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Notleidende Immobilienkredite

Von Manuel Sack, Braunschweig | Dipl.-iur., Dipl.-Im Maik Wedemeyer, Braunschweig

Nicht nur in den Zeiten einer Immobilien- oder Finanzkrise kann auch das allgemein als sicher angesehene Investment Immobilie in eine „Schieflage“ geraten. Die Ursachen hierfür sind vielfältig.

Schon in der Erstellungsphase von Immobilienprojekten können etwa Planungsfehler ersichtlich werden, Baumängel auftreten oder der Bauunternehmer wegen eigener Schwierigkeiten ausfallen. In der Regel verzögert dies die Fertigstellung und erhöht die Anschaffungs- und Herstellungskosten. Des Weiteren werden Bestandsimmobilien nicht selten schlecht geführt. Insbesondere Defizite bei der Mietverwaltung und dem Modernisierungsmanagement haben zumindest längerfristig oft schmerzliche Rückgänge der Einnahmen zur Folge. Aufgrund von strukturellen Änderungen des Umfelds und des daran nicht angepassten Nutzungskonzepts kann eine Immobilie insgesamt nicht mehr marktgerecht sein. Sollten dann keine hinreichenden Mittel für eine grundlegende Umgestaltung zur Verfügung stehen und eine wirtschaftlich tragbare Exit-Strategie nicht ersichtlich sein, werden Abschreibungen bzw. Wertberichtigungen erforderlich, die nur schwer zu verkraften sind. Nicht zuletzt schlagen häufig anderweitig begründete Finanzprobleme des Eigentümers auf die Immobilie durch.

Sofern sich eine Immobilie bereits in einer „Schieflage“ befindet, ist der Druck auf sämtliche Beteiligte groß. Mangels eines qualifizierten Krisenmanagements fallen solche Objekte dann häufig an den Kapitalgeber – meist grundpfandrechtlich gesicherte Kreditinstitute als Darlehensgläubiger – zurück. Sollte der Kapitaldienst nicht mehr bedient werden können, stehen dem Gläubiger hierfür die Instrumente der Zwangsverwaltung und/oder der Zwangsversteigerung der Immobilie sowie im Zweifel sogar das Insolvenzverfahren über das gesamte Vermögen des Eigentümers des Objektes zur Verfügung.

Mit der Anordnung einer Zwangsverwaltung wird dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über die Immobilie entzogen und geht auf den Zwangsverwalter über. Etwaige Verwaltungsüberschüsse stehen dem betreibenden Gläubiger des Verfahrens zu. Ein anderweitiger Zugriff auf die Verwaltung der Immobilie von sonstigen Gläubigern ist damit grundsätzlich geblockt und eine eigene Vermögenssphäre zur Bewirtschaftung des Objektes geschaffen. Allerdings sind dem Zwangsverwalter insoweit die Hände gebunden, als er in den Kern der Rechte des Immobilieneigentümers nicht eingreifen darf. Dieses schließt zumindest eine grundsätzliche Umstrukturierung wie etwa einen Abriss mit anschließendem Neubau nicht nur aus finanziellen, sondern auch aus rechtlichen Gründen aus. Die Zwangsverwaltung muss daher im Wesentlichen lediglich als Möglichkeit des Gläubigers angesehen werden, mit den Mieteinnahmen eine vernünftige Bewirtschaftung der Immobilie herbeizuführen und etwaige Verwaltungsüberschüsse zu erhalten, anstatt sie vom Eigentümer vereinnahmen zu lassen, ohne dass dieser den Kreditdienst bedient.

Neben der Zwangsverwaltung steht dem Gläubiger zur Befriedigung seiner Ansprüche die Beantragung der Zwangsversteigerung offen. Auch hier werden dem Eigentümer wesentliche Rechtspositionen entzogen und auf den Gläubiger verlagert. Damit wird der Weg zur Veräußerung der Immobilie an einen Dritten ohne die Mitwirkung des Eigentümers eröffnet. Allerdings fallen in diesem Verfahren nicht unerhebliche Kosten für ein zu erstellendes Verkehrswertgutachten sowie Gerichtsgebühren an. Zudem darf im ersten Zwangsversteigerungstermin eine Zuschlagserteilung zu einem Gebot unter 7/10 des Verkehrswertes nur erfolgen, sofern der betreibende Gläubiger seine Zustimmung erteilt und das Gebot in diesem Termin zumindest 5/10 des Verkehrswertes erreicht. Bei den Gebotsgrenzen handelt es sich lediglich um formelle Verfahrensvorschriften, die jedoch bei Bietern zu der Vorstellung führen, ein Objekt aus der Zwangsversteigerung grundsätzlich günstig erwerben zu können. Mit dem allgemeinen Makel einer Vollstreckungsmaßnahme wird der Erlös einer Zwangsversteigerung damit oft erheblich geschmälert.

Sofern ein Insolvenzverfahren beantragt und eröffnet wird, handelt es sich um eine Vollstreckungsmaßnahme in das gesamte Vermögen des Schuldners
(Gesamtvollstreckung) und nicht nur wie bei der Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung in einzelne Vermögensgegenstände. In diesem Fall wird dem Immobilieneigentümer neben der Verwaltungsbefugnis über das Objekt u. a. auch das Recht zur freihändigen Veräußerung entzogen und auf den Insolvenzverwalter übertragen. Sofern der grundpfandrechtlich gesicherte Immobiliengläubiger hier nicht die Zwangsverwaltung und/oder Zwangsversteigerung betreibt, die als einzige Vollstreckungsmaßnahmen auch im Rahmen eines Insolvenzverfahrens zulässig sind, steht dem Insolvenzverwalter im Zusammenwirken mit dem Grundpfandrechtsgläubiger auch der Weg zur umfassenden Restrukturierung der Immobilie mit anschließender freihändiger Verwertung offen. Hier kann jedoch der Insolvenzverwalter dahingehend eingeschränkt sein, dass er neben den Interessen des Grundpfandrechtsgläubigers auch die etwaig entgegenstehenden Belange der sonstigen Insolvenzgläubiger zu berücksichtigen hat. Es besteht zudem auch im Rahmen eines freihändigen Verkaufs aus einem Insolvenzverfahren heraus der „Makel des Zwangs“, der zu geringen Verwertungserlösen führen kann.

Die Immobiliarvollstreckung kann, wie eben dargestellt, ein probates Mittel zur Durchsetzung der Interessen des Kapitalgebers sein. Sie weist für ihn allerdings auch nicht unerhebliche Risiken auf. Für den Immobilien­eigentümer bedeutet die Vollstreckung in jedem Fall zumindest eine wesentliche Beschneidung seiner Rechte. Ratsam ist es für den Eigentümer und den Kapitalgeber daher, die Probleme einer Immobilie frühzeitig zu erkennen und diesen entgegenzuwirken, damit der Immobilienkredit nicht not- leidend wird und Zwangsmaßnahmen vermieden werden können. Sofern erste Anzeichen für eine „Schieflage“ der Immobilie ersichtlich sind, insbesondere die Liquidität Schwierigkeiten bereitet, besteht bereits dringender Handlungsbedarf. Der Maßnahmenkatalog hierfür umfasst u. a. die sofortige Wiederherstellung der nötigen Liquidität, eine Detail­analyse des Objektes und die Entwicklung einer Nutzungs- und ggf. Abwicklungsstrategie. Instrumente dafür sind eine aktuelle Bestandsaufnahme (technische, wirtschaftliche und rechtliche Due Diligence), Optimierung der Verwaltung, Restrukturierung der Immobilie, Ermittlung des Immobilienwertes und Erstellung einer Vermarktungsstrategie sowie nicht zuletzt die Mediation der Interessen des Kapitalgebers und des Eigentümers sowie sonstiger Beteiligter. Durch die Hinzuziehung qualifizierter Berater, insbesondere für die Prozessgestaltung, kann im Rahmen einer Restrukturierung wieder eine tragfähige Immobilie geschaffen werden oder mit der Umsetzung der entwickelten Exit-Strategie ohne den „Makel des Zwangs“, ein allerseits zufriedenstellender Erlös im Rahmen eines freihändigen Verkaufs erzielt werden.

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