jahren niedergeschlagen hat.

Braunschweig 2015/2016 | Andreas Jahr, Braunschweig | Sebastian Staats, Braunschweig