Artikel erschienen am 15.01.2015
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Steuern rund um die Immobilie

Von Dipl.-Kfm. Jörg Bode, Braunschweig

Durch die niedrigen Zinsen und die teilweise schlechten Renditen bei anderen Kapitalanlageformen erfreut sich die Investition ins sog. „Betongeld“ immer größerer Beliebtheit. Zum einen ist die Anlage grundsätzlich wertstabil bzw. erfährt sie eine Wertsteigerung im Laufe der Jahre und zum anderen sind die Renditen im Gegensatz zu den Zinsen erheblich höher.

Daneben betrachten viele Investoren auch die steuerliche Möglichkeit, ihre Einkommensteuerlast zu mindern. Eine Immobilie sollte aber immer ohne die steuerlichen Vorteile finanzierbar sein.

Die Anschaffungskosten einer zu Vermietungszwecken angeschafften Immobilie können über die Abschreibungen abgesetzt werden. Jedoch lediglich die Anschaffungskosten für den Gebäudeteil unterliegen der Abschreibung und mindern somit die Einkünfte. Besteht bei einer erworbenen Immobilie Renovierungsbedarf, ist der Preis meistens niedriger und der Erwerber kann die Instandhaltungsaufwendungen absetzen.

Aber Vorsicht, zu den Herstellungs- und Anschaffungskosten zählen auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung der Immobilie durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Grundsätzlich werden als anschaffungsnahe Herstellungskosten alle Maßnahmen erfasst, bei denen die Aufwendungen eindeutig den Erhaltungsaufwendungen zuzuordnen sind. Ausgenommen werden lediglich die Erhaltungsaufwendungen, die jährlich üblicherweise anfallen. Ob die 15 %-Grenze überschritten wird, kann erst nach Ablauf der 3-Jahresfrist beurteilt werden. Daher können verfahrenstechnisch auch bestandskräftige Bescheide der vorangegangenen Jahre rückwirkend korrigiert werden. Da die Anschaffungskosten lediglich über 50 Jahre (2 % Abschreibung pro Jahr) abgeschrieben werden, sollte eine vorausschauende Planung erfolgen, wann die 3-Jahresfrist endet.

Eine weitere Gefahr bei den Erhaltungsaufwendungen lauert in der Hebung des Standards, die auch außerhalb der 3-Jahresfrist zum Tragen kommen kann. Hierbei unterscheidet die Finanzverwaltung grundsätzlich in drei Standards (sehr einfach, mittel oder sehr anspruchsvoll). Die Kriterien zur Abgrenzung beziehen sich auf Umfang und Qualität der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen sowie der Fenster. Diese zentralen Ausstattungsmerkmale sind demnach ein wesentlicher Bestandteil zur Beurteilung und Einordnung der durchgeführten Arbeiten. Führen Baumaßnahmen bei mindestens 3 Bereichen der zentralen Ausstattungsmerkmale zu einer Erhöhung und Erweiterung des Gebrauchswertes, hebt sich der Standard eines Gebäudes und es liegen Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor.

Sehr einfacher Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale zum Zeitpunkt der Anschaffung nur im nötigen Umfang oder in einem technisch überholten Zustand sind. Die Finanzverwaltung gibt dafür folgende Beispiele:

  • Das Bad besitzt kein Handwaschbecken.
  • Das Bad ist nicht beheizbar.
  • Eine Entlüftung ist im Bad nicht vorhanden.
  • Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest.
  • Die Badewanne steht ohne Verblendung frei.
  • Es ist lediglich ein Badeofen vorhanden.
  • Die Fenster haben nur eine Einfachverglasung.
  • Es liegt eine technisch überholte Heizungsanlage vor.
  • Die Elektroversorgung ist unzureichend.

Mittlerer Standard liegt vor, wenn die zentralen Ausstattungsmerkmale durchschnittlichen und selbst höheren Ansprüchen genügen.

Sehr anspruchsvoller Standard liegt vor, wenn bei den zentralen Ausstattungsmerkmalen hochwertige Materialien verwendet und verarbeitet werden (Luxussanierung).

Zu der Problematik, ob eine Hebung des Standards vorliegt oder nicht, gibt es unterschiedliche Auffassungen, die höchstrichterlich noch nicht geklärt sind.

Um sich ein vom Gebäude getrenntes Abschreibungsvolumen zu sichern, sollten übernommene Einrichtungsgegenstände/Betriebsvorrichtungen – z. B. eingebaute Küchen – gesondert aufgeführt werden. Die übernommenen Gegenstände unterliegen einer kürzeren Nutzungsdauer, die dann ggf. objektiv zu schätzen ist.

Denkmalgeschützte Objekte sowie Objekte in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen bieten sowohl bei einer Vermietung als auch bei Eigennutzung nach den Vorschriften der §§ 7h, 7i EStG sowie deren Schwestervorschrift bei Eigennutzung § 10f EStG die Möglichkeit, Erhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen, die nach den vorstehenden Ausführungen Anschaffungs- oder Herstellungskosten sind, steuerlich geltend zu machen.

Voraussetzung für die Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen ist das Vorliegen einer Bescheinigung der zuständigen Gemeinde, dass die in § 7h Abs. 1 EStG aufgeführten Voraussetzungen vorliegen.

Von den Herstellungskosten können im Jahr der Herstellung und in den folgenden 7 Jahren 9 % und in den folgenden 4 Jahren 7 % abgesetzt werden.

Soweit die Erhaltungsaufwendungen nicht zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten führen, können diese bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auf 2 bis 5 Jahre verteilt werden.

Bei eigengenutzten Objekten sind die erhöhten Abschreibungen als Sonderausgaben abziehbar. Erhaltene Zuschüsse aus Sanierungs- und Entwicklungs-
förderungsmitteln mindern die Anschaffungs- oder Herstellungskosten und somit das Abschreibungsvolumen.

Oftmals werden Immobilien im Laufe der Zeit veräußert. Bei vermieteten Objekten führt eine Veräußerung innerhalb von 10 Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung zu einem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Eigengenutzte Immobilien fallen grundsätzlich nicht unter diese Regelung.

Des Weiteren ist bei Steuerpflichtigen, die mehrere Immobilien besitzen und verkaufen, darauf zu achten, dass sie nicht dem gewerblichen Grundstückshandel unterliegen. Die Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel sind sehr umfangreich und halten viele Überraschungen parat. Als grobe Faustformel gilt: Ein gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn 3 Objekte innerhalb von 5 Jahren nach deren Anschaffung/Herstellung verkauft werden. Zu den Objekten zählen u. a. Anteile an Grundstücksgesellschaften sowie jedes einzelne Wohneigentum. Eigengenutzte Immobilien zählen ebenfalls nicht zu den Zählobjekten.

Sollte jedoch ein Gesamtplan bei den Veräußerungsgeschäften erkennbar sein (z. B. kurzfristige Bewohnung mit gleichzeitiger kurzfristiger Finanzierung), kann auch die Veräußerung einer eigengenutzten Wohnung zur Steuerpflicht führen.

Foto: panthermedia/Christian Nitz

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